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정부와 정치권이 추진 중인 전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입될 경우 집주인이 2년 뒤 임대료를 마음대로 못 올릴 위험에 대비해 제도 시행 전 가격을 미리 올릴 수 있다는 연구 결과가 나왔다. 특히 이는 정부가 용역을 준 연구 결과여서 전월세상한제의 부작용을 국책 연구에서도 어느 정도 인정한 셈이 됐다. 지난 9월 조국 전 법무부 장관은 임명 직후 각종 의혹이 부각되자 뜬금없이 전세 세입자를 보호하는 정책이라며 계약갱신청구권을 전격 발표했었다.

14일 매일경제신문사가 입수한 임재만 세종대 부동산학과 교수의 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구'에 따르면 전월세상한제와 청구권이 함께 도입될 경우 집주인이 첫 임대료를 제도 시행과 시장 상황에 따라 1.67~21.57% 올릴 가능성이 있는 것으로 나타났다. 임 교수는 법무부 용역 연구 결과를 전날 '주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회'에서 공개했다. 전월세상한제는 집주인의 보증금 인상률을 5% 이내로 제한하고, 계약갱신청구권은 임대차계약 기간이 끝난 임차인이 재계약을 요구하면 집주인이 계약을 의무적으로 연장하는 제도다.

보고서는 정치권에서 여러 형태로 논의 중인 전월세 계약갱신청구권이 최초 임대료에 어떤 영향을 미치는지 시뮬레이션했다. 현재 국회에 계류 중인 주택임대차보호법 개정안은 '2(최소 임대기간)+2(청구권 1회)' '2(최소 임대기간)+2+2(청구권 2회)' '3(최소 임대기간)+3(청구권 1회)' 등 4~6년까지 계약 갱신이 가능하도록 한다. 임 교수는 "전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입되면 집주인들이 재산권 행사에 제약이 생기기 때문에 초기 임대료에 이 위험을 전가할 수 있다"고 지적했다. 예를 들어 '2+2' 형태로 제도가 도입되고 시장에선 전월세 가격이 매년 11%씩 뛸 것을 기대한다고 가정하자. 하지만 집주인은 2년 후 계약 갱신 시점에 상한제 때문에 보증금을 연 5% 이내에서만 올려야 한다. 결국 집주인은 손해를 막기 위해 첫 계약 당시 임대료를 8.32% 올리려 한다는 분석이다.

보고서는 "계약갱신청구권이 장기간 인정되고, 시장에서 임대료 기대상승률이 높을수록 집주인은 첫 임대료를 더 높이려 한다"며 "전월세상한제와 청구권이 '3+3' 형태로 도입되고 시장에서 임대료 기대상승률이 11%면 최초 임대료가 21% 이상 올라갈 위험이 있다"고 명시했다.

특히 전월세 가격이 안정적일지라도 청구권 등이 도입되면 첫 임대료 가격이 오를 위험이 있다는 점이 눈에 띈다. 앞으로 전월세 가격이 상한제 폭보다 적은 연 2% 인상이 예상돼 2년 후에도 상한인 10% 이내인 4%를 올릴 수 있는데도 '2+2' 제도가 시행되면 최초 보증금이 1.67% 상승하는 것으로 확인됐다. 집주인이 세입자를 마음대로 내보내지 못하고, 계약 갱신 당시 가격에 관한 의견이 달라 분쟁이 생길 위험 등을 고려해 전월세 가격을 미리 올리려 한다는 뜻이다. 또 계약갱신청구권만 도입해도 최초 임대료는 1.43~15.35% 상승하는 것으로 나타났다.

임 교수는 "임대료 규제는 부작용이 있어 적용 기한을 짧게 가져가는 것이 초기 시장 충격을 줄일 수 있다"며 "지역 시장 상황에 따라 차별적으로 적용할 것인지, 고가 전세 계층을 수혜 대상에서 배제하는 등 대비책도 마련해야 한다"고 밝혔다. 이명섭 국토교통부 주택정책과장도 "전월세상한제와 계약갱신청구권이 주택 임대차 시장에 어떤 영향을 줄지 면밀한 검토가 필요하다"고 말했다.

[손동우 기자]

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