시가 9억원이 넘는 고가주택을 가진 사람은 오는 20일부터 전세대출을 아예 받을 수 없다. 전세대출을 받은 이가 고가주택을 매입하거나 다주택자가 돼도 전세금을 토해내야 한다. 전세대출을 지렛대 삼은 ‘갭투자’를 원천차단하기 위해서다.

금융위원회와 국토교통부 등 정부 부처는 이런 내용을 담은 전세대출 규제 세부 시행방안을 16일 발표했다.

◆9억 초과 집 있다면 전세대출 안 돼

이번 방안은 정부가 지난해 12월16일 발표한 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 후속조치다. 고가주택 보유자는 오는 20일부터 사적보증인 SGI서울보증에서 전세대출보증을 받지 못한다. 이번 조치는 지난해 10·1 대책에서 공적보증인 주택금융공사·주택도시보증공사에 적용해 온 규제를 사적보증으로 확대한 것이다. 은행에서 전세대출을 받으려면 위 세 기관 중 한 곳의 보증을 받아야 해서 고가주택 보유자는 전세대출을 받을 길이 전면 차단된 셈이다. 금융위는 “고가주택에는 전세대출을 활용한 갭투자를 일으킬 소지가 없도록 하는 것이 이 규제의 취지”라고 설명했다.

전세대출 차단은 20일 이후 대출 신청부터 해당한다. 20일 이전에 전세계약 체결 사실을 증명하면 예외로 인정된다. 9억원 초과 고가주택 판단 여부는 KB 시세나 감정원 시세 중 높은 가격을 적용한다. 주택보유수는 부부합산으로 산정하고, 분양권·조합원 입주권·오피스텔은 주택의 범위에서 제외된다.


◆같은 전세금으로 이사하면 4월까지 유예

20일 전에 SGI전세대출보증을 이용 중인 고가주택 보유자는 같은 집에서 증액 없이 전세를 연장할 경우 대출보증도 연장할 수 있다. 그러나 이사하거나 전세대출을 늘리면 신규 대출로 여겨져 만기 연장이 안 된다. 다만 20일 기준시가 9억원 초과 15억원 이하 1주택자가 전셋집을 옮기면서 증액 없이 대출을 재이용하는 경우 4월20일까지 1회에 한해 SGI보증을 이용할 수 있다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자는 유예조치가 적용되지 않는다.

또 이직 교육 등 실수요로 살던 시·군에서 벗어나 전셋집을 얻을 경우에는 예외적으로 전세보증을 허용한다. 이 경우 진단서, 자녀재학증명, 합격통지서 등 실수요로 전세를 얻었음을 증빙해야 한다. 이와 함께 같은 세대 구성원이 전셋집에 실거주해야 한다.

그러나 서울·광역시 내에서의 이사는 인정하지 않는다. 예를 들어 서울 강서구에 10억원 짜리 주택을 보유한 이가 자녀 교육 문제로 자기 집을 6억원에 전세 주고 올해 3월 강남구에 8억짜리 전세를 얻으면서 2억원을 전세대출받고자 할 경우 대출을 받을 수 없다.


◆전세대출 받고 여러 채 구입도 ‘철퇴’

20일 이후부터는 전세대출 보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수된다. 매입·증여가 아닌 상속으로 다주택자가 될 경우는 회수 대상이 아니다. 전세대출 원리금 상환 의무는 회수 결정 통보·상환 대기 기간 등을 고려하면 대략 2주 정도 후부터 발생한다. 전세대출이 회수된 이는 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다.

대출받은 후 주택보유 여부는 최장 3개월 단위로 은행에서 확인한다. 국토부 주택보유수 확인시스템(HOMS)를 활용한다.

전문가들은 이번 전세대출 제한 조치의 핵심이 ‘학군 수요’를 제한하는데 있다고 봤다. 권대중 명지대 교수는 “서울에 집을 하나 갖고 있는데 다른 구에 전세를 얻는 경우를 보면 학교 문제가 많다”며 “(이번 대책은) 학군 수요를 잡기 위해 실시하는 것 같다”고 밝혔다. 권일 부동산인포 팀장도 “안 그래도 정시를 늘린다고 해서 학군 지역이 들썩들썩한데 정부가 이런 부분을 노린 것 같다”며 “엄마들 걱정이 더 커졌다”고 평가했다.

송은아·이희진 기자 sea@segye.com

ⓒ 세상을 보는 눈, 세계일보