[이데일리 강신우 기자] “급매로 집을 내놓은 적이 없어요. 그런데 급매로 내놓은 것 맞느냐는 전화가 와요. 황당합니다.”(서울 강서구 발산동 A아파트 주민)

아파트 중개 실적을 올리기 위한 개업 공인중개사들간의 담합, 허위매물 일명 짬짜미가 도를 넘고 있다. 21일 이데일리에 제보한 우모씨(47·공인중개사)씨에 따르면 지역 공인중개사들은 ‘부동산 가두리’ 영업을 통해 허위매물까지 만들어 내는 등 불법을 일삼고 있다.

이들은 사설 내부공동거래망을 통해 집주인의 개인정보와 나온 매물을 공유한다. 이 매물은 아파트 동·호수, 가격 등이 모두 달라진 ‘허위매물’로 복제돼 시장에 나온다. 이 과정에서 실체가 없는 급매물까지 만들어지는 등 일부 중개사들은 이러한 허위매물을 미끼로 집을 사려는 실수요자들을 끌어들이고 있다.

서울 목동신시가지아파트 11단지 내 걸려있는 대형 현수막. 담합하는 부동산을 퇴출시키자는 내용의 문구가 적혀있다.(사진=정두리 기자)

◇공동중개 원칙…내부규정 위반시 ‘폐업’

우 씨 이야기를 토대로 ‘부동산 가두리’ 영업 방식을 보면 이렇다.

아파트 매도자 A씨는 시세 10억짜리 아파트를 평소 친분이 있던 B공인중개사 사무소에 믿고 내놨다. 그런데 B중개사는 인근 지역 중개사 모임에서 정한 상한선(9억5000만원)보다 시세가 높자 부동산포털사이트에 이를 공개하지 않았다. 이 중개사 모임은 운영위원회를 만들고 회의를 거쳐 집값 상한선을 정하기 때문에 그 가격 이하로만 중개를 해야 한다. 여기에 동의하지 않으면 벌금을 내거나 퇴출 당해 B부동산 중개사도 호가가 반영된 시세대로 거래를 할 수없는 처지다.

또 이 모임에서 ‘집주인 인증 광고’를 하지 않기로 약속했다면 이를 지켜야 한다. 집주인인증은 포털에 소개 매물을 올릴 때 실제 매물임을 인증하는 시스템으로 가격이나 동호수 등 매물 관련 내용을 집주인이 보증하는 형태다. 집주인인증 광고를 하게 되면 허위로 작성한 매물을 올릴 수 없다.

이 같은 짬짜미를 알지 못한 A씨가 한참을 기다려도 소식이 없어 B부동산을 찾아가 “집이 언제 팔리느냐”고 물어보면 “그 가격에는 손님이 없다”거나 내부거래망 시세를 보여주면서 “이렇게 싼 매물이 있는데 누가 10억원에 사겠느냐”며 가격을 내릴 것을 유도한다. 내부거래망에는 이미 가격 상한선을 맞춘 허위 매물들이 나열돼 있다. 이를 본 A씨는 본인이 시세보다 높게 매물을 내놓은 줄 알고 고민에 빠지게 된다.

(그래픽=문승용 기자)

우 씨는 “포털사이트에 올라온 매물 중 집주인인증 광고가 아니면 대부분 허위매물로 봐야 한다”고 말했다. 포털에 올라온 아파트 매도 물건이 상당히 많은 것처럼 보이지만 실제는 같은 매물이 대부분이란 얘기다. 이를테면 A매도자의 아파트가 705동 908호에 10억짜리 매물이라면 다른 부동산중개인들은 704동 708호 9억6000만원, 701동 1008호 9억5000만원으로 동·호수와 가격을 허위로 써 올리는 방식이다.

허위매물을 만들어 내는 목적은 미끼를 던져 거래를 성사시키기 위해서다. 처음 내부거래망에 매물정보를 올린 B중개사가 아닌 C중개사가 이 매물을 복제해 허위매물을 올린 뒤 ‘계약을 하겠다’는 전화를 받게 되면 C중개사는 B중개사와 ‘공동 중개’를 하고 수수료를 나눠 먹는다.

◇‘중개수수료’ 협상 애초 못하도록 영업

이렇게 매매계약이 성사되면 B중개사는 매도자에게, C중개사는 매수자에게 각각 수수료를 받는 구조다. A씨가 아파트를 9억7000만원에 매도했다면 각각 873만원씩 각 계약자에게 받을 수 있다. 만일 이를 어기고 단독 중개해 적발되면 이 아파트 매매 법정 중개수수료 최고 요율인 0.9%를 적용한 1746만원을 벌금으로 내야 한다. 벌금을 내지 않으면 모임서 쫓겨난다. 결국 공동중개는 물론 내부 중개망을 이용하지 못해 폐업에 이르는 상황으로 치닫는다.

‘가두리 영업’은 애초 의뢰인에게 중개 수수료 협상 여지를 줄이는 식이다. A씨 아파트 사례와 같이 매도자에게는 처음 공동망을 통해 보여준 액수 9억5000만원보다 2000만원 비싼 가격에, 매수자에는 시세 10억원으로 알았던 아파트를 9억7000만원에 살 수 있게 됐다며 중개수수료율 0.9%에서 협의 없이 다 지불할 것을 요구한다. 결국 매도자와 매수자 모두 중개인의 가두리 영업에 속아 중개수수료를 다 내야 하는 상황이 된다.

우 씨는 “이러한 영업 방식은 허위매물로 집값 상한선을 만들고 시세를 후려쳐 오히려 집주인이 매물을 거둬 매매거래가 활성화하지 못한 원인 중 하나가 됐다”며 “불법적이고 부패한 담합과 허위매물을 없애기 위해서는 모임 가입을 부추기는 사설 내부거래망을 폐쇄해야 한다”고 말했다.