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서울 전세대란 예고인가... 전조증상 5가지

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정부의 대출규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 경기가 악화되면서 서울 전셋값이 계속 오르고 있다. 주택을 사려던 수요자들이 전세로 방향을 선회한 영향이다. 부동산과 관련한 여러 지표들이 전세대란을 예고하는 가운데 전문가들도 전세시장 불안이 불가피하다는 분석을 내놓고 있다.

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정부의 대출 규제 강화 및 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 서울 강남 3구의 아파트값이 하락세를 기록했다. 반면 전세 시장은 급등세가 감지되고 있다. 사진은 지난달 31일 서울 강남 일대 아파트 단지. /연합뉴스

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7일 한국감정원에 따르면 6월 첫째 주 서울 전셋값은 0.04% 상승해 48주 연속 상승세를 기록하고 있다. 지난해 12.16 대책에 따른 부동산 규제와 코로나19 확산에 따라 매수심리가 위축되고 일부 전세대출이 제한되면서 도심 역세권이나 학군이 양호한 지역, 중저가 단지 등을 위주로 상승세를 보이고 있는 것이다.

서울 전셋값을 밀어올리는 요인으로는 △서울 주요 대단지 입주 완료 △3기 신도시 청약 대기수요 증가 △내년 입주물량 절반 감소 △전세자금대출 금리 하락 △‘임대차보호 3법’ 제정 본격화 등이 꼽힌다.

가장 먼저 ‘입주 폭탄' 우려까지 낳았던 서울의 주요 신축 대단지들이 잇따라 입주를 마무리한 것을 꼽아볼 수 있다. 이들 단지의 전세 매물이 당분간 나오지 않을 것으로 보이기 때문이다. 대표적으로 서울 송파구의 헬리오시티(9501가구)와 강동구 고덕그라시움(4932가구), 고덕아르테온(4066가구) 등이 있다. 이들 단지가 처음 입주할 당시 일대 전셋값은 일시적으로 하락했을 만큼 영향력이 컸다.

이어 경기도에 공급될 3기 신도시의 청약 대기수요가 증가한 것도 전세시장 불안 요인이다. 3기 신도시 예정지 중에서도 서울 강남권 등과의 접근성이 좋은 것으로 꼽히는 하남과 고양 덕양구는 벌써부터 전셋값이 널뛰고 있다. 정부가 이르면 내년 말부터 분양에 돌입하겠다고 밝히면서 청약 의무거주기간 2년을 채우기 위해 해당 지역으로 이주하려는 수요다. 한국감정원에 따르면 6월 첫째 주 하남의 전셋값은 0.55% 상승해 경기도 평균(0.16%)을 크게 웃돌았다.

엎친 데 덮친 격으로 내년에는 서울의 신규 입주물량이 대폭 줄어든다. 부동산114에 따르면 내년 서울 입주량은 2만1939가구로 올해(4만2012가구)의 절반 수준이다. 일반적으로 입주 물량이 증가하면 해당 지역에 전세 매물이 늘면서 그 일대 전셋값이 낮아지지만, 반대로 입주 물량이 적어질 경우 전셋값이 상승한다.

전세자금대출 금리가 하락한 것도 수요가 매매에서 전세로 옮기는 요인이 되고 있다. 주택금융공사 전세자금보증을 담보로 취급된 은행재원 전세자금대출 가중평균금리는 올해 초만 해도 주요 은행의 경우 3.28~2.95%였지만 5월 말 기준 우리은행(2.78%), 신한은행(2.62%), 국민은행(2.60%), 농협은행(2.44%), 하나은행(2.39%) 등으로 2%대 초반까지도 나오는 상황이다.

이른바 ‘임대차보호 3법’을 제정하기 위한 움직임이 본격화하는 영향도 있다. 국토교통부는 최근 전월세 상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제 등 3법에 대해 연구용역을 발주했다. 이들 제도는 전월세 제도에서 임차인을 보호할 방안이 담긴 제도인 만큼 법이 통과될 경우 전세시장에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 일례로 전월세 상한제가 도입되면 전세금 인상률이 최대 5%로 제한되기 때문에 집주인들이 제도 시행 직전에 전셋값을 크게 올릴 가능성이 있다.

부동산 전문가들은 당분간 전세시장 불안과 전셋값 상승이 이어질 수밖에 없다고 입을 모은다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 "금리 하락 등 요인으로 전셋값은 올해 뿐 아니라 내년, 내후년에도 계속 오를 것"이라면서 "특히 임차인보호 3법이 추진될 경우 집주인이 법 시행 전 전셋값을 크게 올리면서 세입자들은 어려워지고, 후발효과로 결국 매매와 전세 가격차가 크지 않아 일부 지역에는 갭투자 풍선효과가 생겨나면서 집값 불안까지 동반할 가능성도 있다"고 했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 "전세 물량이 줄고 수요는 늘면서 전세시장은 현재의 상승기조를 상당 기간 이어갈 것으로 보인다"면서 "이런 기조가 지속되면 반전세가 늘어나는 등 또다른 서민의 주거비용이 증가하는 부작용이 나타날 수 있다"고 했다.

백윤미 기자(yum@chosunbiz.com)

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