■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 다음 주 부동산 시장 안정을 위한 주택 공급 확대 방안을 발표합니다. 이번 대책에는 수도권 유휴부지 활용과 함께 용적률을 높이는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 어떤 내용이 담길지 또 주택이 공급되면 부동산 시장이 안정될지 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나오셨습니다. 안녕하십니까?
[김규정]
안녕하세요?
[앵커]
위원님, 앞서 영상을 통해 보신 것처럼 민주당이 부동산 후속 입법 관련해서 속도를 내고 있는 것 같습니다. 핵심은 세법 개정안과 그리고 주택임대차 관련 법안인데 먼저 어제 상임위를 통과한 부동산3법, 이른바 부동산 세법 개정안 관련한 내용 살펴보겠습니다. 준비된 그래픽이 있는데요. 종부세법 개정안, 법인세법 개정안, 소득세법 개정안인데 구체적으로 어떤 내용인지 설명해 주시죠.
[김규정]
지금 세 가지 세법이 상임위를 통과했다고 말씀주신 건데 주택 관련해서 최근 정부가 발표했던 관련 세금 세율이라든가 아니면 중과세 같은 것들을 적용하는 내용입니다. 종부세는 다주택자 중심으로 최고 6%까지 종부세를 높이는 내용을 담고 있고요. 법인세는 법인이 소유한 주택에 대해서 양도세를 낼 때 기존 법인세보다 추가 세율을 종전보다 높은 20% 상향 조정하는 부분을 담고 있습니다. 소득세법의 경우에는 다주택자나 단기매각을 하는 양도자가 좀 더 높은 단일 중과세율을 받는 내용을 골자로 하고 있습니다. 이 내용들이 다 본회의 통과돼서 시행되게 되면 각각 시행 적용 시기는 약간씩 다릅니다마는 주택을 소유하고 있는 법인이나 다주택자 중심으로 세금이 많이 늘게 될 것 같습니다.
쉽게 이야기하면 다주택자 그리고 짧은 기간 보유하고 시세차익을 얻는 그런 투기성 주택 매매를 차단하겠다, 이런 목표가 읽히는 법안들인 거죠?
[앵커]
보면 임대차3법도 들여다봐야 될 것 같은데 야당의 반발 속에 단독 처리가 됐다는 소식을 전해 드렸습니다. 어떤 내용인지도 간략히 소개를 해 주시죠.
[김규정]
임대차 3법 같은 경우에 최근에 워낙 뉴스에 많이 나와서 제목들은 들어보셨을 것 같은데요. 계약갱신청구권제와 전월세 신고제, 전월세상한제 이렇게 3가지 법을 지금 임대차 3법이라고 부르고 있습니다. 계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약이 만료된 후에 한 번에 한해서 2년간 더 연장 계약을 할 수 있도록 청구할 수 있는 권리를 주자는, 그러니까 전세 거주 기간을 2년 더하기 2년으로 하자는 안을 골자로 하고 있고요. 전월세상한제는 계약이 종료된 이후에 종전 임대료의 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있도록 하는 내용을 골자로 하고 있습니다. 또 5% 이내에서도 지자체에서 과다하다고 판단되면 상한선을 정할 수 있는 내용까지 포함을 하고 있고요. 전월세 신고제는 임대차 계약 이후에 계약 당사자들이 계약 내용, 임대료라든가 보증금 같은 것들을 모두 지자체에 신고하도록 하는 내용을 골자로 하고 있습니다.
[앵커]
소급적용 여부를 두고 위헌 가능성 얘기가 나왔었는데 그 부분은 어떻게 보세요?
계속 논란이 될 수는 있겠습니다마는 사실 계약갱신청구권 같은 걸 소급 적용하지 않으면 기존의 계약자들은 추가적인 연장계약 권리를 갖지 못하고 계약이 종료될 가능성이 너무 높기 때문에 소급적용은 해당 법안의 시장 효과를 크게 하기 위해서는 조금 불가피했다라고 개인적으로 판단하고 있습니다. 그래서 임대차3법 같은 경우에 소급적용에 대한 논란은 계속되겠지만 기존 계약자들의 권리를 동일하게 보장해 준다는 점에서는 일정 부분 소급 적용이 법의 시행 효과를 높이는 데는 의미가 있다고 보고 있고요. 다만 전월세 상한제의 경우에는 새로 계약갱신이 끝나고 종료되는 신규 계약자까지는 적용이 되지 않는 것으로 일단 시행이 될 것 같습니다. 그렇게 되면 4년 정도의 계약 기간을 종료하고 새로운 세입자를 맞게 될 때는 전월세 가격이 종전 임대료와 상관없이 오를 가능성이 여전히 남아 있습니다.
[앵커]
말씀하신 것 연장선상에서 부작용도 우려되고 있거든요. 일각에서 특히 제기를 하고 있고요. 이런 주택 임대차3법의 목적 자체는 세입자를 보호하기 위한 좋은 목적인데 집주인 입장에서는 어떻게 보면 불리한 법안이라고 생각을 할 수도 있으니까 오히려 시장에 전세물건을 내놓지 않으면서 오히려 공급이 줄어서 전셋값이 더 오르는 것 아니냐 우려도 나오고 있거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
최근에 임대차 3법 진행이 쾌속적으로 되는 와중에서도 계속 주요 도심 역세권 새아파트 중심으로는 거주 환경이 좋은 빌라나 연립 상품까지 전세 가격이 많이 오르고 있는 추세여서 이런 우려가 컸는데요. 제일 먼저 이 법 시행 자체가 늦어지면 늦어질수록 미리 가격을 올리는 집주인들에 대한 우려가 컸는데 그 부분은 어찌 보면 이번에 법안 입법 과정이 빠르게 진행이 되면서 최소화되는 것으로 보이고요. 방금 말씀 나눈 전월세상한제의 계속적인 적용 같은 부분은 이번에 논의에서 빠졌기 때문에 새로운 신규 계약자를 맞는 과정에서는 또 계단식으로 임대료가 올라갈 수 있는 부분. 그리고 지적하신 것처럼 집주인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 요건들도 있기는 하기 때문에 집주인들이 전세를 내놓지 않거나 혹은 세입자를 쉽게 말하면 가려서 받게 되는 시장 상황들이 벌어질 경우에는 오히려 영세한 세입자들의 경우에는 전셋집을 구하기가 더 어려워지는 상황이 벌어질 수도 있기 때문에 우려의 목소리가 여전히 클 수밖에 없습니다. 특히 지금 여러 가지 세법에 대한 거주 요건 강화나 대출규제 강화에 따른 세입자 증가 때문에 전세 물건이 아파트 중심으로는 부족한 상황이기 때문에 한동안은 전세 물건이 부족해지면서 세입자들의 입장에서는 쓸 만한 저렴한 적정 수준을 갖춘 전세 물건을 찾기가 어려울 수밖에 없는 상황입니다. 서로 간의 마찰도 심해질 수 있고 또 이런 계약 관련된 분쟁을 조정해 달라는 요청도 지자체에 많이 증가할 것으로 보이는데 이런 부분을 얼마나 효율적으로 행정적으로 대처할 수 있느냐가 후속 과제로 일단 남아 있습니다.
[앵커]
특히 전세 같은 경우에는 우리나라만의 특수한, 특별한 주택임대차 제도이지 않습니까? 그런데 최근 들어서는 전세 물건 자체를 내놓지 않고 아예 월세로 돌리거나 아니면 보증금을 높게 잡고 일부 월세를 주는, 그러니까 이른바 반전세라고 하는 거죠. 그런 경향도 나타날 가능성이 있습니까? 어떻습니까?
전체적으로 전세금 규모가 상당히 높은 비율을 차지하고 있기 때문에 반전세나 월세의 비중이 그렇게 과다하게 급격하게 늘어나기는 한계가 있다고 보입니다. 그런데 말씀하신 것처럼 전환되는 추세들은 최근에 나타나고 있습니다. 종부세라든가 이런 임대인들이 치러야 하는 실질적인 비용이 증가하고 있다 보니 현금 흐름을 만들어내기 위해서 월세나 반전세로 전환하는 경우들도 있고요. 워낙 금융권 금리가 낮다 보니까 전세 활용처 자체가 마땅치 않아서 오히려 수익을 낼 수 있는 월세로 전환하는 경우들도 계속 늘어날 가능성이 있습니다. 그러면 앞서 말씀드린 여러 가지 전세 감소 요인에 이런 월세 형태의 전환이 또 겹치면서 전세 물건은 점점 부족해질 가능성이 많습니다. 그리고 한동안 또 내년, 후년 입주가 직전보다는 조금 줄어드는 상황이기 때문에 보통 대단지 입주 시점에 해당 지역의 새아파트 전세 물건이 조금이라도 싸게 나오는 이른바 시즌인데 그런 지역들이 많이 없기 때문에 전반적으로 전세 부족을 체감하게 되는 세입자들의 문제가 커질 것 같습니다.
[앵커]
부동산 시장 안정을 위해서 또 조만간 정부가 대책을 발표할 텐데 용적률 상향을 통한 공급량 확대 방안이 유력하게 점쳐지고 있습니다. 일단 용적률의 의미부터 짚어주실까요?
[김규정]
어떤 토지 위에 지어진 건물의 전체 면적이 그 해당 토지의 몇 배수 정도이냐를 측정하는 정도입니다. 그래서 땅이 100평 정도 있는데 그 위에 총 연면적 200평 정도의 건물이 지어진다면 용적률은 200%가 되는 거죠. 땅의 면적보다 2배 정도의 실제 사용 연면적을 갖게 되는 개발이라는 의미인데요. 쉽게 말하면 땅을 얼마나 고밀 개발하느냐가 용적률의 크기가 커질수록 결정되는 셈입니다. 지금 일반 주거지역으로 용도가 정해진 토지를 비롯해서 상업지역이라든가 준주거지역이라든가 각각 정해진 땅의 용도별로 지을 수 있는 용적률의 상한선이 결정되어 있습니다. 지금 일반 주거지역의 경우에는 3종 기준으로 최고 300%까지 그리고 준주거지역이나 상업지역은 높은 지역은 1000% 이상까지 각각 땅의 용도, 목적에 맞춰서 설정이 돼 있는데 이런 주거지역의 용적률을 조금 높여서 주택을 조금 더 많이 지을 수 있게 하자라고 하는 것이 골자입니다.
[앵커]
용적률이라는 말 자체가 어려워서 보다 시청자 여러분에게 이해가 쉽게 되게 설명을 드리겠습니다. 이 노트가 아파트 부지라고 놓고 그리고 명함수첩이 건물이라고 했을 때 대지 면적, 아파트 부지 면적에 명함수첩이 건물일 때, 이게 건폐율이라고 하는 거거든요. 여기에 한 층을 얹으면 건물 면적이 층수가 연면적이 되는 거죠. 그래서 아파트 부지에서 2개 층 면적, 연면적을 곱하면 이게 용적률이 되는 겁니다. 그래서 층수를 더 많이 쌓는다는 얘기인데 층수를 더 많이 쌓을수록 더 많은 집이 공급되겠죠. 그래서 이 용적률을 높인다는 건그만큼 주택 공급을 많이 늘리겠다는 의미로 이해를 하면 되겠죠? 그리고 주택공급대책 관련 주요 내용도 그래픽이 있는데 그거 한번 보여주시겠습니까? 지금 이렇게 용적률, 앞서 설명을 드린 대로 같은 부지 면적에서 보다 높게 집을 짓는다, 아파트를 짓는다는 얘기입니다. 그래서 검토되고 있는 게 용산 정비창 부지의 용적률 상향, 그리고 서울 역세권, 역 주변의 역세권을 고밀개발하겠다, 용적률을 높이겠다. 그래서 주택 공급을 늘리겠다라는 건데 실효성이 있을 거라고 보십니까, 어떻습니까?
실제로 용적률 비율이 높아진다라고 하면 딱 정해진 땅의 크기에 비해서 지을 수 있는 주택 공간, 건물 공간들이 늘어나게 된다는 얘기이기 때문에 실제로 주택이 일정 부분 늘어나는 건 자명한 논리입니다. 그래서 기존에 개발이 예정되어 있는 지금 화면에 보는 것처럼 용산 정비창 부지의 주택 공급 계획 부분이라든가 아니면 서울 역세권 주변의 주택 고밀개발 계획 등에서 용적률을 높이게 되면 일정 부분 계획됐던 주택 수보다 많은 주택을 공급할 수 있습니다.
[앵커]
지금 서울의 아파트 층수 제한이 35층인 거죠?
[김규정]
네, 2014년부터 2030 서울 도시 계획을 통해서 최고 높이 35층으로 관리가 되고 있습니다.
[앵커]
이 35층으로 정해놓은 서울의 아파트 층수제한이 같이 풀리게 될지도 주목되는데 이 부분은 당정과 서울시가 함께 논의를 해야 하는 부분인가요?
[김규정]
네, 일단 서울시에서 여러 가지 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안으로 제시한 것으로 알려져 있고요. 이 부분을 검토하고 있는데 아까도 말씀하신 것처럼 비단 용적률만 늘린다라고 해서 주택을 무한정 늘릴 수 있는 것은 아닙니다. 땅이 정해져 있고 일정 부분 건폐율을 지켜야 하고 거기에 정해진 용적률을 최대한 쓰려면 층수가 일정 부분 높아질 수밖에 없는데. 그러다 보니 현재 적용되고 있는 아파트 층수제한이 아무래도 걸림돌이 되는 부분이죠. 그래서 이 부분을 같이 풀어서 주택 공급 자체도 늘리고 그동안 35층 규제에 따른 부작용도 건설업계나 시장에서는 지적이 있었기 때문에 그런 부분을 같이 해결해 나가자는 의지로 일단 서울시의 제안이 판단됩니다. 그런데 현재까지 알려진 바로는 당정의 입장에서는 층수 제한이나 이런 것들이 뭔가 개발신호로 알려져서 시장에서 단기간 불안 요소로 작동할 수 있다라는 우려 때문에 좀 신중론으로 대응하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
[앵커]
속보가 들어와서 전해 드리겠습니다. 지금 자막에 나가고 있는데요. 민주당이 임대차보호법을 내일 국회 본회의에서 처리하겠다라는 방침이 들어왔습니다. 앞서 애초에는 임시국회 마지막 날이 다음 달 4일이어서 다음 달 4일 국회 본회의에서 통과시키지 않겠느냐라는 예상이 나왔는데 시기를 앞당겼네요. 내일 임대차보호법을 국회 본회의에서 처리하겠다라는 방침입니다. 이런 관련 속보가 들어왔습니다. 오늘 법사위를 통과한 임대차보호법, 임대차 기본기간을 4년으로 늘리고 전월세 상승률을 5%로 제한하는 내용이었습니다. 오늘 법사위를 통과한 임대차보호법, 내일 국회 본회의에서 처리한다는 방침이라는 소식입니다. 자세한 내용은 또 정리되면 취재기자 연결해서 전해 드리겠습니다.
[앵커]
위원님, 앞서 잠깐 얘기를 하기도 했는데 임대차 보호법이 통과될 거라는 얘기가 계속 나오니까 시장에서 집주인들이 오히려 더 통과되기 전에 전셋값을 올리는 경향이 나타나고 있고 실제로 지표로도 드러나고 있는 거잖아요. 그래서 그런 부작용이 우려됐는데 그런 부작용을 최소화하기 위해서 아무래도 통과 시기를 앞당기지 않았나라는 분석이 가능할 것 같습니다. 어떻게 보세요?
[김규정]
맞습니다. 어쨌든 시장에는 최대한 빨리 해당 법을 시행시켜서 임대차를 보호하는 해당 내용의 효과를 내겠다는 의지로 받아들여져야 될 것 같고요. 이 이전까지도 아무래도 세밀하게 시장에서는 임대인들이 4년 동안 임대료를 마음대로 올리지 못하게 되는 셈이기 때문에 사전에 임대료를 조율하려는 이런 작업들이 활발하게 이뤄질 수밖에 없을 것 같습니다.
[앵커]
속보가 들어와서 다시 한 번 앞으로 건너서 질문을 드렸는데 계속 이어가겠습니다. 앞서 35층 제한 얘기를 했는데 만약 이 제한을 풀 경우에 오히려 특히 강남권 재건축 시장에 불안을 자극하는 요인이 되지 않을까 이런 우려도 있거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
우려가 현실화될 가능성이 개인적으로 볼 때는 크다고 판단됩니다. 어쨌든 재건축 상품이 장기간 운영되는 사업이라서 장기 사업 리스크에 대한 우려를 고려하시는 투자자들도 있기는 하지만 오래 걸리더라도 주요 요충지에 새아파트를 받을 수 있다는 목적 하나로 재건축 지분을 갖고 장기보유를 하는 투자자들도 적지 않은 상황이어서 이런 투자자들이 향후에 소위 최근에 인기 있는 초고층 상품 같은 것들을 포함한 아파트 단지를 디자인할 수 있다는 부분까지 기대를 하게 되면 아무래도 계속 재건축을 진행하는 과정에서 해당 지분의 가격이나 이런 것들은 오름세를 띨 가능성이 많습니다. 그래서 만약에 35층 제한이나 혹은 재건축 관련된 규제까지 완화하는 쪽의 얘기가 더 진행이 된다면 이런 과정에서 나타날 수 있는 단기간 가격 상승 부작용을 제어할 수 있는 부분 혹은 이런 개발을 통해서 과도하게 형성되는 개발 이익을 적정 수준에서 환수할 수 있는 제도 같은 것들의 마련이 같이 미리 되어야 이런 시장의 기대 요인에 따른 가격 상승 불안을 조금이라도 줄일 수 있는 부분입니다.
[앵커]
재건축 초과 이익 환수 같은 것 말씀하시는 거죠?
[김규정]
맞습니다.
[앵커]
사실 무엇보다 주택을 지을 땅을 확보하는 게 가장 확실한 방법일 텐데 어떤 곳들이 거론되고 있습니까?
[김규정]
7.10 대책을 통해서 기존에 3기 신도시는 용적률을 더 높여서 많이 짓겠다라는 내용들이 있었고, 앞서 살펴본 용산이라든가 기존에 공급 계획이 있었던 곳들도 마찬가지로 고밀 개발을 통해서 주택 공급을 하는 계획이 나왔었죠. 그리고 이번에는 최대한 집을 지을 수 있는 부지들을 확보하자라는 내용을 계속 검토가 되고 있는데 지금 얘기가 나오고 있는 곳들은 대표적으로 언론을 통해서도 많이 알려진 태릉골프장 같은 곳입니다. 정부 소유로 되어 있는 유휴부지나 국경휴지 같은 곳들을 조금 빠르게 협의를 마치고 공급을 할 수 있도록 하겠다는 거고요. 서울 학여울역의 SETEC 부지라든가 아니면 경기, 인천 지역까지 포함해서 교도소나 구치소 같은 시설을 이전하고 주택을 공급할 수 있는 도심지역 부지까지 폭넓게 협의를 하고 있다라는 겁니다. 그래서 지금 당정은 물론이고 지자체와도 긴밀하게 협의를 하고 있는 것으로 알려졌는데요. 당초에는 이번 주에 공급계획이 나올 것처럼 알려졌다가 좀 더 정밀한 협의를 하고 최대한 끌어 모은다는 계획 발표와 함께 다음 주 중으로 현재는 발표가 예고되고 있습니다.
[앵커]
그런데 앞선 그래픽 다시 한 번 보여주시겠습니까? 예상 공급 물량도 들어가 있는데요. 보시면 알겠지만 이들 부지 자체에 예상 공급 물량이 적혀 있는데 이 공급 물량만으로 시장에 제대로 된 공급 신호, 공급 시그널을 줄 수 있을까라는 우려도 사실 나오고 있거든요. 그래서 결국은 재건축, 재개발 규제를 풀어야 되는 것 아니냐라는 전망도 나오고 있는데 그런 관련 대책이 포함될 것으로 보십니까? 어떻습니까?
[김규정]
일단 계속 논의는 되고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 그런데 재건축, 재개발 규제를 푸는 것 역시 아까 말씀 나눈 서울의 아파트 층수제한 완화 같은 것과 마찬가지로 시장의 가격 기대감을 높일 수 있는 요소다 보니 결정에 조금 신중해야 할 것으로 보이고요. 직전까지도 재건축을 통한 공급 확대는 검토하지 않는다는 정부의 확고한 방침 같은 것들이 있었기 때문에 이런 것들을 번복하고 나오는 과정이 좀 더 확실한 의사 결정과 함께 결정이 되어야 될 것으로 보입니다. 다만 개인적인 입장에서는 도심의 노후 아파트 비율이 너무 높아지고 있어서 계속해서 재건축이나 재개발을 미루기만 해서는 주요 아파트 대단위 지구들의 노후도가 너무 계속 높아지고만 있고 신축 아파트로 변모하는 과정들이 지연되고 있기 때문에 단번에 완화하거나 한꺼번에 진행을 하지는 못하더라도 단계별로 각 지역별로 계획적인 노후 아파트들의 재건축이나 정비가 될 수 있도록 중장기 계획을 지금쯤이라도 세워야 하는 부분들은 있다고 생각합니다. 그래서 당장 규제를 푸는 부분들이 시장의 불안정한 부분들을 야기할 수 있는 요소이기는 하지만 정기적으로 새아파트로 계속 정비해 나가겠다는 계획은 지금쯤은 세워야 하는 시기라고 생각하고요. 그런 관점에서는 재건축, 재개발 논의가 이번에 담겨 있었으면 하는 개인적인 바람은 있습니다.
[앵커]
이번 대책의 큰 줄기로 보이는 용적률 상한 그리고 공공부지를 활용한 주택 공급. 이게 단기간에 주택 물량을 공급하기는 어려울 것이다, 이런 전망도 나오는데 어떻게 보시는지요?
[김규정]
아까 화면으로 보신 신규 부지에 공급 가능한 주택 양들 그리고 용적률을 통해서 높일 수 있는 최대한 조금 더 지을 수 있는 주택의 양들을 다 합산해 봐도 사실 4~5만 정도로 파악이나 예측이 되는 상황인데 물론 이미 저희가 3시 신도시나 이런 곳들을 공급 계획을 갖고 있고 추진에 들어가고 있기 때문에 거기에 더해지는 양이기는 하지만 시장에 계속해서 주택이 공급돼서 서두르거나 조급하게 무리해서 주택 구매를 하지 않아도 집이 공급된다는 시그널을 줄 수 있을지는 미지수입니다, 여전히. 그래서 이번에 공급 자체가 좀 더 고려되어야 할 점은 일단 시기적으로 차근차근 단계별로 나눠서 공급이 꾸준히 될 수 있는 시기 조절이 필요하고요. 왜냐하면 이번에 나온 공급 계획들도 부지에 대한 협의나 조율을 마치고 실제 계획을 세워서 주택으로 공급되는 시점까지는 적어도 아무리 짧아도 5년은 걸릴 텐데 그 시점쯤이면 3기 신도시가 이제 막 시장에 공급되기 시작하는 시점이기 때문에 지금 세우고 있는 수도권의 공급 확대 방안들이 또 시기적으로는 너무 밀접하게 붙어 있는 상황들이 벌어질 수 있습니다. 그렇게 되면 일시적으로는 또 공급이 한꺼번에 몰려나오면서 시장이 굉장히 혼란스러울 수 있어서 이런 것들을 어떻게 분산시킬 수 있느냐가 필요한데 쉽지는 않습니다. 앞으로 더 당길 수 있는 방법이 많지는 않기 때문에 그렇다고 하면 그 뒤로도 계속해서 주택이 차근차근 계속 공급된다는 시그널을 줘야 하는 것이라서 이번 발표 이후에도 계속적으로 주택이 분산 공급될 거다, 계속 지원될 거다라는 계획들을 계속 발굴하는 후속 작업들이 필요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
[김규정]
감사합니다.
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■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 다음 주 부동산 시장 안정을 위한 주택 공급 확대 방안을 발표합니다. 이번 대책에는 수도권 유휴부지 활용과 함께 용적률을 높이는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 어떤 내용이 담길지 또 주택이 공급되면 부동산 시장이 안정될지 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나오셨습니다. 안녕하십니까?
[김규정]
안녕하세요?
[앵커]
위원님, 앞서 영상을 통해 보신 것처럼 민주당이 부동산 후속 입법 관련해서 속도를 내고 있는 것 같습니다. 핵심은 세법 개정안과 그리고 주택임대차 관련 법안인데 먼저 어제 상임위를 통과한 부동산3법, 이른바 부동산 세법 개정안 관련한 내용 살펴보겠습니다. 준비된 그래픽이 있는데요. 종부세법 개정안, 법인세법 개정안, 소득세법 개정안인데 구체적으로 어떤 내용인지 설명해 주시죠.
[김규정]
지금 세 가지 세법이 상임위를 통과했다고 말씀주신 건데 주택 관련해서 최근 정부가 발표했던 관련 세금 세율이라든가 아니면 중과세 같은 것들을 적용하는 내용입니다. 종부세는 다주택자 중심으로 최고 6%까지 종부세를 높이는 내용을 담고 있고요. 법인세는 법인이 소유한 주택에 대해서 양도세를 낼 때 기존 법인세보다 추가 세율을 종전보다 높은 20% 상향 조정하는 부분을 담고 있습니다. 소득세법의 경우에는 다주택자나 단기매각을 하는 양도자가 좀 더 높은 단일 중과세율을 받는 내용을 골자로 하고 있습니다. 이 내용들이 다 본회의 통과돼서 시행되게 되면 각각 시행 적용 시기는 약간씩 다릅니다마는 주택을 소유하고 있는 법인이나 다주택자 중심으로 세금이 많이 늘게 될 것 같습니다.
[앵커]
쉽게 이야기하면 다주택자 그리고 짧은 기간 보유하고 시세차익을 얻는 그런 투기성 주택 매매를 차단하겠다, 이런 목표가 읽히는 법안들인 거죠?
[앵커]
보면 임대차3법도 들여다봐야 될 것 같은데 야당의 반발 속에 단독 처리가 됐다는 소식을 전해 드렸습니다. 어떤 내용인지도 간략히 소개를 해 주시죠.
[김규정]
임대차 3법 같은 경우에 최근에 워낙 뉴스에 많이 나와서 제목들은 들어보셨을 것 같은데요. 계약갱신청구권제와 전월세 신고제, 전월세상한제 이렇게 3가지 법을 지금 임대차 3법이라고 부르고 있습니다. 계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약이 만료된 후에 한 번에 한해서 2년간 더 연장 계약을 할 수 있도록 청구할 수 있는 권리를 주자는, 그러니까 전세 거주 기간을 2년 더하기 2년으로 하자는 안을 골자로 하고 있고요. 전월세상한제는 계약이 종료된 이후에 종전 임대료의 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있도록 하는 내용을 골자로 하고 있습니다. 또 5% 이내에서도 지자체에서 과다하다고 판단되면 상한선을 정할 수 있는 내용까지 포함을 하고 있고요. 전월세 신고제는 임대차 계약 이후에 계약 당사자들이 계약 내용, 임대료라든가 보증금 같은 것들을 모두 지자체에 신고하도록 하는 내용을 골자로 하고 있습니다.
[앵커]
소급적용 여부를 두고 위헌 가능성 얘기가 나왔었는데 그 부분은 어떻게 보세요?
[김규정]
계속 논란이 될 수는 있겠습니다마는 사실 계약갱신청구권 같은 걸 소급 적용하지 않으면 기존의 계약자들은 추가적인 연장계약 권리를 갖지 못하고 계약이 종료될 가능성이 너무 높기 때문에 소급적용은 해당 법안의 시장 효과를 크게 하기 위해서는 조금 불가피했다라고 개인적으로 판단하고 있습니다. 그래서 임대차3법 같은 경우에 소급적용에 대한 논란은 계속되겠지만 기존 계약자들의 권리를 동일하게 보장해 준다는 점에서는 일정 부분 소급 적용이 법의 시행 효과를 높이는 데는 의미가 있다고 보고 있고요. 다만 전월세 상한제의 경우에는 새로 계약갱신이 끝나고 종료되는 신규 계약자까지는 적용이 되지 않는 것으로 일단 시행이 될 것 같습니다. 그렇게 되면 4년 정도의 계약 기간을 종료하고 새로운 세입자를 맞게 될 때는 전월세 가격이 종전 임대료와 상관없이 오를 가능성이 여전히 남아 있습니다.
[앵커]
말씀하신 것 연장선상에서 부작용도 우려되고 있거든요. 일각에서 특히 제기를 하고 있고요. 이런 주택 임대차3법의 목적 자체는 세입자를 보호하기 위한 좋은 목적인데 집주인 입장에서는 어떻게 보면 불리한 법안이라고 생각을 할 수도 있으니까 오히려 시장에 전세물건을 내놓지 않으면서 오히려 공급이 줄어서 전셋값이 더 오르는 것 아니냐 우려도 나오고 있거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
최근에 임대차 3법 진행이 쾌속적으로 되는 와중에서도 계속 주요 도심 역세권 새아파트 중심으로는 거주 환경이 좋은 빌라나 연립 상품까지 전세 가격이 많이 오르고 있는 추세여서 이런 우려가 컸는데요. 제일 먼저 이 법 시행 자체가 늦어지면 늦어질수록 미리 가격을 올리는 집주인들에 대한 우려가 컸는데 그 부분은 어찌 보면 이번에 법안 입법 과정이 빠르게 진행이 되면서 최소화되는 것으로 보이고요. 방금 말씀 나눈 전월세상한제의 계속적인 적용 같은 부분은 이번에 논의에서 빠졌기 때문에 새로운 신규 계약자를 맞는 과정에서는 또 계단식으로 임대료가 올라갈 수 있는 부분. 그리고 지적하신 것처럼 집주인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 요건들도 있기는 하기 때문에 집주인들이 전세를 내놓지 않거나 혹은 세입자를 쉽게 말하면 가려서 받게 되는 시장 상황들이 벌어질 경우에는 오히려 영세한 세입자들의 경우에는 전셋집을 구하기가 더 어려워지는 상황이 벌어질 수도 있기 때문에 우려의 목소리가 여전히 클 수밖에 없습니다. 특히 지금 여러 가지 세법에 대한 거주 요건 강화나 대출규제 강화에 따른 세입자 증가 때문에 전세 물건이 아파트 중심으로는 부족한 상황이기 때문에 한동안은 전세 물건이 부족해지면서 세입자들의 입장에서는 쓸 만한 저렴한 적정 수준을 갖춘 전세 물건을 찾기가 어려울 수밖에 없는 상황입니다. 서로 간의 마찰도 심해질 수 있고 또 이런 계약 관련된 분쟁을 조정해 달라는 요청도 지자체에 많이 증가할 것으로 보이는데 이런 부분을 얼마나 효율적으로 행정적으로 대처할 수 있느냐가 후속 과제로 일단 남아 있습니다.
[앵커]
특히 전세 같은 경우에는 우리나라만의 특수한, 특별한 주택임대차 제도이지 않습니까? 그런데 최근 들어서는 전세 물건 자체를 내놓지 않고 아예 월세로 돌리거나 아니면 보증금을 높게 잡고 일부 월세를 주는, 그러니까 이른바 반전세라고 하는 거죠. 그런 경향도 나타날 가능성이 있습니까? 어떻습니까?
[김규정]
전체적으로 전세금 규모가 상당히 높은 비율을 차지하고 있기 때문에 반전세나 월세의 비중이 그렇게 과다하게 급격하게 늘어나기는 한계가 있다고 보입니다. 그런데 말씀하신 것처럼 전환되는 추세들은 최근에 나타나고 있습니다. 종부세라든가 이런 임대인들이 치러야 하는 실질적인 비용이 증가하고 있다 보니 현금 흐름을 만들어내기 위해서 월세나 반전세로 전환하는 경우들도 있고요. 워낙 금융권 금리가 낮다 보니까 전세 활용처 자체가 마땅치 않아서 오히려 수익을 낼 수 있는 월세로 전환하는 경우들도 계속 늘어날 가능성이 있습니다. 그러면 앞서 말씀드린 여러 가지 전세 감소 요인에 이런 월세 형태의 전환이 또 겹치면서 전세 물건은 점점 부족해질 가능성이 많습니다. 그리고 한동안 또 내년, 후년 입주가 직전보다는 조금 줄어드는 상황이기 때문에 보통 대단지 입주 시점에 해당 지역의 새아파트 전세 물건이 조금이라도 싸게 나오는 이른바 시즌인데 그런 지역들이 많이 없기 때문에 전반적으로 전세 부족을 체감하게 되는 세입자들의 문제가 커질 것 같습니다.
[앵커]
부동산 시장 안정을 위해서 또 조만간 정부가 대책을 발표할 텐데 용적률 상향을 통한 공급량 확대 방안이 유력하게 점쳐지고 있습니다. 일단 용적률의 의미부터 짚어주실까요?
[김규정]
어떤 토지 위에 지어진 건물의 전체 면적이 그 해당 토지의 몇 배수 정도이냐를 측정하는 정도입니다. 그래서 땅이 100평 정도 있는데 그 위에 총 연면적 200평 정도의 건물이 지어진다면 용적률은 200%가 되는 거죠. 땅의 면적보다 2배 정도의 실제 사용 연면적을 갖게 되는 개발이라는 의미인데요. 쉽게 말하면 땅을 얼마나 고밀 개발하느냐가 용적률의 크기가 커질수록 결정되는 셈입니다. 지금 일반 주거지역으로 용도가 정해진 토지를 비롯해서 상업지역이라든가 준주거지역이라든가 각각 정해진 땅의 용도별로 지을 수 있는 용적률의 상한선이 결정되어 있습니다. 지금 일반 주거지역의 경우에는 3종 기준으로 최고 300%까지 그리고 준주거지역이나 상업지역은 높은 지역은 1000% 이상까지 각각 땅의 용도, 목적에 맞춰서 설정이 돼 있는데 이런 주거지역의 용적률을 조금 높여서 주택을 조금 더 많이 지을 수 있게 하자라고 하는 것이 골자입니다.
[앵커]
용적률이라는 말 자체가 어려워서 보다 시청자 여러분에게 이해가 쉽게 되게 설명을 드리겠습니다. 이 노트가 아파트 부지라고 놓고 그리고 명함수첩이 건물이라고 했을 때 대지 면적, 아파트 부지 면적에 명함수첩이 건물일 때, 이게 건폐율이라고 하는 거거든요. 여기에 한 층을 얹으면 건물 면적이 층수가 연면적이 되는 거죠. 그래서 아파트 부지에서 2개 층 면적, 연면적을 곱하면 이게 용적률이 되는 겁니다. 그래서 층수를 더 많이 쌓는다는 얘기인데 층수를 더 많이 쌓을수록 더 많은 집이 공급되겠죠. 그래서 이 용적률을 높인다는 건그만큼 주택 공급을 많이 늘리겠다는 의미로 이해를 하면 되겠죠? 그리고 주택공급대책 관련 주요 내용도 그래픽이 있는데 그거 한번 보여주시겠습니까? 지금 이렇게 용적률, 앞서 설명을 드린 대로 같은 부지 면적에서 보다 높게 집을 짓는다, 아파트를 짓는다는 얘기입니다. 그래서 검토되고 있는 게 용산 정비창 부지의 용적률 상향, 그리고 서울 역세권, 역 주변의 역세권을 고밀개발하겠다, 용적률을 높이겠다. 그래서 주택 공급을 늘리겠다라는 건데 실효성이 있을 거라고 보십니까, 어떻습니까?
[김규정]
실제로 용적률 비율이 높아진다라고 하면 딱 정해진 땅의 크기에 비해서 지을 수 있는 주택 공간, 건물 공간들이 늘어나게 된다는 얘기이기 때문에 실제로 주택이 일정 부분 늘어나는 건 자명한 논리입니다. 그래서 기존에 개발이 예정되어 있는 지금 화면에 보는 것처럼 용산 정비창 부지의 주택 공급 계획 부분이라든가 아니면 서울 역세권 주변의 주택 고밀개발 계획 등에서 용적률을 높이게 되면 일정 부분 계획됐던 주택 수보다 많은 주택을 공급할 수 있습니다.
[앵커]
지금 서울의 아파트 층수 제한이 35층인 거죠?
[김규정]
네, 2014년부터 2030 서울 도시 계획을 통해서 최고 높이 35층으로 관리가 되고 있습니다.
[앵커]
이 35층으로 정해놓은 서울의 아파트 층수제한이 같이 풀리게 될지도 주목되는데 이 부분은 당정과 서울시가 함께 논의를 해야 하는 부분인가요?
[김규정]
네, 일단 서울시에서 여러 가지 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안으로 제시한 것으로 알려져 있고요. 이 부분을 검토하고 있는데 아까도 말씀하신 것처럼 비단 용적률만 늘린다라고 해서 주택을 무한정 늘릴 수 있는 것은 아닙니다. 땅이 정해져 있고 일정 부분 건폐율을 지켜야 하고 거기에 정해진 용적률을 최대한 쓰려면 층수가 일정 부분 높아질 수밖에 없는데. 그러다 보니 현재 적용되고 있는 아파트 층수제한이 아무래도 걸림돌이 되는 부분이죠. 그래서 이 부분을 같이 풀어서 주택 공급 자체도 늘리고 그동안 35층 규제에 따른 부작용도 건설업계나 시장에서는 지적이 있었기 때문에 그런 부분을 같이 해결해 나가자는 의지로 일단 서울시의 제안이 판단됩니다. 그런데 현재까지 알려진 바로는 당정의 입장에서는 층수 제한이나 이런 것들이 뭔가 개발신호로 알려져서 시장에서 단기간 불안 요소로 작동할 수 있다라는 우려 때문에 좀 신중론으로 대응하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.
[앵커]
속보가 들어와서 전해 드리겠습니다. 지금 자막에 나가고 있는데요. 민주당이 임대차보호법을 내일 국회 본회의에서 처리하겠다라는 방침이 들어왔습니다. 앞서 애초에는 임시국회 마지막 날이 다음 달 4일이어서 다음 달 4일 국회 본회의에서 통과시키지 않겠느냐라는 예상이 나왔는데 시기를 앞당겼네요. 내일 임대차보호법을 국회 본회의에서 처리하겠다라는 방침입니다. 이런 관련 속보가 들어왔습니다. 오늘 법사위를 통과한 임대차보호법, 임대차 기본기간을 4년으로 늘리고 전월세 상승률을 5%로 제한하는 내용이었습니다. 오늘 법사위를 통과한 임대차보호법, 내일 국회 본회의에서 처리한다는 방침이라는 소식입니다. 자세한 내용은 또 정리되면 취재기자 연결해서 전해 드리겠습니다.
[앵커]
위원님, 앞서 잠깐 얘기를 하기도 했는데 임대차 보호법이 통과될 거라는 얘기가 계속 나오니까 시장에서 집주인들이 오히려 더 통과되기 전에 전셋값을 올리는 경향이 나타나고 있고 실제로 지표로도 드러나고 있는 거잖아요. 그래서 그런 부작용이 우려됐는데 그런 부작용을 최소화하기 위해서 아무래도 통과 시기를 앞당기지 않았나라는 분석이 가능할 것 같습니다. 어떻게 보세요?
[김규정]
맞습니다. 어쨌든 시장에는 최대한 빨리 해당 법을 시행시켜서 임대차를 보호하는 해당 내용의 효과를 내겠다는 의지로 받아들여져야 될 것 같고요. 이 이전까지도 아무래도 세밀하게 시장에서는 임대인들이 4년 동안 임대료를 마음대로 올리지 못하게 되는 셈이기 때문에 사전에 임대료를 조율하려는 이런 작업들이 활발하게 이뤄질 수밖에 없을 것 같습니다.
[앵커]
속보가 들어와서 다시 한 번 앞으로 건너서 질문을 드렸는데 계속 이어가겠습니다. 앞서 35층 제한 얘기를 했는데 만약 이 제한을 풀 경우에 오히려 특히 강남권 재건축 시장에 불안을 자극하는 요인이 되지 않을까 이런 우려도 있거든요. 어떻게 보십니까?
[김규정]
우려가 현실화될 가능성이 개인적으로 볼 때는 크다고 판단됩니다. 어쨌든 재건축 상품이 장기간 운영되는 사업이라서 장기 사업 리스크에 대한 우려를 고려하시는 투자자들도 있기는 하지만 오래 걸리더라도 주요 요충지에 새아파트를 받을 수 있다는 목적 하나로 재건축 지분을 갖고 장기보유를 하는 투자자들도 적지 않은 상황이어서 이런 투자자들이 향후에 소위 최근에 인기 있는 초고층 상품 같은 것들을 포함한 아파트 단지를 디자인할 수 있다는 부분까지 기대를 하게 되면 아무래도 계속 재건축을 진행하는 과정에서 해당 지분의 가격이나 이런 것들은 오름세를 띨 가능성이 많습니다. 그래서 만약에 35층 제한이나 혹은 재건축 관련된 규제까지 완화하는 쪽의 얘기가 더 진행이 된다면 이런 과정에서 나타날 수 있는 단기간 가격 상승 부작용을 제어할 수 있는 부분 혹은 이런 개발을 통해서 과도하게 형성되는 개발 이익을 적정 수준에서 환수할 수 있는 제도 같은 것들의 마련이 같이 미리 되어야 이런 시장의 기대 요인에 따른 가격 상승 불안을 조금이라도 줄일 수 있는 부분입니다.
[앵커]
재건축 초과 이익 환수 같은 것 말씀하시는 거죠?
[김규정]
맞습니다.
[앵커]
사실 무엇보다 주택을 지을 땅을 확보하는 게 가장 확실한 방법일 텐데 어떤 곳들이 거론되고 있습니까?
[김규정]
7.10 대책을 통해서 기존에 3기 신도시는 용적률을 더 높여서 많이 짓겠다라는 내용들이 있었고, 앞서 살펴본 용산이라든가 기존에 공급 계획이 있었던 곳들도 마찬가지로 고밀 개발을 통해서 주택 공급을 하는 계획이 나왔었죠. 그리고 이번에는 최대한 집을 지을 수 있는 부지들을 확보하자라는 내용을 계속 검토가 되고 있는데 지금 얘기가 나오고 있는 곳들은 대표적으로 언론을 통해서도 많이 알려진 태릉골프장 같은 곳입니다. 정부 소유로 되어 있는 유휴부지나 국경휴지 같은 곳들을 조금 빠르게 협의를 마치고 공급을 할 수 있도록 하겠다는 거고요. 서울 학여울역의 SETEC 부지라든가 아니면 경기, 인천 지역까지 포함해서 교도소나 구치소 같은 시설을 이전하고 주택을 공급할 수 있는 도심지역 부지까지 폭넓게 협의를 하고 있다라는 겁니다. 그래서 지금 당정은 물론이고 지자체와도 긴밀하게 협의를 하고 있는 것으로 알려졌는데요. 당초에는 이번 주에 공급계획이 나올 것처럼 알려졌다가 좀 더 정밀한 협의를 하고 최대한 끌어 모은다는 계획 발표와 함께 다음 주 중으로 현재는 발표가 예고되고 있습니다.
[앵커]
그런데 앞선 그래픽 다시 한 번 보여주시겠습니까? 예상 공급 물량도 들어가 있는데요. 보시면 알겠지만 이들 부지 자체에 예상 공급 물량이 적혀 있는데 이 공급 물량만으로 시장에 제대로 된 공급 신호, 공급 시그널을 줄 수 있을까라는 우려도 사실 나오고 있거든요. 그래서 결국은 재건축, 재개발 규제를 풀어야 되는 것 아니냐라는 전망도 나오고 있는데 그런 관련 대책이 포함될 것으로 보십니까? 어떻습니까?
[김규정]
일단 계속 논의는 되고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 그런데 재건축, 재개발 규제를 푸는 것 역시 아까 말씀 나눈 서울의 아파트 층수제한 완화 같은 것과 마찬가지로 시장의 가격 기대감을 높일 수 있는 요소다 보니 결정에 조금 신중해야 할 것으로 보이고요. 직전까지도 재건축을 통한 공급 확대는 검토하지 않는다는 정부의 확고한 방침 같은 것들이 있었기 때문에 이런 것들을 번복하고 나오는 과정이 좀 더 확실한 의사 결정과 함께 결정이 되어야 될 것으로 보입니다. 다만 개인적인 입장에서는 도심의 노후 아파트 비율이 너무 높아지고 있어서 계속해서 재건축이나 재개발을 미루기만 해서는 주요 아파트 대단위 지구들의 노후도가 너무 계속 높아지고만 있고 신축 아파트로 변모하는 과정들이 지연되고 있기 때문에 단번에 완화하거나 한꺼번에 진행을 하지는 못하더라도 단계별로 각 지역별로 계획적인 노후 아파트들의 재건축이나 정비가 될 수 있도록 중장기 계획을 지금쯤이라도 세워야 하는 부분들은 있다고 생각합니다. 그래서 당장 규제를 푸는 부분들이 시장의 불안정한 부분들을 야기할 수 있는 요소이기는 하지만 정기적으로 새아파트로 계속 정비해 나가겠다는 계획은 지금쯤은 세워야 하는 시기라고 생각하고요. 그런 관점에서는 재건축, 재개발 논의가 이번에 담겨 있었으면 하는 개인적인 바람은 있습니다.
[앵커]
이번 대책의 큰 줄기로 보이는 용적률 상한 그리고 공공부지를 활용한 주택 공급. 이게 단기간에 주택 물량을 공급하기는 어려울 것이다, 이런 전망도 나오는데 어떻게 보시는지요?
[김규정]
아까 화면으로 보신 신규 부지에 공급 가능한 주택 양들 그리고 용적률을 통해서 높일 수 있는 최대한 조금 더 지을 수 있는 주택의 양들을 다 합산해 봐도 사실 4~5만 정도로 파악이나 예측이 되는 상황인데 물론 이미 저희가 3시 신도시나 이런 곳들을 공급 계획을 갖고 있고 추진에 들어가고 있기 때문에 거기에 더해지는 양이기는 하지만 시장에 계속해서 주택이 공급돼서 서두르거나 조급하게 무리해서 주택 구매를 하지 않아도 집이 공급된다는 시그널을 줄 수 있을지는 미지수입니다, 여전히. 그래서 이번에 공급 자체가 좀 더 고려되어야 할 점은 일단 시기적으로 차근차근 단계별로 나눠서 공급이 꾸준히 될 수 있는 시기 조절이 필요하고요. 왜냐하면 이번에 나온 공급 계획들도 부지에 대한 협의나 조율을 마치고 실제 계획을 세워서 주택으로 공급되는 시점까지는 적어도 아무리 짧아도 5년은 걸릴 텐데 그 시점쯤이면 3기 신도시가 이제 막 시장에 공급되기 시작하는 시점이기 때문에 지금 세우고 있는 수도권의 공급 확대 방안들이 또 시기적으로는 너무 밀접하게 붙어 있는 상황들이 벌어질 수 있습니다. 그렇게 되면 일시적으로는 또 공급이 한꺼번에 몰려나오면서 시장이 굉장히 혼란스러울 수 있어서 이런 것들을 어떻게 분산시킬 수 있느냐가 필요한데 쉽지는 않습니다. 앞으로 더 당길 수 있는 방법이 많지는 않기 때문에 그렇다고 하면 그 뒤로도 계속해서 주택이 차근차근 계속 공급된다는 시그널을 줘야 하는 것이라서 이번 발표 이후에도 계속적으로 주택이 분산 공급될 거다, 계속 지원될 거다라는 계획들을 계속 발굴하는 후속 작업들이 필요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
[김규정]
감사합니다.
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