■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 심교언 / 건국대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 서울권역 등 수도권에 13만 2000가구의 주택을 추가 공급하기로 어제 발표했습니다. 이번 주택 공급 확대 발표는 일단 대기 수요를 안정시키는 효과가 있을 것이라는 반응이지만 실현 가능성이 관건이라는 전망이 나오고 있습니다.

[앵커]
23번째 부동산 대책이 나왔는데요. 국회를 막 통과한 부동산법과 함께 앞으로의 시장에서 얼마나 효과를 낼지 전문가와 함께 알아보겠습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수가 나와 있습니다.

[심교언]
안녕하세요.

[앵커]
이번 정부 들어서 가장 큰 공급대책을 어제 내놨어요. 13만 2000호 플러스 알파 이렇게 나왔는데요. 가장 큰 것을 꼽자면 어떤 것을 주목해서 봐야 한다고 보십니까?

[심교언]
정부에서는 신도시라든가 용적률을 올려서 공급을 추가하겠다 이런 방안에 무게중심을 두고 있지만 시장에서의 반응은 13만 2000호 중에서 7만 호 정도가 공공형 재건축이라든가 공공이 같이 들어간 재개발사업에서 나오는 것으로 추산하고 있습니다.

그래서 이쪽이 정부 방안대로 계획대로 된다면 시장의 공급물량은 어느 정도 되겠지만 과연 민간 조합들이 정부에 얼마만큼 부응할 것이냐. 거기에 따라서 공급계획도 차질이 생기거나 아니면 플러스 알파 형식으로 더 많이 공급되거나 할 가능성이 있는 거죠.

[앵커]
7만 호의 공공형 공급 가운데 재건축의 고밀도 개발을 통해서 예상하는 가구수는 5만 가구 정도로 되더라고요. 이게 과연 시장에 나올 건가 하는 건데. 거기에 대해서는 어떻게 예상을 합니까?

[심교언]
우리가 알고 있는 집값 폭발의 출발점인 강남이라든가 마용성이라든가 이런 지역의 대규모 단지 형식으로 나오는 것들은 어렵지 않을까라고 보여집니다. 기존 사업주 입장에서는 용적률이 500%가 되든 층수가 50층이 되든 국가에서 가져가는 게 부총리 말에 따르면 90% 가져간다. 그러면 임대주택만 많이 생기고 그다음에 더 빡빡한 불편한 주택이 만들어지는데 과연 민간 조합들이 동의하겠느냐.

그래서 그쪽 물량들은 많이 줄어들 것이라고 볼 수 있고 다만 강북의 일부지역 같은 경우에는 기존에도 사업성이 없는 것들이 있습니다. 기존 용적률이 높았다든가 재건축, 재개발 지역인데 공공지원 없이 못하는 사업들 그런 경우는 공공이 들어와서 인센티브를 줌과 동시에 인허가도 단축시켜주고 그리고 분양가상한제 같은 것들도 빼주거든요.

그런 일부 단지들은 아마 혜택을 받아서 공급이 나올 것 같은데 대다수 시민들이 관심을 가지고 있고 그런 지역들은 아마 사업을 거부할 가능성이 높고 그리고 어제, 오늘 사이에 강남의 유명한 단지들 같은 경우에는 공개적으로 이거를 하지 않겠다 이런 얘기들도 하고 있습니다.

[앵커]
만약에 그런 반응이라면 지금 정부에서 일단 13만 2000호를 공급하겠다고 이야기했지만 신규 발굴은 3만 3000호 정도 된다고 하거든요. 거기다가 지금 말씀하신 민간분양도 그렇게 참여율이 높지 않다면 정부가 생각했던 것만큼 공급량이 많이 늘어날 가능성은 낮다고 봐야 할까요?

[심교언]
그렇죠. 지금 13만 2000호 중에 7만 호가 민간들의 도움을 받아서 해야 하는데 그 부분에 대해서는 굉장히 불투명하다 그렇게 볼 수 있죠.

[앵커]
지금 신규 발굴로 3만여 가구가 공급되는데요. 지역별로 한번 살펴보도록 하죠. 서울 노원. 그러니까 태릉CC 지금 군 골프장을 주택단지로 만들겠다는 건데 그 외에 또 관심이 가는 곳이 용산 캠프킴 그리고 정부 과천청사가 있는 곳. 또 서초구에 있는 조달청 부지. 이런 데는 사실 수요자들 관심이 높은 데 아니겠습니까?

[심교언]
맞습니다. 그런데 그쪽에서 나오는 물량 자체가 그리 크지가 않고 그리고 태릉 같은 경우를 제외하고는 대부분 사실 유휴부지 활용 같은 경우에는 200채짜리도 있고 이렇습니다. 그래서 그쪽 시장의 안정화에 큰 도움을 준다고 보기에는 어렵고 그나마 그 물량이 나오는 시기 자체도 상당한 기간이 걸릴 것이다, 그렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
저런 공급형 주택단지 같은 경우에는 이게 새로 토지보상해야 되는 건 아니잖아요. 정부 땅이기 때문에 바로 할 수 있는 것 아닌가요?

[심교언]
그렇기는 하지만 과거의 유휴지를 활용해서 행복주택을 올린다고 할 때도 상당 부분 사업이 무산됐습니다. 왜 그런가 하면 대통령 공약으로 했음에도 불구하고 지역 주민들이 강하게 반발했거든요. 지금 같은 경우에도 예를 들어서 태릉골프장, 그린벨트인데 태릉골프장 같은 경우에 풀어서 1만 채를 공급한다고 하지만 지역 주민들 입장에서는 그게 거의 공원 같은 역할을 해 왔거든요. 경관적으로도 좋고. 그런데 거기에 초고밀 아파트가 들어선다. 교통도 굉장히 불편해진다. 교통은 막히는 게 당연시될 겁니다.

그러면 지역 주민 반발로 연결될 테고 나머지 사업장 같은 경우에도 그런 지역들이 좀 나올 가능성이 있습니다. 그리고 과거에도 임대주택을 많이 짓는다고 그러면 그 지역 주민들이 거의 100% 가까이 반대했습니다. 지금 정부가 짓는 것들을 보더라도 임대주택을 거의 한 50% 정도 집어넣거든요.

그렇게 하면 지역 주민들이 과연 가만히 있을까. 그래서 과거 정부에서도 할 때도 그 반발로 인해서 당초 목표보다 한 20~30%밖에 진행을 못 했는데 이 물량조차도 반발 그리고 협의 그리고 수용 이 과정이 굉장히 지난할 가능성이 크다는 것이죠.

[앵커]
조금 전에 저희가 국회에 있는 취재기자를 연결해서 정치권의 반발 하는 내용도 들어봤습니다마는 계속 정부에서 공급하는 주택이라고 하더라도 이게 불확실하다 이런 얘기가 되겠네요?

[심교언]
그렇습니다. 중앙정부 입장에서는 자기들 땅이니까, 정부 땅이니까 하면 바로 되겠지라고 하지만 과거에도 유수지라든가 유휴지, 철도 상공부지 이런 거 개발할 때 거의 다 무산이 됐습니다. 그것들은 대통령 공약사업으로 시작했음에도 불구하고 중간에 무산이 됐는데 지금 같은 경우에는 아무리 정부 땅이라고 하더라도 과거와 비슷한 사태가 벌어질 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 보면 어제 대책을 발표한 이후에 경실련에서 오히려 이게 집값 상승과 투기를 조장할 것이다, 이렇게 이야기했거든요. 그러니까 경실련에서 보는 것은 물론 공급이 돼야 되기는 하지만 집값이 상승하는 게 공급 때문만은 아니라고 보고 있는 것 같아요.

[심교언]
물론 수요와 공급, 다주택자 문제 이런 게 있지만 세계적으로 봐서 다주택자들 같은 경우에는 임대사업 공급자를 인식하고 있습니다. 서울 같은 경우에는 40% 정도의 다주택자가, 사람이 자기 집에 살고 60%가 임대주택에 살거든요. 이 비율은 거의 선진국 대도시의 비율입니다. 우리만 그런 게 아니고 베를린 같은 경우 85%가 임대주택에 살고 북유럽 국가 같은 경우에는 더 많습니다.

그래서 다주택자가 임대주택을 공급하는 입장이기 때문에 이 사람 것을 뺏어서 준다는 발상 자체는 굉장히 희귀한 발상이라고 볼 수 있고 그리고 개발을 하면 가격 상승을 부추긴다고 하는데 모든 개발에서는 보면 개발을 발표하고 착공할 때까지는 가격이 조금 올라갑니다. 그다음 입주를 하기 시작하면 가격이 떨어지거든요.

[앵커]
물량이 실제로 나오고 나면 가격이 떨어지는군요?

[심교언]
그렇죠. 그때부터는 입주폭탄이라는 말도 나올 정도로. 지금 왜 이렇게 올랐는가 하면 원래는 계속적으로 안정적으로 공급해야 되는데 우리 같은 경우 최근에 시장이 필요로 하는 아파트 같은 것들을 공급을 끊어버렸습니다. 끊어버리니까 그쪽 가격은 오르는데 공급은 못하고. 이번에 공급을 한다니까 또 폭등 양상. 그래서 정부 역할은 보통 장기적, 안정적 공급에 바탕을 둬야 되지. 시류에 맞춰서 경기에 맞춰서 이렇게 많이 했다, 적게 했다 그런 것들은 자제하는 게 시장 안정에 더 도움이 되죠.

[앵커]
김현미 장관은 애초에 공급은 충분하다고 했었기 때문에 아마 정부에서 계속해서 공급 대책 발표를 늦춰온 것으로 알고 있어요. 그런데 어쨌든 경실련에서 우려했던 것처럼 이렇게 계속 신규 아파트를 공급하게 된다면 주변의 땅값도 오르고 주택값도 오르는 것은 피할 수 없는 현상인 겁니까?

[심교언]
단기적으로 오르는 건 어쩔 수 없습니다. 그런데 선진국 대도시들 보면.

[앵커]
그런데 보통 주택값은 한 번 오르면 잘 떨어지지 않잖아요.

[심교언]
그런데 그걸 하지 않고 계속적으로 공급을 안 하면 더 폭발적으로 올라간다는 거죠. 최근 선진국 대도시들이 3년 전부터 조정을 보이고 있습니다. 그 전까지는 우리하고 똑같이 유동성에 의한 폭발적 장세를 보였는데 최근에 조정을 보이는 건 수요억제책이 약간 있었고요.

그다음에 공급을 굉장히 늘렸습니다. 우리가 지금 하는 정도보다 더 강하게 공급을 늘린 면도 있거든요. 결국 공급을 계속하면 가격의 상승 속도를 늦추거나 가격을 하락시키는 것까지도 가능하다는 걸 보여주고 있는 것들이죠.

[앵커]
그러면 단기적으로는 집값이라든지 이런 주변 가격이 오를 수는 있지만 장기적으로 봤을 때는 그러면 집값이 안정되는 그런 효과가 있을 거라고 보시나요, 이번 대책이?

[심교언]
그렇습니다. 과거에 어떤 정부를 보더라도요. 특정 지역 단지에 한 1만 세대 정도 공급되면 한 6개월 이상 안정효과가 있습니다.

그 지역의 전세가도 확 떨어지고 그다음에 매매가도 조정을 받거든요, 하방으로. 그런데 문제는 이런 1만 세대가 계속적으로 나와야 되는데 한번 나왔다가 5년, 10년 안 나오고 또 한 번 나오고 그런 식의 조정이기 때문에 그 사이에 또 오르고 오르는 이런 현상이 나타나는 거죠.

[앵커]
어제 나온 얘기들 가운데 생소한 것들이 좀 있어서 설명을 해 주셔야 될 부분이 있어요. 지금 보면 지분적립형 분양주택이라는 게 있습니다. 이건 어떤 건가요?

[심교언]
지분적립형이라는 건 새 아파트를 자기 돈으로 다 사기 어려우니까 실제 입주할 때는 한 40% 정도만 내고 장기적으로 30년간 갚아나가면 나중에 자기 집이 된다는 것들입니다. 그런데 이것들이 좀 문제가 되는 것들은 뭔가 하면 이게 아마 대형 평수에서는 이런 게 나오지 않을 것 같습니다. 젊은 청년층이라든가 신혼층 그러니까 20평형대 내외가 되겠죠. 어제 예시를 든 것들은 예를 들어서 전매제한 20년 이렇게 돼 있습니다. 보통 신혼부부가 가정을 꾸릴 때 처음에 15평, 20평에서 시작해서 아이가 생겨나고 아이가 자라면서 30평, 40평으로 이사를 가잖아요. 20년 동안 그 집에 묶여야 된다는 거죠. 그래서 아주 특수한 수요층은 만족시킬 수는 있겠지만 전반적인 큰 수요층을 만족시키기에는 제도가 조금 이상하지 않은가.

그래서 차라리 서울시에서는 다른 발표를 했습니다. 지분적립형인데 한 10년 지나면 팔 수 있게 해 주겠다. 임대아파트인데 옛날 매각형으로 바꾸는 거 있잖아요, 분양형. 그런 식으로 비슷하기 때문에 그런 것들은 시장의 반응을 조금 끌어내겠지만 어제 중앙정부 발표처럼 20년간 전매제한하겠다는 것은 아마 아주 틈새시장은 충족할지 몰라도 시장 전체의 불안을 잠재우는 데는 굉장히 한계가 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
실제로 지금 이 발표 이후에 20년 전매제한에 대해서 불만을 표하는 여론들이 상당히 많이 나오고 있거든요.

[심교언]
그렇죠. 보통은 애를 낳고 20평, 30평, 40평 가는데 20년 동안 묶여 있으면 그리고 자기 사정에 의해서 또 어디 가거나. [앵커] 직장에 따라서 이동할 수 있고요. [심교언] 그런데 20년 동안 산다는 건 거의 상상하기 어렵고 우리나라 같은 경우에 평균 거주기간이 보통 7년쯤 됩니다. 임대아파트에 사는 사람들, 세 들어사는 사람들은 4년쯤 되고 그다음에 자기 집에 사는 사람들은 10년 조금 더 돼서 7년 정도인데 이걸 보더라도 과하게 한 게 아니냐 그렇게 볼 수 있죠.

[앵커]
중요하게 봐야 될 게 가장 관심 있는 것이 용적률을 풀어주고 층고 제한도 높여준다는 건데 말이죠. 이것과 관련해서는 용적률을 상향조정한다는 부분에 대해서는 그게 사업성은 높여줄 수 있지만 주거환경은 상당히 악화되는 거 아니겠습니까?

[심교언]
그렇죠. 일단 주거환경은 굉장히 나빠집니다. 과거에 우리가 재건축을 할 때 400%까지 허용한 적이 있습니다. 서울 시내에도 그런 아파트들이 있거든요. 그런 아파트를 실제 보게 되면 굉장히 답답합니다. 여름철에도 장문을 못 열 정도로 바로 앞이 다 보이고 그리고 다 꽉 막혀 있다고 볼 수도 있죠.

그리고 나중에 집값을 보더라도 과거에는 24평이면 다 똑같다 이렇게 했는데 대략 2000년대 초중반부터는 용적률 400% 아파트의 20평하고 용적률 200%의 20평하고는 가격이 다르게 나타납니다. 토지지분이 다르다는 얘기도 있지만 그것 외에도 초창기에는 토지지분은 큰 상관이 없거든요. 그런데 그 쾌적도가 워낙 차이가 난다. 사실 선진국들은 과거부터 이런 가격반영이 있었고요. 그렇게 본다면 이게 자체가 원래 중개사업성을 그렇게 올려준 게 아닐 수 있다. 아파트 가격이 떨어지는 면이 있으니까.

그리고 또 올라간다고 해서 사업성이 좋아지는 것도 아닌 게 뭔가 하면 조합 입장에서 생각해 보면 국가에서 90%를 뺏아갑니다. 90%를 뺏아가고 더 빽빽한 주택으로 짓고 공공임대주택을 50%로 짓고 그럼 조합 입장에서는 오히려 손해일 수 있거든요. 그냥 일대일 재건축하면서 호화롭게 재건축 초과이익 환수를 하고 나머지는 가격이 더 올라갈 테니까. 그런 식으로 생각할 수도 있겠죠. 그래서 이번 정책 자체가 몇몇 단지에 한해서는 혜택이 가서 어느 정도 작동이 되겠지만 대다수의 단지에서는 별로 반응이 없을 것이다. 우리 같은 경우에도 용적률 500%는 아마 주상복합 정도. 주상복합을 아파트 단지에 짓는다는 건데. 주상복합하고 아파트 가격차이는 지역에 따라서 조금 차이가 있지만 한 30~40% 차이 납니다, 같은 평형대라도. 그래서 그런 걸 감안했을 때 누가 받아들이겠느냐. 그런 것들도 한계로 볼 수 있겠죠.

[앵커]
거기다가 지금 서울시가 층고제한에 대해서도 정부 발표 이후에 다른 입장을 내놓기도 했었거든요. 그러니까 앞서서 보면 주민들의 반대로 이번 정부의 계획만큼 물량이 공급이 안 될 수 있다고 했었는데 이게 서울시와도 뭔가 조율해야 할 부분이 남아 있다고 봐야 할까요?

[심교언]
큰 부분에 대해서는 정리가 된 것 같습니다. 50층까지는 했지만 주거로만 지을 때는 35층이다. 주상복합은 50층 괜찮다 이런 식으로 얘기가 되어 있는데. 큰 틀에서는 아마 합의가 돼 있지만 나중에 지역별로 들어가게 되면 더 큰 갈등이 생길 겁니다. 지역 주민들 특히 구 차원에서는 협의도 없이 진행했다는 것에 대한 굉장한 불만들이 많거든요. 그래서 구민들이 민원을 제기하고 서울시 입장에서도 지역별로 인허가를 서울시가 주게 돼 있는데, 인허가권을. 그때마다 다르게 봐야 되지 않겠습니까?

그러면 그때마다 중앙정부하고 삐그덕거리는 게 나올 것이다. 과거에 여당, 야당 같든 다르든 서울하고 국토부 입장은 이렇게 갈등을 보인 적이 많았습니다. 왜 그런가 하면 국토부는 전국적 상황을 가지고 규제를 하는데 서울시는 서울시의 특수한 상황이 있잖아요. 지역별 상황이 다르기 때문에 앞으로도 계속해서 사업마다 둘 사이에 갈등이 계속 벌어질 가능성이 높다 그렇게 보입니다. 그래서 아마 지금쯤에는 국토부나 서울시하고 큰 차원에서 큰 타협을 한 번 더 해야 되는 게 아니냐. 앞으로 갈등 같은 건 이런 식으로 풀어가자, 이런 식으로 해야 되는데. 그런 방안까지는 없는 것 같습니다.

[앵커]
어제 대책이 나오고 난 뒤에 3시간 반 만에 서울시에서 다른 얘기를 하면서 한바탕 소란이 있었는데. 결국은 서울시에서도 이견은 없다고 봉합을 하기는 했습니다마는 그래도 국토부 차원에서의 계획과 서울시 차원에서의 도시계획은 완전히 또 다른 거죠?

[심교언]
많이 다릅니다. 국토부 같은 경우에는 전국을 상대하고 특히 수도권도 굉장히 중요하거든요. 서울은 서울만 다루고 있죠. 그런데 서울지역에서도 보면 강북과 강남의 민원이라든가 개발 성격이 많이 차이가 있고요. 한강변이냐 아니면 구릉지냐에 따라서도 굉장히 차이가 있는데 그것을 국토부에서 말한 대로 일괄적 잣대를 갖다대면 그게 과연 사업이 될 거냐. 그래서 서울시는 아마 지역주민들의 민원이라고 해서 끊임없이 갈등이 계속 생겨나겠죠. 그래서 그걸 푸는 프로세스가 현재는 별로 없습니다. 지금 특히 시장님도 안 계신 상황이라서 그런 것들을 큰 줄거리를 잡을 수 있을 것인가 거기에 대한 우려도 크고요.

[앵커]
일단 이번 대책이 어쨌든 공급을 해 주는 측면이 있기 때문에 집값 안정에는 조금 도움이 될 것이라고 말씀을 하셨는데 그런데 이게 보면 일단 사업이 추진되고 직접적으로 물량이 나오기까지는 시간이 조금 걸리지 않습니까?

[심교언]
아무리 빨라도 3년에서 5년 정도는 걸릴 것 같습니다. 심리적인 효과를 통해서 약간 안정효과를 준다라든가 그런 것들은 있을지 몰라도 지금 물량이 다 나온다고 하더라도 내년 서울에서 터지는 물량이 한 3~5만호 정도거든요.

그런데 그거 몇 년씩 되지 않고 이게 또 나중에 펴서 나오면 과연 효과가 그만큼 있겠는가. 공급이 되면 약간의 하방 압력은 주겠지만 실질적으로 피부로 느낄 정도는 안 될 것이다. 결국 이번 정책에서 문제점은 뭔가 하면 이런 가격폭발의 출발점이 뭐냐를 판단해야 합니다. 출발점은 마용성이라든가 강남이라든가 교통요지에 2000~3000세대 아파트가 출발점이에요.

그런데 지금 대책을 보면 일부 그런 게 한두 개는 들어가지만 나머지는 대부분이 필지 별로 100개, 200개 이렇게 집어넣는 거예요. 이런 것들은 가격폭발을 시킨 원흉이 아닙니다. 원인에 대해서 공급을 늘리면 효과가 있겠지만 지엽적인 것들은 계속 가는 거죠. 그래서 아직도 가장 큰 근원적인 것, 강남의 유명한 단지들. 강북에도 유명한 재개발단지들 거기에 대한 대책은 없는 편이거든요. 그래서 시장에서는 제한적일 가능성이 높다고 보는 거죠.

[앵커]
그렇군요. 그러면 간단하게 하나만 궁금한 게 있어서 말이죠. 서울 집값 안정을 위해서 매년 공급돼야 되는 주택 공급량은 얼마 정도로 예상합니까?

[심교언]
그걸 어떻게 압니까? 왜 그런가 하면.

[앵커]
12만 호에서...

[심교언]
그걸 알 수 없는 게 스톱이라는 게 있습니다. 지금 현재 재고는 얼마냐 지금 재고는 아주 모자란 상태고요.

[앵커]
보통 전문가들이 10만 호 내외로 일단 꾸준히 공급해야 된다라고 하고 있는데.

[심교언]
10만 호라는 그것도 경기 상황에 따라 다릅니다. 지금 같은 문제는 김현미 장관의 말도 일리가 있는 건 뭔가 하면 수요가 이렇게 증가한 상태에서 작년만큼 똑같이 공급한다? 그건 말도 안 되는 소리고. 수요가 과거하고 똑같을 때는 공급도 과거하고 비슷하면 됩니다.

그런데 최근에는 유동성이 늘어나고 지방 수요까지 가세한 상황에서는 수요가 이만큼 늘었거든요. 그런데 공급은 작년처럼 똑같이 한다? 이건... 그래서 구체적인 숫자는 알 수 없는 거고 교과서에 따르면 가격이 오르면 수요보다 공급이 모자란다, 그렇게 해석하시는 게 맞을 것 같습니다.

[앵커]
실제적인 주택 수 그리고 금융상황까지 다 고려해야 한다는 그런 얘기가 되겠네요.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 심교언 건국대 부동산학과 교수와 함께 얘기 나눠봤습니다. 잘 들었습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.
▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기
▶ 네이버에서 YTN 뉴스 채널 구독하기