정부의 징벌적 부동산 과세 입법이 마무리된 결과 서울 강남권 2주택자가 집을 팔지 않고 보유세(종합부동산세·재산세 등)를 감당하려면 집값이 매년 3억원 넘게 올라야 하는 것으로 나타났다. 역대 최고 아파트값 상승기였던 문재인정부 3년간의 상승세가 매년 반복돼야만 손실을 피할 수 있는 셈이다.

매일경제신문이 6일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 대치동 은마아파트(84.43㎡)와 잠실주공5단지(82.51㎡)를 보유한 2주택자의 2021년도 보유세를 계산한 결과 총 9737만원을 부담해야 하는 것으로 나타났다.

이는 개정된 종부세법상 세율을 적용하고 내년도 공시가격 상승률이 10%일 것으로 가정한 계산이다. 이 사례에서 연간 세 부담이 1억원에 육박하는 것은 조정대상지역 2주택자에 대한 종부세 중과 영향이 가장 크다. 전체 세액 가운데 종부세액은 8584만4755원(농어촌특별세 포함)으로 그 비중이 88.2%에 달한다. 따라서 주택 한 채를 매각하면 연간 세금을 10분의 1 이하로 줄일 수 있지만, 집값 상승분이 세액을 상쇄하고 남을 것으로 기대되면 징벌적 과세를 견디며 2주택을 유지할 수 있다.

이처럼 집값 상승분으로 보유세를 메우려면 아파트 가격이 올해에는 2억원가량, 내년 이후로는 매년 3억원 넘게 올라줘야 하는 것으로 나타났다. 집을 판다고 해도 집값 상승분의 대부분을 양도소득세로 국가에 납부해야 하기 때문이다. 은마아파트·잠실주공5단지는 지난 5년간 집값이 각각 10억원가량 올라 추가 집값 상승에 따른 잠재 차익에는 현행 양도소득세 최고세율인 42%가 적용된다. 여기에 조정대상지역 2주택자에 대한 양도세 중과를 적용하면 세율이 52%로 뛰며, 지방소득세를 반영하면 최종 세율은 57.2%에 달한다. 57.2%를 세금으로 떼고 남은 매매차익이 9737만원을 넘어서려면 세전이익이 2억2750만원보다 커야 하는 셈이다.

내년 이후로는 소득세 최고구간이 신설되고 다주택자 양도세 중과가 강화되는 탓에 집값이 훨씬 더 큰 폭으로 올라야 보유세를 견뎌낼 수 있다. 우선 10억원 이상 소득에 대해 45% 세율이 적용되고, 다주택자에 대한 양도세 중과 세율이 10%포인트 인상(2021년 6월 이후 매도 시)돼 세율이 65%까지 오른다. 지방소득세를 반영한 최종 세율은 71.5%에 달한다. 이럴 경우 보유세를 버틸 손익분기점은 3억4165만원으로 폭등한다. 해가 넘어갈수록 오른 집값만큼 종부세·재산세 부담도 함께 늘어나 손익분기점도 점증한다. 3주택 이상을 소유한 경우 양도세 중과 세율이 10%포인트 추가로 올라 훨씬 높은 액수의 손익분기점이 나온다.

국세청 국세통계연보의 주택분 종합부동산세 납부현황에 따르면 2018년 기준 주택을 두 채 이상 소유한 종부세 납세자는 26만5874명이었으며, 그 가운데 주택 3채 이상을 보유한 납세자도 14만943명에 달했다. 이들 중 상당수의 보유세 비용·아파트값 상승 손익분기점이 억대를 넘어설 것으로 추정된다. 양도세 중과는 규제지역 다주택자에게만 적용되지만, 정부의 부동산 대책이 잦아지고 규제지역이 대폭 넓어져 중과 대상에 포함됐기 때문이다.

[문재용 기자]

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