서울 강남의 아파트 모습. 연합뉴스

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8·4 주택공급 확대 대책으로 나온 ‘공공참여형 고밀 재건축’ 방안의 실효성을 두고 논란이 일고 있다. 서울 강남권 재건축 조합들이 사업성이 떨어진다며 회의적 반응이라고 한다. 정부가 공급확대 목표에만 집착해 ‘공공성 확보’ 원칙을 훼손할 경우, 투기 근절과 집값 안정은 이루지 못한 채 재건축 조합의 배만 불리는 최악의 결과로 이어질 수 있다.

8·4 대책의 핵심인 공공참여형 고밀 재건축 방안은 용적률을 기존의 최대 250%에서 300~500%로 높이고, 층고 제한을 기존 35층에서 50층까지 허용해 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘리는 내용이다. 이를 통해 서울지역 추가 공급확대 총량(11만2천호)의 45%에 이르는 5만호를 짓는다는 목표다.

정부는 대신 토지주택공사 등 공공의 참여를 조건으로 내걸었다. 또 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납 받아, 기대수익의 90% 이상을 환수할 계획이다. 기부채납 받은 주택은 공공임대와 분양으로 공급한다.

우선적용 대상으로 꼽히는 서울 압구정동 등 강남권 재건축 추진 단지들의 반응은 대체로 회의적이라고 한다. 기부채납 비율이 너무 높다는 이유다. 보수언론은 이를 두고 “재건축에 지나치게 공공성을 강조해 실효성이 없다”며 8·4 대책이 이미 실패한 것처럼 과장한다.

재건축 조합에 엄격히 적용해온 규제를 완화하는 것은 특혜다. 주택 공급을 최대한 늘리기 위한 고육지책이다. 따라서 늘어난 주택의 기부채납, 기대수익 환수 등 공공성 확보는 필수적이다. 이것이 없다면 굳이 특혜를 줄 명분도 없다. 재건축 조합별로 이해관계가 다르기 때문에 정부 방안엔 다양한 반응이 나올 수 있다. 실제 서울 노원구 등 비강남권은 사업 속도가 빠른 공공 재건축의 장점 때문에 “검토해볼 만하다”고 말한다. 강남권 재건축 조합이 정부안을 수용해도 손해가 나는 것은 결코 아니다. 추가 주택의 30~50%는 일반분양을 해서, 조합 수입이 늘어난다.

결국 조합의 요구는 “추가 이익을 더 보장하라”는 압박이다. 국민이 동의하기 어려운 대목이다. 재건축 안에 공공주택이 들어오는 것에 대한 거부감이 작용했을 수도 있다.

‘공공참여형 고밀 재건축’을 통한 공급확대 목표를 달성하면 좋다. 하지만 거기에는 개발이익 환수 등 공공성 확보의 원칙이 반드시 따라가야 한다. 이를 원칙 없이 허물 경우 정의당과 경실련이 경고한 것처럼 “집값 상승과 투기만 부추기는” 결과를 낳을 수 있다.

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