[머니투데이 박소연 기자] [한경연 보고서…"강남4구 7%·지방 0.1% 상승, 과도한 정부규제 공황구매 유발"]

/사진제공=한경연

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심각한 경기위축에 코로나19(COVID-19) 사태 등 악재에도 불구하고 올 하반기 중 주택시장이 크게 상승할 것이라는 전망이 나왔다.

20일 한국경제연구원은 '정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서의 주택시장 동향분석에 따르면, 6·17 부동산 대책과 7·10 후속 대책에도 불구하고 주택매매가격은 서울을 중심으로 상승폭이 확대된 것으로 나타났다. 특히, 12·16대책 이후 진정흐름을 보인 서울 인기 지역의 주택가격이 급상승세로 전환하는 등 주택가격과 거래량이 동시에 확대되는 비이상적 현상이 나타나고 있다.

다발적 정부대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감이 주택시장 참여자들로 하여금 공황구매(Panic Buying) 등 공포적 거래심리를 유발한 것이 최근 주택가격 비이상적 상승의 근본적 원인이라고 보고서는 설명했다.

공황구매 현상으로 나타난 주택시장의 합리적 의사결정 기능 상실 이외에, 연내에 공급 가능한 주택물량의 부족, 3000조원 수준을 초과하는 유동성, 제3기 신도시 등에 대한 대규모 보상금, 다주택자의 증여 등 우회거래 증가, 다주택자 매도에 대한 거주 외 지역 현금보유자의 신속한 매물소화 등이 주택가격에 대한 주요 상승요인으로 분석됐다.

동태적·확률적 일반균형(DSGE) 모형의 시뮬레이션 결과, 정부대책 등 주택수요를 억제하는 외부적 충격이 발생하면 주택가격은 짧은 시간 안에 하락했다가 신속히 회복한 후 충격이 도래하기 전 가격수준보다 오히려 더 높은 수준으로 상승하는 결과를 보였다. 반면, 주요 거시변수인 소비와 총생산의 위축효과는 장기에 걸쳐 이루어졌다.

분석에 따르면 주택 가격은 정부 대책 이후 2분기에 걸쳐 4% 수준까지 하락한 이후 빠른 속도로 회복, 충격 전보다 2% 높은 수준까지 상승하는 것으로 나타났다. 반면 소비와 총생산은 하락한 이후 15분기 이상 지나야 이전의 수준으로 회복하는 것으로 분석됐다.

이는 최근 정부의 주택시장 대책에 대한 반응과 매우 유사한 결과다. 정부 대책으로 인한 효과가 주택시장에 미치는 영향은 단기적인 데 반해, 소비·총생산 등 주요 거시변수에 영향을 미치는 경기위축 효과는 장기적이라는 점이 충격반응함수 분석을 통해 실증된 것이다.

동향분석 및 모형분석의 결과를 고려할 때, 올 하반기 중 주택가격은 비교적 관망세를 보였던 상반기와는 달리 전국 0.8%, 수도권 2.5% 상승할 것으로 전망된다. 특히, 강남4구 등 서울 인기지역의 경우, 입지선호 현상의 강화와 기대에 미치지 못한 정부 공급대책의 영향으로 7% 이상의 높은 상승률을 기록할 것으로 전망됐다.

지방의 주택가격은 전반적인 경기위축에 따라 수요가 살아나고 있지 못하고 있는 가운데, 다주택자들이 지방에 소재한 주택부터 매도물량을 늘리면서 0.1% 상승에 그쳐, 수도권·지방 간 양극화 현상은 강화될 것으로 보인다.

이승석 한경연 부연구위원은 "전방위적인 부동산 수요억제 정책에도 불구하고 하반기 주택시장은 입지가 좋은 인기지역을 중심으로 가파른 상승세를 보일 전망"이라고 밝혔다.

그는 "15억원 이상 주택 대출금지, 9~15억원 주택 대출제한 등 무주택자에 대해서조차 주택시장 규제의 범위를 확대하는 등 극단적 규제가 주택소비심리를 자극했다"며 "이러한 공황구매 현상은 해당 규제가 존속되는 한 상당기간 주택시장에 작용해 추격매수세를 강화해 나갈 전망"이라고 설명했다.

이 부연구위원은 "시장균형을 정책의지만으로 변화시키려는 수요억제 정책은 주택가격 폭등과 계층간·지역간 양극화 현상 심화를 유발시시켰다"며 "정부는 대출금지 등 극단적 규제는 철회해 주택수요자들의 불안심리를 진정시키고 한시적으로라도 양도세 혜택을 통해 다주택자의 퇴로를 과감히 열어줄 필요가 있다"고 강조했다.

박소연 기자 soyunp@mt.co.kr

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