매물이 사라진 대치동 공인중개업소 [사진 = 매경DB]

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"임차인 보호제도·투명한 임대차 시장을 만들어 전월세 걱정과 이사걱정 없는 시대를 열어가겠다."(부동산대책 정보사이트 정책풀이집 안내 문구)

주택임대차보호법 개정안 본격 시행 두달만에 정부가 '부동산대책 정보사이트 정책풀이집'을 통해 임대차 제도 개선에 대한 세부 사항을 발표했다.

제도 개선 관련, 현 정부는 출범 시부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제로 정하고 제도도입을 위해 국회, 학계, 시민단체 등과의 협업을 추진해 왔고, 그 결과 2011년부터 국회에서 오랜 기간 논의되어 왔지만 입법의 문턱을 넘지 못했던 과제들이 마침내 그 결실을 맺게 됐다는 설명도 이어졌다.

그러나 시행 전후로 시장은 여전히 혼돈 그 자체다. 최근에는 임대차보호법 개정안 시행 후 첫 분쟁 조정도 나왔다. 서울 서초구 '아크로리버파크'와 강남구 '은마아파트' 건이다. 아크로리버파크의 경우 조정위는 일부 사항을 수정해 세입자 손을 들어줬고, 은마아파트 건은 당사자간 합의를 명백히 하고 이행치 않으면 강제집행을 진행하기로 했다.

일단은 관계부처합동으로 공개된 정책풀이집에 올라온 Q&A 일부를 찾아봤다.

Q. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가.

▲계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장된다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.

Q. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▲가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다.

계약이 묵시적으로 갱신됐다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. (2020년 12월 10일 이후에 갱신된 계약은 2개월 전)

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▲불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야한다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나.

▲가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

임차인 갑과 임대인 을이 2018년 9월~2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 올해 6월에 상호간 합의로 2020년 9월~2022년 9월까지로 갱신하면서 임대료 8% 증액한 사례를 들겠다.

두가지 선택이다. 임차인 갑은 올해 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 아니면 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.

▲그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야한다.

Q. 임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가.

▲불가능하다. 임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법상 갱신거절 사유에 포함된 경우만 가능하다.

Q. 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나.

▲개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없다. 다만 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

Q. 임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까.

▲이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있게 했다. 일부 이를 악용해 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있게 해 손해배상제도의 실효성을 높이겠다.

Q. 계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 됐다는데?

▲사실과 다르다. 임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것이 이미 주지한 사실이다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었다. 새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없다.

Q. 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워졌다던데.

▲계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한해 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없다.

Q. 법 시행 이전에 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.

▲가능하다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.

▲개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 곤란하다. 다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다.

법정전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(현 0.5%)+3.5%' 중 낮은 비율을 적용한다.

계약갱신청구권을 행사하고 전세→월세 전환 시 5억원 전세의 경우 '보증금 3억원+월세 67만원'이나 '보증금 2억원+월세 100만원'으로 전환할 수 있다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]

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