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집값이 혼조세를 보이고 있습니다. 서울 아파트는 거래가 드문 가운데 신고가 행렬을 보이고 있습니다. 일부 단지는 호가가 내려가는 곳도 보여요. 1주택자분들 고민 많으시죠. 더 비싸고 좋은 곳, 평수 넓은 곳으로 갈아탈까 말까 고민이시죠. 이승훈 부동산연구소장은 "서울 부동산 시장은 양극화될 것이고 흔히들 말하는 '상급지'는 상승여지가 많다"면서 "1주택자가 갈아탈수 있다면 지금이 적기"라고 제안합니다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV에서 이승훈 소장의 1주택자 전략 들어보시죠.

-갈아타기 고민인데 어떻게 해야하나요

=지금 주택을 팔고 상급지로 갈아타는 건데요 예전에는 그게 가능했습니다. 그런데 지금은 어렵습니다. 일단 대출이 안되요. 1주택자 상급지 갈아타기가 막혔습니다. 정말 대출이 막혀서 상급지로 못가면 답이 없죠. 다만 내가 모은 자금이 있고 이걸 팔고 갈수 있다면 당연히 무조건 상급지로 갈아타야합니다. 우리가 양극화라는 표현 많이 하는데, 결국 양극화는 상위급지랑 하위급지 격차가 벌어지는건데요. 격차가 더 벌어집니다. 떨어질까봐 고민하시는데 상급지는 안떨어집니다. 적극적인 갈아타기하시는게 좋겠다고 얘기드리고 싶습니다.

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-재건축 아파트 지금도 괜찮을까요?

=일단은 여유가 있다면 핵심지역 재건축 구매 추천합니다. 길게보고 가야겠죠. 이런 언급을 해도 되는지 모르겠지만, 사실은 정부가 완전히 부동산을 대하는 스탠스가 달라서 바뀌게 된다면 재건축은 대박이 날수 있습니다. 억제로 가격을 눌러놓은 상태고요. 어쨋든 가치는 변함이 없다.

-재건축 구매시 고려할 상황은

=조합설립인가 받은 재건축 매물 추천합니다. 조합설립인가를 받았다는 것은 구성원들이 의지를 표명한거고요 추진위 단계는 금방받아요. 법리적으로 50% 동의 받으면되니까요. 100명 중 반만 받아도 추진은 되는건데 조합설립은 75% 받아야하는거니까요 조합설립 받았다면 반환점을 돌았다는 거죠. 임대비율, 기부채납 이런 문제는 있지만 조합설립 이후는 욕심만 버리면 진행될 수 있습니다. 리스크 관리 차원에서는 조합설립 인가이후가 좋죠.

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-부동산 투자시 고려할점은

=부동산 주변에 가격이 얼마인지 봐야한다. 예를 들어 강남이 가격이 비싼데 어차피 강남에 못들어갈텐데, 강남 인근인데 가격이 저평가 된곳은 가격 오릅니다. 제가 관악구 추천했는데요, 입지의 가능성을 본겁니다. 실제로 그 이후 많이 올랐고요. 교통이 2호선을 통해서 15분 30분이면 강남을 갈수 있고요 언덕이 많다고 하는데 언덕은 관악구 뿐만아니라 다른 곳도 많습니다. 이런 문제는 건축공법으로 해결할수 있고요. 인프라나 교통은 시간이 지나면 해결되지만 입지는 바꿀수 없습니다.

-자금이 부족한 경우 어떻게 투자해야하나요

=처음에 꾸역꾸역 500만원, 천만원으로 투자했는데요. 첫 투자는 부천 원종동, 고강동 일대 빌라였습니다. 재개발이 뭔지 모르던 시절에 500만원, 400만원 갭으로 구입했는데요. 그게 전세 만기가 됐을때 전세금을 올려받을 수 있고요. 투자금 회수되서 더 샀습니다. 그 이후에 재개발 바람이 불면서 확 올라줘서 그걸로 많이 벌고 서울 들어왔고요. 면목동 빌라 구입했고요. 1500만원으로 구입해서 4개월뒤 전셋값이 올라 투자금 회수되고 재투자했습니다.

지금도 그런방식이 가능합니다. 1000만원 미만 투자 가능합니다. 300만원 투자해서 3억벌거 아니잖아요. 작은 매물부터 해서 시작하시는게 좋습니다.

10억짜리 아파트를 사나 1억짜리 아파트를 사나, 결국 일련의 과정은 똑같고요. 작은 거를 구입해보면서 자신감이 쌓입니다. 이런 상황을 가정하면 작은 빌라를 구입하는것을 추천드립니다. 요즘 전국적으로 전셋값이 상승하니까요 그러면 지금 소규모 갭투자하기에 좋습니다.

[이선희 기자]

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