30일 오후 서울 마포구 연남동. 경의선 숲길에서 동쪽으로 주택가 골목길을 따라 300m쯤 걸어 들어가니 독특한 외관을 가진 4층짜리 건물이 눈에 들어왔다. 지난 9월 준공한 이 건물은 1~2층은 붉은색 벽돌, 상층부는 노출형 콘크리트에 페인트를 칠해 마감한 건물이다. 멀리서 보면 건물 위에 다른 건물이 올라와 있는 것 같은 모습이다. 30여 년 전에 지은 이 건물은 붉은 벽돌을 이용해 지은 전형적인 2층짜리 다가구 주택이었다. 국내 최고의 리모델링 건축 전문가인 김종석(땅집고 리모델링센터 소장) AT쿠움파트너스 대표는 이 평범한 건물을 서울에서도 가장 ‘핫’하다는 연남동에서도 눈길을 확 잡아당기는 건물로 만들었다.

김종석 AT쿠움파트너스 대표가 기획·시공한 서울 마포구 연남동 근린 상가 건물의 공사 전 모습(왼쪽)과 리모델링 증축 이후의 모습(오른쪽). 지은 지 30년 된 다가구 주택 건물의 용도를 근린생활시설로 변경하고 건물 위에 2개 층을 증축했다. /AT쿠움파트너스 제공

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◇연남동의 평범한 다가구 주택, 리모델링 거쳐 눈길 끄는 빌딩으로 변신

연남동 카페 거리 한복판에 자리 잡고 있는 이 건물의 대지 면적은 145㎡(약 43.9평), 1층의 바닥 면적은 74㎡(약 22.4평) 정도로 반지하 1층과 지상 2층 구조였다. 건축주는 작년 7월 이 건물을 매입한 이후 김 대표를 찾아와 기존 건물을 허물고 4층짜리 상가(근린생활시설)를 신축해 달라고 요청했다.

하지만 김 대표가 건축법 등을 고려해 현장을 조사한 결과 신축보다는 리모델링 증축이 수익성 면에서 더 유리하다는 결론이 나왔다. 건설사 입장에서만 보자면 신축이 공사비를 훨씬 더 받을 수 있지만, 건축주 입장에선 여러 면에서 리모델링이 유리하다는 것이 김 대표의 판단이었다. 건축주와 김 대표는 협의를 거쳐 최종적으로 이 건물을 리모델링 증축하기로 했다. 건축주는 조선일보 땅집고 건축주대학을 수강하면서 건축주에게 필요한 기본적인 지식을 배웠다. 김 대표는 “건축주가 건축주 대학을 수강하며 건축에 대한 기본 지식을 배운 덕에 커뮤니케이션이 수월했고, 공사도 효율적이었다”고 말했다.

◇신축 아닌 증축 선택… 지상·지하 1층 공간 살려

신축에서 리모델링 증축으로 방향이 바뀌게 된 가장 큰 이유는 ‘임대 공간 확보’ 때문이었다. 기존 단독주택에선 건축 당시의 기준으로 차량 1대를 주차할 수 있는 공간이 있었다. 이 건물을 허물고 신축하면 현행 건축법이 적용돼 차량 2대 분의 주차 면을 확보해야 했다.

그렇게 건물을 지으면 1층은 기둥만 세워 필로티 구조로 지어야 하고, 실제 임대 공간은 2~4층만 남는 상황이었다. 주차장 때문에 지하 1층 활용도도 떨어졌다. 하지만 리모델링 증축을 할 경우에는 법적으로 기존보다 늘어나는 연면적(65㎡)에 대한 법정 주차 대수만 확보하면 됐다. 늘어나는 면적은 주차장을 만들어야 할 만큼 크지 않았기 때문에 주차 공간을 더 설치할 필요가 없다. 게다가 연남동은 걸어 다니는 고객 비율이 높은 상권이어서, 주차장보다는 1층 상가 공간 확보가 더 중요한 건축 포인트였다. 신축을 했다면 7억5000만원 정도 공사비가 들지만, 리모델링 증축을 하면서 공사비도 5억원까지 줄였다.

◇반지하 앞 대지를 파 내려가 선큰 구조로, 반지하를 지상 1층처럼

독특한 외관도 이 건물의 장점 중 하나다. 걸어서 방문하는 고객 비중이 높은 연남동 상권에서 상가 건물을 지을 땐 먼 곳에서도 눈에 잘 띄는 것이 중요했다. 김 대표는 기존 건물의 외부 마감재인 붉은 벽돌을 그대로 살리고 전면부와 증축 부분은 노출 콘크리트로 마감해 독특한 외관을 만들어 냈다.

건물 전면은 유리창으로 마감해 골목길에서도 점포 내부 분위기나 인테리어가 훤히 들여다 보이도록 했다. 증축한 3~4층 계단은 노출 콘크리트로 지은 건물 외부에 설치했다. 고객은 4층까지 제법 높은 공간까지 계단을 걸어 올라가면서도 주변을 둘러보며 골목길을 걷는 느낌이 든다. 노출형 계단은 3~4층 상가 임대에 유리한 건축 포인트다.

반지하 1층 앞부분의 대지를 파 내려 선큰 구조를 만들고, 반지하 층 앞에 출입구를 만들었다. 그 덕분에 반지하 층이 지상 1층처럼 보인다. 이렇게 만든 지하 1층은 고객 접근성이 지상 1층 만큼 좋아 임대료도 1층과 비슷한 수준으로 받을 수 있다. 또 수직 증축을 하면서 층고가 3m 이하였던 기존 2층 층고를 4.4m까지 올려, 내부 공간이 더 넓어 보이도록 했다.

공사는 올해 2월부터 시작해 약 7개월 정도 걸렸다. 공사 기간에 이미 주변에 소문이 나면서 지하 1층과 지상 3~4층은 준공 전에 이미 임대 계약이 완료됐다. 1·2층은 임차인을 구하고 있다. 총 예상 임대료는 연간 1억5000만원 정도다.

김종석 땅집고 리모델링센터 소장은 “통상 서울의 핵심 상업 지역에선 신축보다 증축형 리모델링이 수익성 면에서 유리한 경우가 많다”며 “건축 방식을 정하기 전 건축주가 건축가와 협의해 상권의 특성과 건축법, 주변 건물 상황 등을 종합적으로 고려해 판단해 건축 방식을 결정하는 것을 추천한다”고 말했다.

/김리영 땅집고 기자

[낡은 건물 리모델링 신청 받습니다]

‘땅집고 리모델링 건축센터’에서 사업 신청자를 모집한다. 리모델링 건축은 신축보다 건축비가 30~40% 정도 저렴하고, 용적률과 일조권 규제가 느슨했던 옛 건축법을 그대로 적용받아 신축보다 수익성을 더 높일 수 있어 최근 도심에 낡은 건축물을 소유한 건축주들의 관심이 높다.

땅집고 리모델링센터에선 기존 주택이나 꼬마빌딩을 리모델링하거나 증축해 건축물의 가치를 높이고, 임차인이 선호하는 건물로 만드는 건축 사업을 진행한다. 땅집고 리모델링센터에서 진행하는 사업은 건축비가 400만~500만원 정도 들며, 주택 리모델링은 5억~10억원 안팎, 빌딩 리모델링은 10억원~30억원 정도 공사비가 들어간다.

우리나라 리모델링 건축 업계의 최고 실력자로 꼽히는 김종석 에이티쿠움파트너스 대표가 땅집고 리모델링센터 소장을 맡아 사업을 지원한다. 에이티쿠움이 기획, 입지 분석, 설계와 시공까지 ‘원 스톱’ 설루션을 제공한다.

김 소장은 최근 10여 년간 서울 연희동과 연남동 일대에서 100여 채의 노후 건물을 리모델링해 크게 성공시켜 속칭 리모델링 업계 ‘미다스의 손’으로 불린다. 땅집고 리모델링 건축 서비스는 단독주택, 다가구·다세대주택, 일반 중소형 빌딩, 나대지 가설 건축물 등 낡은 건물을 보유하고 있는 건축주가 신청할 수 있다. 땅집고건축 사이트(www.zipgobuild.com)나 전화(02-724-6384)로 사업 신청을 하면 된다.

[김리영 땅집고 기자]

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