수도권 3기 신도시로 지정된 경기 과천시 과천지구 전경. <매경DB>

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올 7월부터 3기 신도시 아파트 사전청약이 시작된다. 신도시는 계획적으로 조성되기 때문에 교육, 교통 등 주변 개발이 잘 돼 있을 뿐 아니라 모든 아파트에 분양가상한제가 적용되는 만큼 무주택 수요자의 관심이 높을 것으로 예상된다. 사전청약은 7월부터지만 청약 당첨 확률을 높이려면 각자 요건에 맞는 청약 전략을 미리 점검해볼 필요가 있다.

첫 사전청약 물량은 7월에 공급되는 인천계양(1만1000가구)이다. 남양주 왕숙2 일부(1500가구)는 9~10월에 각각 사전청약을 진행한다. 남양주 왕숙 일부(2400가구), 부천 대장 일부(2000가구), 고양 창릉 일부(1600가구), 하남 교산 일부(1100가구) 등지에서는 11~12월 중 사전청약 물량이 나온다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 먼저 청약을 받는 제도다. 당첨된 시점부터 나중에 진행되는 본청약 시점까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다. 토지 보상과 택지 조성 사업만 마친 뒤 미리 사전청약을 받아 청약 대기자의 불안 심리를 덜어주겠다는 취지다.

사전청약에 당첨된 사람이 부담하는 최종 분양가는 1~2년 뒤 본청약 당첨자가 부담하는 최종 분양가와 동일하다. 본청약과 청약 조건도 같고 특별공급, 일반공급으로 나눠 분양하는 것도 비슷하다.

다른 점이 있다면 사전청약에 당첨된 사람이라도 본청약 전까지는 다른 주택에 일반공급 청약을 넣을 수 있다는 점이다. 다만 일반공급 청약으로 다른 주택에 당첨된 경우에는 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없다. 만약 사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도의 불이익은 없다.

최근 서울·수도권 집값 수준과 강화된 대출 규제 등을 고려하면 3기 신도시는 무주택 실수요자가 저렴하게 내 집을 마련할 좋은 기회다. 신도시도 결국 공공 택지라 주변 시세는 물론 민간분양 단지 보다 20%가량 저렴한 가격에 분양가가 책정되기 때문이다.

대신 사전청약을 하려면 갖춰야 하는 요건은 있다.

우선 가구원 모두가 무주택자여야 한다. 또 신청자는 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입돼 있어야 한다. 또 청약을 하려는 지역에 일정 기간 이상 거주했어야 한다. 청약을 넣으려는 택지개발지구 규모가 66만㎡ 이상이고 서울·인천인 경우, 서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선공급하는 식이다. 만약 청약을 넣으려는 지역이 경기인 경우에는 해당 시·군 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%가 우선공급된다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다. 사전청약 당첨 후 다른 주택을 구입한 경우에는 본청약 신청이 불가능하다.

소득 요건 등은 일반 공공주택청약과 동일하다. 사전청약 당첨 후 연봉 상승 등의 이유로 소득 요건이 초과되더라도 기준 검증은 입주자 모집공고 시점이라 입주예약자 자격은 유지된다. 만약 특별공급에 청약하려면 공급 유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 한다.

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▶3기 신도시 당첨 확률 높이려면

▷특공 요건 맞춰두고 미리 이사하고

조금이라도 3기 신도시 사전청약 당첨 확률을 높이려면 우선 알아봐야 할 것이 특별공급 요건이다. 민간택지에 공급되는 아파트보다 특별공급 비중이 크기 때문에 생애 최초나 신혼부부, 다자녀 가구 중 요건만 맞으면 특별공급으로 청약하는 것이 유리하다. 올 하반기와 내년 예정된 사전청약 6만가구의 55%가 신혼부부나 생애 최초 특별공급으로 공급되는 만큼 소득 요건 등 특공 자격 요건을 만들어 놓는 것이 중요하다.

예컨대 올 1월부터 생애 최초 특별공급 소득 기준은 공공주택은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하, 민간주택은 160% 이하로 완화된다. 신혼부부 특별공급 소득 기준도 공공주택 130% 이하(맞벌이 140% 이하), 민간주택 140% 이하(맞벌이 160% 이하)로 낮아진다. 사전청약 당시 소득 요건을 충족했다면 본청약 시점에 해당 요건을 충족하지 못하더라도 당첨이 취소되지 않는다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “1월부터 신혼부부, 생애 최초 특별공급의 소득 요건이 낮아지는 만큼 가점이 낮은 수요자들은 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “요건이 된다면 청약을 통한 내집마련에 적극적으로 나서는 게 필요하다”고 말했다.

함 랩장이 “가점이 낮은 수요자도 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말한 이유는 가점이 낮아도 승산이 있기 때문이다. 3기 신도시 사전청약은 민간분양과 달리 가점제가 아닌 ‘순위순차제’가 적용된다. 순위순차제는 무주택 기간 3년만 충족하면 저축 총액이 많은 순(전용 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 순)으로 당첨자를 선정하는 방식이다. 이것을 청약통장의 ‘납입인정금액’이라고 하는데 보통 이 금액이 청약의 당락을 가른다. 업계에서는 최소 1800만원 이상은 돼야 당첨권일 것으로 내다본다. 앞서 위례 공공분양 A3-3a블록 일반공급 커트라인은 최고 2220만원이었다.

납입인정금액이 크지 않다면 ‘눈치 싸움’이 중요하다. 인기가 낮을 것 같은 평형대나 지역을 노리는 식이다. 전문가들은 3기 신도시 내에서도 비교적 선호도가 낮을 것으로 예상되는 부천 대장 또는 남양주 왕숙에 청약하는 것이 좋다고 조언한다.

무엇보다 ‘당해’ 개념을 미리 숙지해두자. ‘당해’는 청약 때 주택을 공급하는 해당 지역(시·군) 거주자에게 우선공급하는 청약 용어다. 최근 일반청약은 ‘당해 100% 우선공급’으로 해당 지역 거주자가 아니면 당첨이 어렵지만, 3기 신도시 같은 대규모 택지개발지구는 당해 비중이 50%로 제한돼 그 지역에 살지 않아도 당첨 가능성이 있다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역 거주자를 선정한다. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다.

물론 다른 지역에 거주하더라도 3기 신도시에 청약을 넣을 수는 있지만, 아무래도 해당 지역에 2년 이상 살아야 당첨 확률이 높아지는 것은 사실이니 꼭 청약하고 싶은 지역이 있다면 미리 전·월세로 전입하는 것도 방법이다. 그래서 내년 이후 사전청약까지 염두에 두고 ‘당해’ 요건을 채우기 위해 해당 시·군에 미리 전입하려는 움직임도 감지된다. 다른 지역에 거주한다면 중소 택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이 좋다. 분양 물량 자체가 많고 인근 거주자에게도 기회가 주어지기 때문이다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2093호 (2021.01.20~2021.01.26일자) 기사입니다]



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