부동산 시장 안정을 위해 대출 규제가 간소화해야 한다는 제언이 나왔다. 잦은 정책 변화가 불안감을 증대시킬뿐 아니라, 대출 규제만으로는 주택시장의 안정화를 기대하기 어렵고 오히려 실수요자에 제약으로 작용한다는 이유에서다. 전세대출에 대한 과도한 지원이 갭투자 심리를 자극한다며, 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 분할상환방식 도입이 필요하다는 주장도 나왔다.

KB금융그룹은 13일 주택학회와 공동으로 주최한 ‘주택시장 안정화를 위한 지속가능한 주택 정책 모색’ 세미나를 통해 이같이 밝혔다. 강민석 KB경영연구소 박사는 세미나에서 ‘주택시장 안정화를 위한 정책 제언’이라는 주제 발표를 통해, 향후 주택시장의 안정화 방안으로 ▲실수요자의 수요 여력 정상화 ▲투기 수요 관리 강화·차단 ▲임차 시장 안정화 ▲안정적 공급체계 마련 ▲중장기 주택시장 관리 등 5개 정책 방안을 핵심 과제로 제시했다.

강민석 KB경영연구소 부동산시장연구 팀장(박사)이 KB금융그룹과 주택학회가 13일 공동으로 주최한 ‘주택시장 안정화를 위한 지속가능한 주택 정책 모색’ 세미나에서 발언하고 있다. /유튜브 캡처

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우선 실수요자를 위해 1주택자와 무주택자를 대상으로 15억 초과 주택에 대한 대출 금지를 완화하고, 생애 최초 구매자에 대한 취득세 비과세, 중도금 대출 규제 완화를 제시했다. 중장기적으로는 대출 규제를 간소화할 것을 제시했다. 그는 “투기지역을 중심으로 주택담보대출(주담대) 규제수단으로 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)를 활용, 주택 경기 상황에 따라 규제 강화와 완화를 반복했다”며 “하지만 일시적으로 주담대 순증액은 감소했으나 주택매매가격 안정화에는 큰 영향이 없는 것으로 파악됐다”고 주장했다.

그러면서 “잦은 정책 변화에 따른 주택시장 불안이 확대되고 있어 큰 틀의 부동산 정책 기조를 세우고 일관된 정책 방향을 유지할 필요성이 부각된다”며 “중장기적으로는 대출 규제를 간소화하면서 LTV 중심에서 DSR 규제로 전환하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 복잡한 지역별 규제를 없애고 9억원 초과 대출은 LTV 60%를 일률 적용한 뒤 대출 만기와 DSR로 리스크를 관리하자는 주장이다.

KB경영연구소 제공

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투기 수요 관리를 위해서는 차주 단위 DSR 산정 시 전세대출을 포함시켜 전세자금을 통한 시장 유동성을 조절하고 갭투자를 방지해야 한다고 밝혔다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율이다. 차주별 DSR은 갚을 수 있는 능력 범위내에서 빚을 지게 하는 관행을 정착하려는 조치다.

강 박사는 “전세대출의 경우 만기 시 돌려받는 보증금으로 상환이 가능하기 때문에 DSR 산정에서 제외하는 것이 합리적이지만, 갭투자 가능성, 건당 대출규모 등 주택시장에 미치는 영향이 더 크기 때문에 DSR에 포함하는 것에 대해서 검토할 필요가 있다”고 했다. 또 다주택자에 한해 전세보증금을 임대인의 DSR 산정에 포함시켜, 갭투자를 방지하는 방안도 제안했다.

과도한 시중 유동성을 회수하기 위해 전세대출에도 이자와 원금을 함께 상환하는 ‘분할상환방식’을 도입할 것을 제안하기도 했다. 다만 주담대처럼 상환을 의무화할 경우 중저소득층에 부담이 될 수 있기 때문에 자유롭게 상환이 가능하도록 하는 현행 상환 방식을 유지하되, 소득공제 혜택을 제공해 원리금 상환을 유도할 것을 권했다. 중장기적으로는 공적 기관의 전세대출에 대한 보증을 주거취약계층으로 제한하는 것이 바람직하다고 봤다. 과세 측면에선 다주택자에 대한 간주임대료 혜택을 줄이고 임대수익에 대한 형평성 있는 과세를 해야 한다고 했다.

최근 주택가격 상승의 구조적 이유. /KB경영연구소 제공

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임차 시장 안정을 위해서는 공공임대주택의 질적인 개선과 대상 확대 등을 통한 공급 확대를 비롯해, 전세보증금에 대한 안정성 확보가 필요하다고 했다. 이를 위해 단기적으로 전세금 반환 보증을 확대하고, 중장기적으로 기존의 임대보증금보증과 전세보증을 일원화하고 임대인의 가입을 의무화하되 가입 비용을 낮추는 방안을 냈다.

강 박사는 이 밖에도 금융권이 사회공헌 측면에서 주택을 매입해 임대주택으로 활용하도록 해 향후 주택경기 침체 시 완충 장치를 하는 방안에 대한 검토도 필요하다고 봤다.

박소정 기자(soj@chosunbiz.com)

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