4년간 9억 넘는 전세 2배 증가
갱신청구권 내년 8월 만료 시작
신규 계약시 대출 제한 걸려
반전세·월세 전환 급증 전망

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금융당국이 초고가 전세에 대한 전세자금대출 보증 제한을 검토하면서 전세가가 폭등한 서울의 강남권과 신축 아파트 세입자들이 깊은 고민에 빠졌다. 특히, 지난해 시행된 임대차3법의 계약갱신청구권 덕분에 전세가 상승 폭탄을 피했던 이들 고가 전세지역 세입자들은 내년 8월 계약만료 이후 신규 계약시 대출 제한 규제에 무더기로 걸릴 가능성이 높아 반전세나 월세 전환 사례가 급증할 것으로 우려되고 있다.

■文정부 출범뒤 9억 초과 전세 2배↑

9일 부동산 업계에 따르면 금융당국이 전세대출 관리방안으로 초고가 전세 보증제한을 추진하면서 계약갱신청구권을 이용해 계약을 연장한 세입자들이 내년 8월 이후 가파른 전세가 상승으로 피해가 불가피할 전망이다.

고승범 금융위원장은 지난 7일 고가전세대출 규제를 언급하면서 "초고액 전세에 대한 지적은 SGI서울보증이 중심이 돼 검토할 것"이라며 "(9억원 보다는) 훨씬 위일 것"이라고 말했다. 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(주금공)와 달리, 서울보증은 보증을 받을 수 있는 전세 기준 상한이 없어 강남권 학군지를 비롯한 고가주택 세입자가 주로 이용해왔다.

문제는 문재인 정부 출범 이후 아파트값 상승 여파로 서울에 9억원을 넘는 고가 전세가 2배 넘게 늘어났다는 점이다. 특히 임대차3법 부작용까지 겹치며 전세가격은 더 폭등했다.

실제로, 부동산 플랫폼 직방에 따르면 현 정부가 출범한 2017년 서울 내 9억원 초과 아파트 전세거래 계약은 3648건이었다. 하지만 △2018년 5188건 △2019년 5660건 점차 늘어났다. 더욱이 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)이 시행된 지난해에는 9628건으로 1년 새 4000건 가까이 고가 전세계약이 급증했다. 올해는 11월 초 현재 8830건으로 연말까지 9억원 이상 계약건수가 지난해와 비슷하거나 웃돌 것으로 전망된다.

직방 함영진 빅데이터 랩장은 "지난 7일 기준 전국 12억원 초과 고가 전세 거래는 전체 아파트 거래의 1% 정도인 0.91%로 2017년 이후 1%를 넘긴 적은 없다"며 "전세시장에는 당장 큰 문제가 일어나진 않을 것"이이라고 평가했다.

■내년 8월부터가 진짜 문제

하지만 업계에서는 계약갱신청구권 만료가 시작되는 내년 8월을 기점으로 고가 전세 대출 문제가 본격화될 것으로 보고 있다. 신규 계약 시 5% 상한이 풀리며 현재 시세를 반영해 전세가를 크게 올리는 집주인들이 늘어날 수 밖에 없어서다. 실제로, 서울 송파구 잠실동 엘스 전용면적 84㎡는 임대차 2법 시행 직후인 지난해 8월 8억4000만~11억원에 거래됐지만, 지난달 27일에는 14억원에 전세계약이 이뤄졌다. 전세고가 대출 제한선이 12억원으로 상향되면 무더기로 직격탄을 맞게 된다.

대치동의 대표 학군지인 은마아파트는 지난달 지난달 전용면적 84㎡ 기준 신규 전세가 9억5000만원에 거래됐다. 고가 전세가 9억원 이상으로 분류될 경우 기존 4억~6억원대 갱신권을 사용해 살던 대다수 세입자들이 전세자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다.

은마아파트 한 공인중개사는 "발표가 나자마자 세입자들에게 어떻게 하면 좋겠냐고 물어오는 문의전화가 쏟아졌다"며 "지금 낮은 전세가에 살고 있는 세입자들은 영세업자와 회사원들이 많은데, 대출을 막아버리면 이들은 임대차 2법 시행 때처럼 또 울며 겨자 먹기로 지역을 떠날 수밖에 없다"고 비난했다.

시장에선 임대차3법 이후 증가한 전세의 월세화 현상을 더 부추길 것으로 우려하고 있다. 보증금은 고가 전세 가격 아래로 맞추고, 초과 금액은 월세를 끼는 방식이 성행할 거란 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전세금을 올려줄 돈은 부족한데 자녀 학교 문제로 꼭 살아야 하는 학부모들은 반전세를 택할 가능성이 높아진다"며 "현금 부자가 아닌 이상 전세가가 급등한 데 따른 고가 전세대출 규제는 애꿎은 서민들도 피해가 갈 수 있다"고 전망했다.