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정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

Q. 서울 송파구에 거주 중인 정모 씨(50)는 아파트 1채를 보유한 직장인이다. 최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 완화됐다는 소식을 듣고 오피스텔이나 소형 아파트 등 수익형 부동산 추가 매수를 고민 중이다. 이때 보유세 과세가 어떻게 되는지 알고 싶다.

A. 재산세와 종합부동산세는 부동산을 보유하면 납부하는 세금이다. 이 때문에 시가가 아닌 시가표준액 또는 기준시가로 세금을 부과한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 지방세(재산세 등)를 부과하기 위해, 기준시가는 국가에서 국세(종부세 등)를 부과하기 위해 결정 및 고시하는 가격이다. 세금의 종류에 따른 부과 주체가 다를 뿐 사실상 같은 의미로 이해하면 된다. 재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정해 그날을 기준으로 부동산 보유 여부를 판정한다.

차이점도 있다. 재산세는 모든 부동산에 대해 부과되지만 종부세는 주택과 일부 토지에 대해 부과된다. 또 재산세는 시가표준액 전체에 대해 세금이 부과되지만 종부세는 주택과 토지의 유형별로 과세 기준액을 초과한 금액에 대해서만 부과된다. 그렇다면 취득하는 부동산 유형에 따라 재산세와 종부세가 어떻게 부과되는지 살펴보자.

먼저 정 씨가 추가로 취득한 부동산이 오피스텔이라고 가정해보자. 주거용 오피스텔에 대한 재산세는 실제 사용 현황을 기준으로 과세하는 게 원칙이다. 하지만 과세 당국이 이를 일일이 확인하기 어렵기 때문에 주로 용도에 따라 구분해 세금을 부과한다. 따라서 현재 대부분의 주거용 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 재산세가 과세되고 있다.

종부세의 납세 의무자와 과세 대상은 재산세의 납세 의무자와 과세 대상을 그대로 따른다. 즉, 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하더라도 재산세가 업무용으로 부과되고 있다면 종부세도 업무용으로 부과된다. 이때 오피스텔을 건물분과 토지분으로 구분해 각각 과세 대상 여부를 가리며 주택분 종부세는 발생하지 않는다.

주거용 오피스텔에서 주택분 재산세가 과세되는 경우는 이를 임대 사업을 위한 주택으로 등록했거나 별도로 재산세 과세 대상 변동 신고를 한 경우다. 주택분으로 재산세가 과세되는 경우에만 주택에 대한 종부세 계산 시 오피스텔이 합산된다.

이번엔 정 씨가 추가로 취득하는 주택이 조합원 입주권이나 분양권인 경우를 가정해보자. 조합원 입주권을 소유하고 있다면 주택이 완공되기 전에는 토지만을 소유한 것으로 보기 때문에 주택이 아닌 토지에 대한 재산세가 부과된다. 하지만 과세 기준일인 6월 1일에 주택이 멸실되지 않았다면 주택에 대한 재산세가 부과된다. 과세 기준일을 기준으로 주택 멸실 여부에 따라 주택분 재산세와 토지분 재산세로 구분되는 것이다.

종부세도 재산세와 마찬가지로 과세 기준일 현재 해당 주택이 멸실됐는지에 따라 과세 여부가 결정된다. 주택이 멸실되지 않았다면 주택에 대한 종부세가 부과될 수 있다. 주택이 멸실됐다면 그 토지는 재산세가 분리과세(0.2%)되기 때문에 종부세가 과세될 여지가 없다.

분양권은 신규 주택을 취득할 수 있는 순수한 권리이므로 재산세와 종부세가 부과되지 않는다. 주택이 완공된 이후에야 재산세와 종부세가 과세된다.

잦은 세법 개정으로 부동산 세금을 완전히 이해하기 어려운 게 현실이다. 하지만 부동산과 관련해 신고, 부과되는 세금의 종류가 무엇인지, 그 세금이 어떻게 계산되는지를 정확하게 파악하고 있어야만 소중한 재산을 지킬 수 있다. 재산세와 종부세는 부동산을 보유하면서 매년 납부해야 하는 세금인 만큼 기본적인 내용을 파악하고 세무 전문가와 사전에 상담해 세금을 절약하는 게 좋다.

정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

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