강남의 대표적 재건축 단지인 은마 아파트 모습./조선DB

정부가 지닌달 ‘8·16 공급대책’을 발표하면서 예고했던 재건축 초과이익 환수제의 구체적 개편 방안을 29일 공개했다. 부담금 부과 기준을 기존 대비 상향 조정하고 초과이익 계산 기간을 줄여주며, 공공기여분을 초과이익에서 제외하는 방식으로 부담금을 지금보다 줄여주는 게 골자다. 장기 보유 1주택자에게는 최대 50%의 부담금 감면 혜택도 제공하기로 했다. 이에 따라 강남권 일부 재건축 사업장은 부담금이 4억원에서 1억6000만원으로 최대 60% 가까이 줄어들게될 전망이다.

이날 국토교통부가 공개한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따르면 정부는 재건축 부담금이 면제되는 초과이익 금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향 조정한다. 재건축으로 인한 시세차익에서 정상적인 시세 상승분을 제외한 초과이익을 1억원까지는 인정하고 부담금 부과 대상에서 제외한다는 의미다. 또 부과율이 달라지는 금액 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하기로 했다. 기존에는 1억1000만원을 넘으면 최고 요율인 50%를 적용받았지만 바뀐 규정에 따라 앞으로는 50% 적용 구간이 ‘3억8000만원 초과’로 바뀌게 된다.

정부는 또 초과이익을 계산하는 기준점이 되는 재건축 사업의 시작 시점을 ‘추진위원회 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 바꾸기로 했다. 초과이익 계산 기간이 짧아지기 때문에 부담금도 줄어들게 된다. 통상 추진위원회 설립으로부터 조합 설립까지 빠르면 2년, 늦으면 5년 이상 걸리기도 한다. 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 2003년 추진위원회를 구성했지만 아직 조합이 없다.

일반적으로 재건축 과정에서 조합은 용적률 상향 등 인센티브를 제공받는 대신 공공임대주택을 일부 건설해 공공에 저렴하게 매각한다. 기존에는 이 매각대금이 초과이익에 포함돼 부담금을 늘리는 요소로 작용했지만, 앞으로는 제외하기로 했다.

국토부는 재건축 아파트를 장기간 보유한 1주택자에게 감면 혜택도 주기로 했다. 준공 시점으로부터 역산해 6년 이상 보유하면 10%를 감면하고 보유기간에 따라 순차적으로 혜택을 늘려 10년 이상 보유한 사람은 부담금을 최대 50% 감면해주기로 했다. 단, 해당 주택과 다른 주택을 함께 보유했던 기간은 인정하지 않는다. 또 현금 여력이 없는 만 60세 이상 고령자에 대해서는 상속, 증여, 양도 등 소유권 이전 시점 전까지 납부를 유예하기로 했다.

재건축 부담금 개선안 효과./국토교통부

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국토부 모의 계산(시뮬레이션)에 따르면 기존에 부담금이 적었던 단지일수록 감면 효과가 큰 것으로 나타났다. 가구당 부담금이 1억원이던 재건축 단지는 이번 조치를 통해 부담금이 3000만원으로 줄어들고, 10년 이상 보유한 경우 1500만원이 돼 최종적으로 85%의 감면 효과가 생긴다. 부담금이 4억원이던 단지는 3억1500만원으로, 10년 이상 보유시 1억5800만원으로 줄어든다. 심상정 정의당 의원이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면 강서구 화곡1구역의 1인당 부과 예정액이 1억200만원, 서초구 반포주공1단지(3주구)는 4억200만원이다.

올해 7월 기준 재건축 예정 부담금이 통보된 곳은 전국 84곳이다. 이번 개선방안을 적용하면 이 중 38곳은 부담금이 면제될 것으로 국토부는 추정했다. 전국적으로 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어들고 1000만원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어나게 된다.

국토부는 관련 법 개정안을 10월 의원입법 형태로 발의하고 개정법 시행 이후 부담금을 부과하는 사업장부터 적용할 계획이다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “도심 내 주택 공급이 원활해지도록 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금을 합리적으로 조정했다”며 “입법 과정에서 국회에 긴밀히 협력할 것”이라고 말했다.

[정순우 기자]

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