서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 둔촌주공 아파트 재건축 현장의 모습. /뉴스1

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재건축 부담금 부과 면제금액 기준이 현행 3000만원에서 1억원으로 상향된다. 재건축을 통한 이익이 1억원 이하인 경우 부담금을 내지 않아도 된다는 얘기다. 부담금 부과율의 기준이 되는 부과구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원으로 확대된다. 종전에는 재건축을 통한 초과이익이 1억1000만원을 초과하면 부담금 부과율이 50% 적용됐지만, 앞으로는 재건축을 통한 초과이익이 3억8000만원을 초과하는 경우에만 부담금 부과율이 50% 적용된다.

또 앞으로는 1주택 실수요자에 대해선 거주 기간에 따라 최대 50%(10년 이상)까지 부담금이 감면된다. 현행 재건축 부담금 제도는 주택 보유 기간에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하는데, 이러한 방식은 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다는 지적을 반영해 개선에 나선 것이다.

정부는 이번 재건축 부담금 완화를 통해 초과이익 부담금이 통보된 84개 재건축 단지 중 38개 단지의 부담금이 면제된다고 밝혔다. 특히 1억원 이상의 부담금이 부과됐던 단지 수가 19개에서 5개로 감소한다. 지방의 경우 32개 단지 중 21개 단지가 부담금이 면제된다. 지방 세대 당 평균 부담금은 2500만원에서 400만원으로 84%가 감소한다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 정부세종청사에서 재건축부담금 합리적 감면 방안을 발표하고 있다. /뉴스1

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◇ 16년 전 부담금 기준 현실화…1주택자 감면 등 실수요자 배려

국토교통부는 29일 이 같은 내용의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다. 재건축부담금 제도는 2006년 도입 이후 2차례 유예되다 2018년부터 본격 시행됐다. 문제는 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정된다는 지적을 받아왔다.

특히 과도한 재건축 부담금이 재건축 지연·보류의 원인이 돼, 결과적으로 도심 지역에 양질의 주택 공급을 위축시키는 문제를 유발했다. 또 양도세와 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담 능력과 무관하게 획일적으로 부과돼, 실수요자에게 과도한 부담을 떠넘긴다는 비판도 받았다.

이에 국토부는 주택 가격 상승 등 여건 변화를 반영해 재건축 부담금 면제금액을 3000만원에서 1억원으로 상향하기로 했다. 현재 초과이익이 3000만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나, 초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고, 부과율 결정 기준이 되는 부과구간도 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 3배 이상으로 올리기로 했다.

재건축부담금 기준 개선 내용. /국토부 제공

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부담금 부과 개시시점도 조정한다. 현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있는데, 이를 조합설립 인가일로 조정한다. 국토부 관계자는 “정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려했다”고 설명했다.

공공임대와 공공분양 등 공공 공급 물량에 대해선 초과이익에서 제외하는 방안도 추진한다. 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각 대금이 초과이익에 산입돼 부담금이 늘어나는 문제가 발생해, 공공 기여에 대한 사업유인이 감소하는 문제가 발생했다. 이에 공공임대 및 공공분양 주택 매각 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여해, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도하겠다고 국토부는 설명했다.

1주택 실수요자에 대해선 보유기간에 따른 부담금 감면제도도 시행한다. 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 또 경제적 여력 을 고려해 1세대 1주택 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 방침이다.

◇ 부담금 통지 84개 단지 중 38개 면제…지방 단지 부담금 대폭 감소

이번 재건축 부담금 완화 기준이 적용되면 지난 7월 기준 재건축 초과이익 부담금이 통보된 84개 단지 중 38개 단지는 부담금이 면제된다. 특히 1억원 이상의 부담금이 부과됐던 단지 수가 19개에서 5개로 감소한다.

지방의 경우 32개 단지 중 21개 단지가 부담금이 면제된다. 지방 세대 당 평균 부담금은 2500만원에서 400만원으로 84%가 감소한다. 아울러 1세대 1주택 장기보유 감면 혜택으로 실수요자의 부담도 크게 줄어들 것이라는 게 국토부의 설명이다.

재건축부담금 기준 개선에 따른 실제 재건축 단지별 부담 감소 수준. /국토부 제공

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국토부가 각 단지별로 시뮬레이션을 한 결과 기존 초과이익 부담금이 1억원이 통보된 지방의 한 단지는 부과기준 합리화로 7000만원, 개시시점 조정으로 1000만원이 감소해, 부담금이 2000만원으로 줄어든다. 여기에 장기보유 감면 혜택이 최대(50%) 적용될 경우 1000만원으로, 부담금이 90%까지 경감된다.

국토부가 이날 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’의 개정이 필요하다. 국토부는 10월 중 의원입법을 통해 개정안을 발의하고, 법 개정을 추진할 방침이라고 설명했다. 정부는 법 개정 과정에서 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 개선을 적용할 방침이다. 준공 이후 부담금을 아직 부과하지 않은 사업장에 대해서도 개정 규정을 적용할 방침이다. 다만 여소야대 국면을 고려하면 입법 절차가 길어져 일부 단지에 대해선 기존 기준이 적용된 부담금이 통지되는 것 아니냐는 관측도 나온다.

이에 대해 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선안은 전문가와 지자체와 깊은 논의를 거쳐 마련한 것으로, 지자체에서도 개정안이 통과될 때까지 부담금 통지를 미룰 방침”이라며 “빠르게 입법이 될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하겠다”고 말했다.

윤희훈 기자(yhh22@chosunbiz.com)

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