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지난 10여 년간 주택, 빌딩 등 국내 부동산 가격이 큰 폭으로 오르면서 부동산을 보유한 자산가들의 상속·증여세 부담이 급증했다. 자산가들은 물론 중산층 세 부담도 늘면서 절세에 대한 관심이 높아졌다.

작년부터 주택 가격이 조정받으면서 이 틈을 타 절세하면서 증여하려는 문의가 늘었다. 다만 빌딩은 주택보다 거래량이 적고, 가격 변동폭도 현저히 낮아 여전히 상속·증여세 부담이 높은 수준이다. 이상철 삼성생명 패밀리오피스센터 프로가 '지갑을 불려드립니다' 조언자로 나서 최근 관심이 높아진 부동산 상속·증여세 산정 방식과 세금 부담을 줄이는 방법에 대해 알려준다.

부동산은 물건 특성상 현금처럼 평가액이 확정적이지 않다. 평가 방식, 시점, 부동산 물건의 개별적인 특성에 따라 평가금액이 달라질 수 있다. 부동산 평가 방식에는 실거래가, 매도호가, 정부의 공시가격, 해당 부동산이 담보하는 채무(보증금·담보대출), 임대료 환산가액, 감정평가액 등 다양한 방식이 존재한다. 그럼 과세 당국은 어떤 가격으로 세금을 매길까.

상속세 및 증여세법에 따르면 부동산 평가는 '시가'를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다. 상속이나 증여재산 평가 시 상속·증여 개시일 전 6개월부터 상속 개시일 후 6개월 이내(증여는 3개월) 기간에 발생한 '매매, 감정, 수용, 경매, 공매 가격'을 시가로 인정한다


만약 시가를 산정하기 어려운 때에는 유사재산의 시가를 적용하는데, 유사재산 시가도 없다면 보충적 평가 방법을 쓴다. 이 경우 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 토지는 개별공시지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준시가, 주택은 고시주택가격(개별 주택 가격 및 공동 주택 가격) 등 방법으로 평가한 금액을 시가로 본다. 단 공시가로 평가하면 실제 시세보다 과소 평가돼 일부 자산가들이 절세하는 꼼수로 활용한다는 형평성 논란이 계속 나오고 있다.

정부는 2019년 형평성을 높이기 위해 일부 상속세 및 증여세법 시행령을 개정했다. 상속·증여 시 평가기간 내 시가로 볼 가격이 없어 공시가격으로 상속세·증여세를 신고한 경우, 사후에 감정한 감정가액을 시가로 과세할 수 있도록 한 것이다. 해당 법 개정 사항을 근거로 상속·증여세 신고 이후 법정결정기한 내에 과세 당국이 해당 부동산을 감정평가해 해당 가격으로 세금을 결정하는 사례가 늘고 있다.

과세 대상 재산의 평가 방법에 따라 과세 가액과 세금이 달라지기 때문에 상속·증여세를 절감하려면 재산 평가 방법에 대한 고민이 필요하다. 추가적으로 부동산 절세를 위해 고민해봐야 할 부분을 세 가지로 짚어본다. 첫째, 강도를 높여가고 있는 과세당국의 감정평가에 대한 대응을 고민해봐야 한다. 일부 납세자는 과세관청의 임의적인 감정평가에 따른 과세가 부당하다며 불복했고, 법원 판단은 과세관청의 의도와 다른 결과를 보여주고 있어 감정평가에 일부 제동을 걸고 있다.

과세관청이 개정 시행령 규정에 따라 사후에 감정평가를 해 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해한다는 이유 때문이다. 향후 유사한 사례에서 건물주들의 과세 불복이 예상되는데, 해당 재판 결과와 후속 조치에 지속적인 관심을 가져야 할 부분이다.

둘째, 작년부터 이어진 글로벌 인플레이션 심화와 금리 급등으로 부동산 시장 위축이 이어지고 있다. 이런 자산 가격 하락기를 증여 기회로 활용해볼 수 있다. 과세 당국의 감정평가가격은 부동산 경기에 따라 가격 산정 조건이 다를 수밖에 없는데, 최근 같은 부동산 시장 불황기에는 정상 시장보다 감정평가 가격이 낮아질 수 있어 절세에 상대적으로 유리한 시기다.

셋째, 장기적으로는 당연한 수순으로 받아들여지는 정부의 공시가격 현실화를 감안하면 부동산 상속세 부담은 갈수록 커질 수밖에 없을 것이다. 지금은 아니지만, 이전 정부에서 장기적 목표 공시가격을 시세의 90%로 설정하고 추진했다. 물론 현재 이뤄지고 있는 감정평가 가격은 일반적으로 그 수준까지는 아니다. 언제 일어날지 모르는 상속 시점까지 기다리는 것보다는 공시가격 현실화 등 여러 가지 환경 변화를 고려해 전문가와 상의한 후 과감한 증여 실행이 유리할 수 있음을 잊지 말아야겠다.


[이상철 삼성생명 패밀리오피스센터 프로]

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