부동산 시장을 파악하는 데 가장 중요한 것은 균형잡힌 시각이다. 그러나 급변하는 시장에서 수억원의 차익을 얻은 이들과 '오늘이 가장 저렴하다' 식의 정보를 접하면 흔들릴 수밖에 없다. 실제로 지난 2분기 부동산 시장이 회복세를 보이자 10명 중 7명이 1년 내 아파트를 구매할 계획이 있다는 설문조사가 나오기도 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이런 '공포 뉴스' 함정에 빠져 내 집 마련 시기를 혼동해선 안 된다고 조언한다. 실수요자라면 극단적인 상승론과 하락론에 사로잡히지 말고 본인만의 기준을 세우라는 의미다. 박 위원은 내 집 마련 시기를 분석하는 방법으로 몇 가지 통계를 제시했는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 실수요자의 눈으로 시장을 분석하는 방법을 알아봤다.

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▶김효정 기자

심리적인 측면에서 볼 때 부동산 시장에서 어떤 부분을 좀 가장 경계하면 성공적인 투자라고 할까요? 최소한 실패하지 않는 투자를 할 수 있을까요?

▶박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

극단론과 공포론에 너무 휩쓸리지 말라는 말씀을 드리고 싶어요. 요새 괴담 수준의 어떤 그런 공포론이 득세한데 이게 공포 비즈니스하고 맞물려 있거든요. 이게 돈벌이가 되기 때문에 그런 겁니다. 그러니까 인간은 미래를 대비하는 것은 맞지만 그 공포 비즈니스의 희생양이 되지 말라는 말씀을 저는 꼭 드리고 싶고. 극단론이 요새 많이 나오죠. 그거는 균형감각이 떨어지는 단순 함정일 가능성도 있습니다. 문제는 너무 젊은 분들이 극단론에 많이 빠져요. 한쪽으로 경도되지 말고 냉철하게 세상을 바라보는 균형추를 가져라. 보통 시장은 오를 때 있으면 내릴 때가 있는 거잖아요? 그런 사이클입니다. 그래서 한 쪽 방향만 계속 얘기하시는 분들은 조금은 조심하시는 게 좋을 것 같고.

▶박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

또 하나는 내 집 마련 회복 시점. 내 집 마련 시기와 집값 회복 시기는 다르다는 거예요. 집값이 회복되려면 어느 정도 되어야 돼요? 미분양이 지금 6만 가구 정도 되잖아요? 그러면 적어도 한 5만 가구 대는 떨어져야 될 거고. 거래량도 어느 정도 올라야 하고. 지금 서울 아파트 거래량 보면 뭐 역대 평균이 한 6040건인데 지금 3000건 대 왔다 갔다 하잖아요? 그러면 주택시장이 회복되려면 적어도 6000건은 돼야 평균이 올 거 아니에요. 그때는 집값이 다 올랐겠죠. 그러니까 주택시장 회복 시점하고 내 집 마련 시기는 달라요. 내 집 마련 적기를 거의 부동산 시장 회복 시점하고 헷갈려서 그냥 하는 경우도 많아요. 그래서 제가 뉴스나 어떤 그런 유튜브나 이런데 너무 현혹되지 마시고 현장에서 답을 찾으라는 말씀을 자꾸 드리는 게 현장에 가보면 생각지 않는 일들이 많이 있습니다.

▶김효정 기자

편향되지 않도록 본인만의 기준, 시각이 있어야 된다는 얘기를 하셨는데. 사실 요즘 유튜브 같은 거 보다 보면 이제 알고리즘을 타잖아요. 내가 보는 것과 같은 결의 얘기를 해주는 영상들이 계속 뜨고 그렇게 보다 보면 더 편향적이게 될 수밖에 없는 환경인 것 같아요.

▶박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

심리적으로 어떻게 보면 내 스스로를 위로하는 걸 수도 있어요. 그러니까 집값이 떨어진다고 생각하는 분들은 무조건 떨어진다는 쪽만 그것만 모아보세요. 그래야 마음이 편안하잖아요. 오른다는 분들은 또 오른다는 것만 봐요. 집을 사지 않을 분들이라면 모를까 집을 사야될 분들이라면 그런 마인드를 가지면 안 되죠. 균형추를 가지라고 얘기를 했잖아요.

▶박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

어떻게 하면 이제 균형추를 가질까? 제가 본 통계 중 하나는 서울 아파트 기준으로 외지인 비율이 갑자기 늘어나면 바닥권에서 약간 변곡점인 경우가 많아요. 작년에 서울 아파트 바닥이 실거래가로 연말이라 그랬죠? 그때의 외지인 비율이 36%입니다. 역대 평균이 아마 18.7% 정도가 돼요. 그런데 20%대에서 갑자기 36%로 늘어나요. 지금 한 28.5% 정도. 그래서 서울 아파트는 완전히 지금 실수요로 넘어간 게 아니라 투자 수요하고, 실수요가 겹쳐있다. 이렇게 보면 돼요. 그래서 보통 저점일 때 외지인 비중을 한번 봐보시는 것도 괜찮고요. 고점일 때는 여러 가지 지표가 있어요. M1, M2 비율이라고 있습니다. 이게 단기유동자금 비율이에요. 이 비율이 역대 가장 높았을 때가 2021년 9월입니다. 그러니까 전부 다 영끌하려고 지금 대기하고 있고 어떻게 보면 약간 아까 말씀한 광기 국면인 거죠. 이때 보면 M1, M2 비율이 항상 높아요. 이 두 가지 지표는 항상 이게 좀 우리가 시장을 볼 때 좀 보시는 것도 나쁘진 않다. 지금 주택구입부담지수라든지 아니면 PIR 이런 것들은 거의 지금 1분기일 겁니다. 그거 하면 늦어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 박원갑

촬영 이상봉, 공하은 PD

편집 공하은 PD

디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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