'초과수익 공유조건' 미설정되면서
출자 덜한 홍콩 사모펀드가 수익 더 챙겨
같은 구조 리츠 12개 아직 청산 안 돼
국회 예산정책처 "같은 문제 재발될 것"

그래픽=신동준 기자

박근혜 정부 때 시작한 '민간임대리츠' 사업이 초과수익을 모두 민간업자에게 몰아주는 형태로 계약을 체결해 추진한 것으로 드러났다. '대장동 개발 의혹'과 마찬가지 방식인 셈이다. 이로 인해 청산 1호 리츠의 700억 원대 순이익 가운데 574억 원이 홍콩계 사모펀드에 넘어간 것으로 확인됐다.

국회 예산정책처가 18일 발간한 '2023 정기국회·국정감사 공공기관 현황이슈' 등에 따르면, 국토교통부가 2014년부터 추진한 '민간임대리츠' 사업의 수익 배분 방식을 살펴보니 '초과수익 공유조건'이 빠져 있었다. 사업에서 초과수익이 발생할 경우 공공이 이를 환수하지 않고 민간에 모두 배분한다는 뜻이다. '초과수익을 환수하지 않았다'는 점에서 배임 등 혐의로 기소된 대장동 사건과 사실상 동일한 구조다. 공공은 초과수익을 가져가지 않는 대신 배당 우선권이 있는 우선주를 확보하는 방식으로 보다 안전하고 확실한 이득을 택했다.

공공이 초과수익을 포기하면서 순이익 대부분은 민간에 돌아갔다. 84개 사업 가운데 현재 유일하게 청산이 완료된 KB동자리츠의 주주 간 협약 중 '청산 시 잔여재산 배분' 조항을 보면 공공은 연 6% 수익률만 보장받고 나머지 이익은 민간에 배분한다고 적시됐다. 이에 따라 해당 사업에서 발생한 순이익 737억 원 중 574억 원이 홍콩계 사모펀드인 거캐피털에 쥐어졌다.

KB동자리츠의 출자 구조를 고려하면 민간이 공공 대비 과도한 이익을 가져가는 방식이었다. 출자 비율은 △주택보증기금 30%(342억 원) △홍콩계 사모펀드인 거캐피털 20%(228억 원) △대출 50%(570억 원)로 구성돼 있다. 반면 출자금 대비 수익률을 살펴보면 공공은 47.7%에 그친 데 반해 민간은 251.8%에 달한다. 더구나 대출의 경우 공적 보증을 받은 점까지 고려하면 민간의 이익은 더 두드러진다.

문제는 KB동자리츠가 시작에 불과하다는 점이다. 예산정책처는 초과수익에 대한 환수조치를 규정하지 않은 리츠가 총 12개(KB동자리츠 제외)에 달한다고 지적했다. 출자금이 1,140억 원에 불과한 KB동자리츠와 달리, 12개 리츠 가운데 △대한제1호(7,507억 원) △예미지뉴스테이(5,011억 원) △인천도화뉴스테이(4,771억 원) 등은 사업 규모가 훨씬 크다. KB동자리츠의 경우 20%였던 민간 출자금 비중은 다른 리츠에서 평균 13%까지 떨어졌고, 인천도화뉴스테이의 경우에는 고작 4.8%에 불과했다.

이에 국회 예산정책처는 "초과수익 배분구조가 통상과 달리 민간에 100% 배분되도록 설정돼 기금의 수익이 축소됐으며, 초과수익 공유조건이 설정되지 않은 (나머지) 리츠들이 존재해 같은 문제가 재발될 것으로 보인다"고 지적했다.

사업 실무를 담당하는 주택도시보증공사(HUG)는 초과수익 공유조건 미설정 사유에 대해 '민간참여 유인 확대'를 이유로 들었다. HUG 측은 "공공성 강화 등 정책니즈 변화와 시장환경 및 사업기여 등을 고려해 지난 2015년부터 민간·기금 간 초과수익 배분율을 점진적으로 조정했다"고 밝혔다. 국토교통부는 지난해 9월부터 출자지분에 따라 초과수익을 가져가는 방식으로 배당 구조를 바꿨다.

김정현 기자 virtu@hankookilbo.com
박세인 기자 sane@hankookilbo.com