앞으로 서울 내 모든 지구단위계획구역에 공개공지를 만들면 최대 조례 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다. 지금까지 줬던 용적률 인센티브 항목은 UAM시설 등 미래지향적인 항목으로 바뀐다. 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 용적률 기준도 통일된다.

그래픽=정다운

서울시는 이같은 내용의 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 19일 발표했다.

지구단위계획은 지역 건축물의 용도·용적률·건폐율 등을 규정하는 도시관리계획을 말한다. 지자체는 이를 개발 규제나 완화 기준으로 사용한다. 서울 내 녹지지역 등을 제외한 서울 시가화(市街化) 면적의 35%를 차지한다. 서울시 관계자는 “제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 용적률 체계를 대폭 손질하게 됐다”고 설명했다.

우선 그동안 준공업지역 등 특정 지역에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 또 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등을 조성해도 인센티브 대상이 된다.

상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다. 공개공지 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

일례로 그동안 일반상업지역인 지구단위계획구역의 경우 공개공지 설치 때 용적률이 800%까지 허용됐는데, 기준 개정으로 960%까지 확대 적용된다.

인센티브 항목 개편/서울시

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지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정은 폐지한다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다.

그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300%p 낮게 설정해 왔다.

우선 기준 용적률을 낮게 잡은 뒤 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목을 포함했는지 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.

이런 식의 허용 용적률 체계는 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 취사 선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 나왔다.

앞으로 이런 식의 기준 용적률 적용을 없애고, 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용된다.

대신 일반적 항목은 기준 용적률 범위에서 대부분 의무화 하고, 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.

시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 보고, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 제도를 개편한다.

동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 혼선을 막는다.

지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡한 상황이다.

일례로 1991년 이전 용도지역이 변경된 상업지역은 허용 용적률이 800%지만, 1991년 이후 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다.

이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 개선한다.

서울시 관계자는 “이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것”이라며 “특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것”이라고 했다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용된다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라며 “앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다”고 말했다.

[박진성 기자]

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