이른바 3고(고금리·고물가·고환율) 장기화의 여파로 공사비가 급등하며 부동산 공급 감소 현상이 나타나고 있다. 여기에 전셋값 상승세가 1년 가까이 이어지며 부동산 선택의 폭이 좁아지고 있다. 전문가들은 향후 부동산 ‘옥석’가리기가 중요해질 것으로 전망하고 있다.

◆전셋값·매매가 모두 상승 추세…전세가율 높은 곳 눈여겨봐야

23일 부동산 업계에 따르면 전셋값, 매매가 등 부동산 관련 지표들이 전반적으로 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 48주 연속 고공행진 중이며 매매가격 또한 지난달 25일 이후 3주 연속 상승세다.

남산에서 바라본 서울 모습. 연합뉴스

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경기 아파트 거래건수도 다시 9000건대에 육박하고 있다. 경기부동산포털에 따르면 3월 말 현재 매매는 9449건으로 지난 2월(7601건) 수치를 넘었다.

청약시장도 올해 들어 상승세를 보이고 있다. 정부의 청약 규제 완화 등으로 당첨 확률이 높아지면서 숨 고르기에 들어갔던 청약자들이 몰리고 있는 것으로 풀이된다. 한국부동산원 청약 결과를 보면 지난 2월 전국 1순위 청약경쟁률은 4.8대1이다. 이는 지난 1월(0.3대1) 대비 16배가량 오른 수치다. 아울러 같은 기간 1순위 청약 미달률도 73.8%에서 33.2%로 떨어졌다.

전문가들은 입주물량도 부족 및 전셋값 상승세의 장기화를 전망하며 “소비자가 선호하는 지역이나 가격 등 옥석 가리기를 감안하면 공급부족은 더 심화할 것”이라고 전망했다.

이러한 상황에서 부동산 매매시 꼼꼼히 따져야 할 두 가지는 전세가율과 미분양 물량 규모다. 전세가율은 부동산 시장이 호전되면 집값이 가장 먼저 반응할 지역을 보여주는 대표적인 지표이다. 특히 80% 이상이라면 눈여겨 봐야 한다. 통계청에 따르면 전국 매매가격 대비 전세가격이 80%가 넘는 곳은 18곳. 수도권에서는 경기 여주(82.2%)와 이천(81.9%) 두 곳이다.

미분양 물량 수준도 감안해야 한다. 가장 좋은 것은 미분양 물량이 하나도 없는 지역이다. 그만큼 인기 주거지역이거나 개발 호재 등으로 인기가 급상승했거나 최근 몇 년간 공급이 없어 수요가 충분하게 쌓여 있을 가능성이 높다.

수도권지역에서 이런 특징이 잘 드러난다. 국토부에 따르면 2월 기준 서울 27개 구 가운데 미분양이 하나도 없는 지역은 강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구를 포함해 13곳 정도다. 인천은 10개 구군 가운데 동구와 계양구, 옹진군 등 3곳이다. 경기도에서는 31개 시군 가운데 여주시와 가평군, 과천시, 광명시, 구리시, 군포시, 안산시, 오산시, 의왕시 등 9곳에 불과하다.

지난 21일 서울도심에서 바라본 강남 아파트 단지 모습. 뉴스1

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◆여주역자이 헤리티지, 광명롯데캐슬 시그니쳐 등 분양 잇달아

이러한 조건을 감안했을 때 GS건설이 다음달부터 분양에 나설 예정인 경기 여주 교동에 위치한 ‘여주역자이 헤리티지’를 주목할 만 하다.

여주는 전국에서 매매가 상승률이 전국에서 가장 높고 매매가 대비 전세가율이 80%가 넘으면서 미분양제로인 지역이다. 특히 여주에서 분양하는 첫 ‘자이’ 브랜드 아파트인 데다 여주에서 3년 만에 선보이는 새 아파트라는 점에서 수요자는 물론 투자자들도 관심을 가질 만하다.

여주역 역세권 세종지구에 들어서는 이 아파트는 지하 2층~지상 27층, 8개 동에 전용면적 기준 △59㎡A 85세대 △59㎡B 81세대 △84㎡A 249세대 △84㎡B 248세대 △99㎡A 52세대 △99㎡B 52세대 △136㎡P(펜트하우스) 2세대 등 769세대로 구성된다.

여주세종지구 도시개발구역에 들어서는 여주역자이 헤리티지는 우수한 교통환경을 갖추고 있다. 도보권에 위치한 경강선 여주역을 통해 판교역까지 40분대에 이동할 수 있다. 지난달 개통된 GTX A 노선인 경강선 성남역에서 바로 환승하면 수서역까지 한 정거장이면 접근이 가능하다. 판교는 물론 강남까지도 출퇴근이 가능한 셈이다.

생활환경도 편리하다. 이마트와 신세계 프리미엄 아웃렛 등이 가깝고 반경 약3㎞ 이내에 여주버스터미널, 하이마트, 여주경찰서 등과 같은 생활편의시설이 밀집해 있다.

쾌적한 주거환경도 자랑한다. 단지 주변에는 황학산 산림욕장, 영월공원, 금은모래 강변공원, 세종대왕릉 등 공원 및 관광시설이 주변에 있고 남한강도 가깝다.

여주시 부동산관계자는 “행정·주거 중심지로 떠오른 여주역세권에 위치한 데다 여주지역에서 처음 선보이는 '자이 아파트'라는 상징성까지 갖췄다”며 “특히 매매가 상승률이 전국에서 가장 높고 전세가비율이 80%넘어 미분양이 전혀 없는 여주에서 3년만에 신규 공급되는 아파트라는 점에서 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 높을 것”이라고 말했다.

미분양제로지역인 광명에서는 롯데건설이 4월 경기 광명시 광명 9R구역 주택재개발을 통해 ‘광명 롯데캐슬 시그니처’ 를 분양한다. 지하 2층∼지상 최고 29층, 15개 동, 1509세대의 대단지로 전용 39∼59㎡ 533세대가 일반 분양된다.

경기도에서 전세가율이 80%가 넘는 2개 지역 중 하나인 이천에서는 GS건설이 ‘이천자이더레브’를 이천시 송정동 인근에 분양한다. 총 635세대 지하 4층~최고 25층 7개 동에 전용면적 84~185㎡ 규모다. 경기도에서 매매가 상승률 TOP10에 든 성남시 수정구에서는 GS건설·대우건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 6월 ‘산성역 헤리스톤’을 분양할 예정이다. 총 3487세대의 대 대단지로 일반분양 물량도 1224세대가 공급된다. 아울러 8호선 산성역이 가까운 역세권단지다.

채명준 기자 MIJustice@segye.com

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