2024년 아파트를 비롯한 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 오른 것으로 나타났다. 공시가격과 연동된 부동산 보유세(재산세+종합부동산세)는 공시가격이 소폭 오르며 지난해와 비슷한 수준일 것으로 예상된다. 하지만 서울 강남권을 비롯해 집값이 오른 단지는 올해 보유세 부담이 다소 늘어날 것으로 전망된다.

국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 1523만 가구의 공시가격을 공개했다. 공동주택 공시가격은 올해 전국 평균 1.52% 상승했다. 이 같은 상승폭은 지난 2005년 공동주택 공시가격 제도가 도입된 이후 역대 6번째로 낮은 수준이다.

공시가격 현실화율 지난해와 동일

그동안 공동주택 공시가격은 롤러코스터처럼 변동성이 컸다. 이유는 문재인 정부 당시 발표된 공시가격 현실화 계획 때문이다. 당시 정부는 시세와 공시가격 간 격차 때문에 발생하는 형평성 문제를 바로잡기 위해 공시가격 현실화율을 2035년까지 시세의 90%로 끌어올리기로 했다. 공시가격 현실화율은 시세를 기준으로 공시가에 반영하는 비율이다. 현실화율이 90%일 경우 10억원 아파트의 공시가는 9억원이 된다. 문재인 정부 시나리오에 맞춰 공시가격은 2021년 19.05%, 2022년 17.2% 상승했다.

하지만 급격한 공시가격 상승에 따른 부작용이 발생했다. 공시가는 종부세와 국민연금을 비롯한 67개 행정제도에 직간접적으로 활용된다. 즉 공시가 급등은 국민들의 보유세 부담으로 이어진 셈이다. 이에 윤석열 정부는 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리기로 했다. 지난해부터 올해까지 적용된 현실화율은 69%다.

현실화율이 지난해와 동일하게 적용되며 공시가격은 시세에 따라 움직이게 됐다. 이에 따라 올해 공동주택공시가격 변동률은 시도별로 차이를 보였다.

전국 17개 시도 가운데 서울·인천·경기 등 7곳의 공시가격이 오르고, 대구·부산 등 10곳은 떨어졌다. 공시가격이 가장 많이 오른 곳은 세종(6.45%)이고, 서울(3.25%), 대전(2.62%), 경기(2.22%) 등이 뒤를 이었다. 반면 대구(-4.15%), 광주(-3.17%), 부산(-2.89%), 전북(-2.64%) 등은 공시가격이 하락했다.

서울 내에서도 자치구별로 공시가격 변동폭은 차이가 있었다. 송파(10.09%), 양천(7.19%), 영등포(5.09%)의 공시가격은 올랐지만 노원(-0.93%), 도봉(-1.37%), 강북(-1.15%) 등은 떨어졌다. 부동산 실거래가 변화에 따른 결과다.

올해 공동주택 공시가는 4월 30일 결정·공시된다. 이후 5월 29일까지 한 달간 이의 신청을 받고, 재조사 및 검토 과정을 거쳐 6월 27일 조정·공시한다.

공시가격 가장 높은 단지는?

국토교통부가 공개한 올해 공동주택 공시가격(안)에 따르면 더펜트하우스 청담 전용면적 407.71㎡의 올해 공시가격은 164억원으로 전국에서 가장 높았다. <사진 연합뉴스>

국토교통부가 공개한 공동주택 공시가격에 따르면 서울 강남구 청담동에 위치한 아파트 PH129 공시가격이 국내에서 가장 비싼 것으로 조사됐다. PH129의 전용면적 407㎡의 올해 공시가격은 164억원으로 산정됐다. PH129는 4년 연속 국내에서 공시가격이 가장 비싼 아파트라는 기록을 유지하고 있다. 지난해 공시가격은 162억4000만원이었는데 올해 1억6000만원 올랐다.

총 29가구인 PH129에서 전용 407㎡는 맨 위층(20층) 단 2가구에 불과하다. 나머지 27가구(전용 273㎡)의 최근 실거래가는 2022년 4월의 145억원이다. 이 아파트엔 연예인 장동건·고소영 부부와 유명 입시학원 강사 현우진, 골프선수 박인비 등 유명인이 다수 사는 것으로 알려졌다. 2위는 강남구 청담동에 있는 에테르노청담이 올해 새롭게 이름을 올렸다. 이 아파트는 올해 초 입주를 시작한 고급 주상복합아파트로 총 29가구로 구성됐다. 공시가격 1, 2위 아파트가 29가구로 지어진 이유적 244㎡)은 지난해 2위에서 올해 3위로 순위가 한 단계 내려왔다. 공시가격은 106억7000만원으로 산정됐다. 한남더힐(전용 244㎡·98억9200만원)도 지난해 3위에서 한 계단 내려 4위가 됐다. 서울 성동구 성수동1가 아크로서울포레스트(전용 273㎡)는 90억8700만원으로 5위를 유지했다.

용산구 한남동 파르크한남(전용 268㎡)은 89억4600만원으로 6위를, 성동구 성수동1가 갤러리아포레(전용 271㎡)는 77억6900만원으로 7위를 차지했다.

1500가구 이상 대단지 아파트로는 서초구 반포동 아크로리버파크(전용 234㎡·74억9800만원)가 유일하게 상위 10곳에 이름을 올렸다. 단 전용 234㎡는 총 1612가구 중 단 한 가구(35층)뿐이다. 10위를 기록한 강남구 삼성동 아이파크 전용 269㎡(71억5100만원)는 단지에 2가구만 있다. 꼭대기층 펜트하우스로 ‘파노라마 한강뷰’를 누릴 수 있다.

보유세 얼마나 변하나

올해 서울을 비롯한 수도권 주택 보유자들의 보유세 부담은 다소 늘어날 전망이다. 1년 전보다 시세가 상승하며 공시가격도 따라 올랐기 때문이다. 다만 공시가격이 급등한 2020년과 비교하면 적을 것으로 예상된다.

국토교통부에 따르면 올해 종부세 납부 납부 대상은 26만7061가구, 전체 가구의 1.75% 수준이다. 지난해(23만1391가구·1.56%)보다 3만5670가구(15.4%) 늘어날 전망이다.

매일경제가 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에게 의뢰해 올해 보유세를 모의 계산해본 결과 상당수 주택의 보유세 부담이 소폭 늘어나는 것으로 산정됐다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준 시세를 바탕으로 산정된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 수도권 공동주택 실거래가지수는 1년 전보다 약 4.4% 상승했다.

전국 최고가 아파트인 PH129(전용 407.71㎡) 소유주는 보유세를 1억9441만원 낼 것으로 추정됐다. 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자가 올해 내야 할 보유세 총액은 약 942만원으로, 지난해(834만원)보다 108만원가량 늘어난다. 해당 주택의 공시가격이 지난해 22억4600만원에서 올해 24억300만원으로 올랐기 때문이다. 세 부담이 조금 늘긴 했지만 여전히 2020년 수준(약 1250만원) 보다는 25% 정도 적다. 보유세 부담은 문재인 정부 시절 집값 급등과 공시가격 현실화율 정책에 따라 2020년부터 급격히 늘어났다. 그러나 지난해 시세 하락과 함께 윤석열 정부가 현실화율 계획을 적용하지 않은 덕분에 보유세 부담도 크게 줄었다.

송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡를 가진 1주택자는 보유세 부담이 지난해 439만원에서 올해 581만원으로 142만원(32.3%)가량 증가한다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡ 보유 1주택자는 1058만원에서 1135만원으로 약 77만원(7.3%) 늘어난다.

마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 올해 보유세가 254만원으로 전년(243만원)보다 11만여원만 오를 전망이다. 공시가격이 오르긴 했으나 여전히 1주택자 종부세공제액(12억원) 이하인 11억6400만원으로 산정돼 종부세가 단 한 푼도 발생하지 않기 때문이다.

반대로 공시가격이 공제액을 넘어 올해부터 다시 종부세를 내야 하는 사례도 있다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 대표적이다. 지난해엔 공시가격이 11억6600만원으로 공제액(12억원)에 미치지 못해 종부세 없이 재산세만 274만원을 냈지만, 올해는 공시가격이 공제액 한도를 초과한 14억200만원으로 책정되면서 종부세 38만원을 포함해 총 325만원을 보유세로 내야 한다.

송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 84㎡ 소유주는 지난해 247만원이던 보유세를 올해는 325만원 보유세를 내야 한다.

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다주택자 역시 서울에 주택을 보유했다면 보유세가 조금 늘어나지만 2020년 수준에는 못 미칠 전망이다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 동시에 보유한 2주택자는 올해 보유세로 총 1787만원을 내야 한다. 지난해(1526만원)보다 260만원가량 늘어났지만, 3058만원을 냈던 2020년과 비교하면 62% 감소한 금액이다.

층향 등급 공개 없던 일로

국토교통부는 공시가 결정 요인인 층·향·조망·소음 등의 등급 전면 공개 계획을 철회했다. 지난해 국토부는 공시가격 제도 개선 방안을 발표하며 제도의 투명성 강화를 위해 올해 상반기부터 층·향 등급을 우선 공개하겠다고 발표한 바 있다. 층은 최대 7등급, 향은 8방, 조망은 도시·숲·강·기타, 소음은 강·중·약으로 나눠 공개하기로 했다. 하지만 국토부는 공동주택 공시가격 결정공시 때 층, 향 등급을 공개하지 않기로 결정했다. 이유는 개인 자산에 정부가 등급을 매겨 공개하는 것에 대한 문제제기 때문이다. 또 등급 공개로 정부가 시장 가격에 영향을 미친다는 비판도 부담으로 작용한 것으로 알려졌다. 이에 정부는 개별 소유주가 공시가에 대해 이의신청을 하는 경우 소유주에게만 등급을 공개하기로 방침을 세웠다.

한편 매일경제가 올해 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격을 토대로 층·향·조망별 공시가격 차이를 조사해본 결과 한강이 보이거나 고층인 집의 공시가는 단지 조망이거나 저층인 집에 비해 10% 이상 높은 것으로 드러났다.

서울 서초구 반포동 반포자이 A동 20층(전용면적 84㎡)의 공시가격은 24억300만원으로 같은 동 1층 공시가(21억3200만원)보다 12.7% 높았다. 이 동은 총 26개 층인데 20~26층의 공시가가 가장 높은 것으로 나타났다. 공시가격 산정 20층 이상 고층이 로열층으로 분류되는 것이다.

한강과 접하고 있는 반포동 아크로리버파크 공시가를 통해서는 조망권에 따른 프리미엄을 추정해볼 수 있다. 이 단지 한강 조망이 가능한 B동 14층(전용 84㎡)의 공시가격은 29억2400만원이지만 단지 조망인 C동 14층의 공시가는 26억2600만원이었다. 한강 조망이 가능한 집의 공시가격이 그 반대인 집의 공시가보다 3억원 가까이 높았던 셈이다.

[김유신 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제164호 (2024년 5월) 기사입니다]

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