[아이뉴스24 이수현 기자] 서울 오피스 공실률이 2.4%로 크게 낮은 상태를 유지하는 것으로 나타났다.

서울 오피스 평균 공실률 추이 [사진=알스퀘어]

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2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2024 1분기 오피스 시장 보고서'에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.4%로 전 분기 대비 0.6%P 높아졌다. 이런 수준은 통상 업계에서 보는 자연 공실률(5%) 보다 공실률이 여전히 낮은 편이다.

'평균 명목 임대료'는 3.3㎡당 9만5000원, 'NOC(전용 면적당 임대료, 관리비를 더한 가격)'는 3.3㎡당 25만4000원으로 전 분기보다 각각 3.4%, 2.8% 상승했다. CBD 권역(광화문·을지로·시청)의 대형 규모(연면적 3만3000㎡ 이상, 6만6000㎡ 미만) 오피스의 임대료와 NOC 상승은 10% 안팎으로 나타났다. 도심 권역 대형 규모 오피스의 전년 대비 NOC 상승률(10.2%)은 초대형 자산의 상승률(5.7%)의 2배 수준이다. 대형 규모 자산의 임대료 인상률이 훨씬 높았다.

다만 소형(연면적 9900㎡미만) 오피스의 공실률(5.4%)은 전기 대비 1.4%P 증가했다. 전체 자산 중 가장 많이 증가했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 약 2.5배, 프라임급 오피스 공실률(0.9%)의 6배 수준이다.

지난해를 기점으로 경기 부진에 따른 임차사의 경영 악화가 오피스 임대차 시장에 영향을 미치고 있다. 반면 경기 불황에 덜 민감한 우량 기업이 선호하는 프라임급 오피스에 임차 수요는 이어지면서 높은 임대료에도 재계약이 이뤄지고 있다.

반면 투자금 유치를 통해 주요 권역 내 오피스를 마련했던 중소 규모의 임차사들은 경영난으로 평수를 줄이거나 임대차계약을 해지하면서 이들이 임차한 중소형 자산은 공실 해소가 지연되고 있다. 이에 마케팅 임대료와 입주시 부여되는 인센티브를 조정하는 사례도 관측된다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "최근 몇 년간 주요 권역 오피스 공급이 제한적이었다. 표면적 공실률은 여전히 낮다. 임대료도 상승 추세"라며 "다만 경기 불황으로 임차사의 경영 환경과 임대료 지급 능력에 따른 양극화가 발생 중이다. 공실이 없어 생기는 임대인 우위 현상도 자산에 따라 선별적으로 나타난다"고 말했다.

2024년 1분기 오피스 거래규모는 2조7000억원이다. 지난해 분기 평균 2조4000억원이 거래된 것에 비해 소폭 증가한 수치다. 규모가 큰 아크플레이스, 메트로·서울로타워, T412 등 주요 권역의 거래가 마무리됐다.

금리 상승기인 2022년~2023년은 원매자와 매도인의 눈높이를 맞추지 못해 매각을 철회하거나, 펀드 만기 연장 사례가 많았다. 그런데 최근 매도·매수인 간 '가격 눈높이'가 맞춰지는 추세다.

아크플레이스는 코람코자산신탁이 우선협상자로 선정된 이후 소폭 조정된 가격에 마무리됐다. 지난해 말 매각을 완료한 '마제스타시티 타워1'와 최근 종결된 '아이콘 역삼' 역시 가격이 소폭 조정된 뒤 거래됐다. 제한적 유동성이 지속되는 와중에 매도자와 매수인의 힘겨루기가 지속되기보다 가격을 조정해 거래가 진행되고 있다.

진 이사는 "매도인의 매각 의지와 매수인의 인수 의지가 맞는 경우, 가격 조정을 통해 거래가 잘 마무리되는 사례가 많다”며 “불확실한 시장 상황이 지속될 것으로 전망되는 가운데 가격 조정 추세가 투자 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)

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