<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

성장에는 힘이 필요합니다. 흔들리지 않을 힘, 더 높이 뻗어나갈 힘. 들을수록 똑똑해지는 지식뉴스 "교양이를 부탁해"는 최고의 스프 컨트리뷰터들과 함께 성장하는 교양인이 되는 힘을 채워드립니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

▶ 교양이 노트
- 전셋값이 오른 3가지 이유
- "서울은 오픈 마켓, 대기 수요 많다"
- "직주 근접은 불변"
- 저출산으로 집값 떨어질까?

사실 전세 가격이 오르기 시작한 거는 작년 초예요. 2023년 1월부터 오르기 시작을 했어요. 그러니까 거의 52주째 상승이고. 그런데 사람들이 늦게 체감한 겁니다. 왜냐하면 부동산의 특징이 뭐냐 하면 항상 시차를 갖고 체감을 해요. 사실 전세는 항상 인플레이션 헤지예요. 항상 인플레이션 헤지. 전세가가 유일하게 떨어졌던 적이 2022년이에요. 나머지 기간에서 전세가 떨어진 적이 없었어요. 그 얘기는 뭐냐 하면 이거는 인플레이션만큼 계속 오른다는 얘기예요. 다만 여기서 무서운 건 뭐냐 하면 이게 인플레이션보다 더 급등할 것인가에 대한 부분이에요. 근데 그게 작년부터 현재까지 그렇게 나왔어요.

인플레이션보다 더 오른다. 그거는 일반인들 소득보다 빨리 오른다는 얘기인데 만약에 그렇게 된다면 가처분소득도 적어지면서 사람들이 소비 안 하겠죠. 경기에도 굉장히 안 좋을 것이고. 그러면 디벨로퍼가 어떤 생각을 하냐면 안 지어요. 안 짓는다고요. 공간 시장에서 물건 자체가 줄어든 거예요. 물건 자체가 줄어든다고 하면 소득에 상관없이 그때부터 경쟁 입찰에 들어가요 사람들이. 그래서 올라갈 수가 있는 거예요. 그래서 지금 전세 가격이 오를 가능성이 굉장히 높아져요. 그래서 향후에 입주 물량까지 봤을 때는 전세 가격이 하락된다는 거를 기대하기에는 좀 힘들 것 같다는 생각이 좀 들어요.

그러니까 전세 가격 상승이 매매 가격 상승을 이끄는 거는 뭐 시기의 문제지 반드시 일어날 거예요. 사실 이게 갭투자잖아요, 그렇죠? 갭투자가 2010년대 후반에만 일어났던 건 아니에요. 갭투자는 항상 있었어요. 전세가 존재하는 한 갭투자는 항상 있어요. 갭투자는 1970년대도 있었고 1990년대, 2000년대 다 있었기 때문에 이거는 전세 가격하고 매매 가격하고 거의 붙는 순간 무시무시한 퍼펙트 스톰이 일어날 수 있어요. 그게 무서운 거라고요.

전셋값이 계속 오를 수밖에 없는 이유

지금 현시점에 전세가 오른 건 크게 세 가지 이유 같아요. 첫 번째는 인플레이션. 그러니까 인플레이션이 오면 무조건 나타나는 게 월세 폭등이에요. 그거는 이제 우리나라뿐만 아니라 2022년, 2023년에 인플레이션이 크게 왔을 때 보면 글로벌 모든 도시들에서 일어나는 게 월세 폭등이었습니다. 그리고 전세는 월세의 대체재니까 같이 오르는 거예요. 그러니까 물가 상승이라는 게 보면 예를 들어서 건설 자재 같은 것들이 상승하는 거잖아요. 그럼 건설 자재 값이 상승한다는 거는 신규 아파트 값 자체를 높이는 거죠. 거기서 받아야 되는 임대료라는 것들이 올라갈 수밖에 없어요. 수익률 때문에.

예를 들어서 우리가 한 3% 수익률을 봐본다고 하면 아파트 가격이 10억일 때는 연세가 3천이에요. 근데 이게 20억이 되는 순간 연세가 6천으로 되는 겁니다. 근데 이런 신축 주택의 아파트가 올라간다고 하면 구축 아파트들도 기본적으로 같이 올라갈 수밖에 없어요. 왜냐하면 신축이 가격이 너무 비싸기 때문에 이 가격에 못 들어가니까 아예 구축으로 가버리는 거예요. 따라서 매매 가격 자체는 인플레이션이 오면 신축이 오르기 때문에 구축 아파트 가격도 같이 올라갈 수밖에 없는 거예요. 이런 말씀하기 좀 그런데, 인플레이션이 온다고 했을 때 가장 좋은 투자처라고 할 수 있는 거 부동산이에요. 사실은 부동산을 꺾을 수가 없어요. 인플레이션이 오면. 그래서 우리가 인플레이션을 못 잡았다는 게 커요. 정책 당국은 잡았다고 얘기하지만 사실은요. 못 잡았어요. 그 누구도 지금 고물가를 안 느끼는 사람이 없어요. 인플레이션이 왔어요. 그건 팩트입니다.

두 번째는, 이건 정책 실패인데, PF 사태를 우리가 연장시킨 게 너무너무 커요. 토지 시장에서 예를 들어서 강남권 서울에 있는 PF들은 대부분이 오피스텔, 고급 오피스텔 나온 것들이거든요. 그럼 그게 붕괴된다고 해도 서울은 붕괴가 안 돼요. 한 20~30% 디스카운트되면 다 팔려요. 그러면 그렇게 팔렸다고 했을 때 토지 가격이 20~30% 떨어졌을 거기 때문에 그땐 사람들이 개발에 들어갔을 거라고요. 근데 PF가 안 터지니까 토지 가격이 안 떨어져 버린 거예요. 그래서 공급이 아예 안 일어났어요. 그러니까 그거는 2022년, 2023년에 터뜨렸어야 될 게 안 터뜨리니까 우리가 3~4년 후라고 볼 수 있는 2026년, 2027년의 공급이 아예 안 일어난 거라고요.

그러니까 우선 공급 부족이 온다고 했을 때 전세부터 영향을 받고 매매는 약간 뒤로 시차를 주고 나타나는 현상은 뭐냐 하면 전세하고 매매를 봤을 때 예를 들어서 매매가 10억이라고 하면 전세가 한 5억이잖아요. 그러니까 이게 둘 다 금융 상품이기 때문에 5억을 파이낸스하고 10억을 파이낸스하는 거는 얘기가 다른 거예요. 그리고 이제 신규 주택이 나온다고 하자고요. 그럼 신축 프리미엄이라는 게 존재를 해요. 많은 사람이 신축에 살고 싶어 하니까 내가 거기서 매매로 들어가서 살아야 될지 아니면 이제 임차를 들어가서 살지에 대해서 그 관계에서 맨 처음에 들어가는 그 비용 자체가 다르다고 하면, 작다고 하면 우선 거기로 들어가는 거죠. 그다음에 본인이 매매 시장으로 가든지 그건 그다음 단계고.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

세 번째는 이제 빌라포비아죠. 빌라가 지금 전세 사기의 대상이 돼버렸으니까 빌라에 있는 분들이 일부가 이제 상위재인 아파트로 가는데 매매 시장이 아니고 전세 시장으로 간 거죠. 그 부분은 노원구라든지 아니면 강북구에 있는 데서 좀 잡혀요. 그러니까 빌라포비아는 사실 이게 전세 사기랑 관련이 있잖아요. 그러니까 본인들의 피같이 모은 전세금을 지금 날리는 상황이니까. 그리고 우리가 서울을 본다고 하면 아파트하고 빌라가 비중이 50대 50이에요. 그러니까 빌라가 절대 작은 어떤 규모가 아닌 거예요. 그런데 빌라라는 상품에 사람들이 전세로 들어가는 것에 대해서 굉장히 불안해하니까 지금 나타나는 트렌드는 빌라에서 과거에는 한 전세가 2, 월세가 1 정도의 거래량이었는데, 지금은 월세가 전세보다 많아졌다는 거예요. 그러니까 즉, 빌라포비아가 나타나고 있는 거예요.

서울 구로구 공인중개사 (SBS뉴스, 2024년 1월 28일)
"깡통 전세로 빌라에서 전세가 못 나갔잖아요. 못 나가니까 아파트에 사람들이 몰렸었어요."

근데 이 월세가 나타난다고 했을 때 이 월세를 만약에 우리가 파이낸스를 해가지고 전세 상품을 받을 수 있다고 하면 어떤 생각을 할 수 있냐면 빌라에서 문제가 생기기 때문에 더 나은 상위재인 아파트로 가려는 생각을 할 수 있는 것도 있고. 이게 월세가 상승했기 때문에 그 월세 가격을 파이낸스로 돌려서 그만큼의 전세 가격으로 내가 아파트로 가려는 생각을 할 수도 있는 거예요. 이 세 가지 요인이라고 볼 수 있을 것 같아요.

서울 부동산은 계속 오를까 ①
"서울은 오픈마켓, 대기 수요가 많아"

서울의 주택 총량 자체는 비슷하죠. 총량 자체는 비슷한데 다만 이제 매년 공급돼 오던 아파트들이 있어요. 그 얘기는 뭐냐 하면 매년 멸실된 부분들도 있는 거예요. 우리가 멸실된 부분도 생각을 해야 돼요. 그다음에 이제 소득 수준이 우리나라는 그래도 지속적으로 상승을 했기 때문에 만약에 소득이 안 좋아지고 사람까지 다른 지역으로 이동을 해서 주택 수요 자체가 줄어든다고 하면 어쩔 수 없지만 서울은 소득이 좀 올랐고요. 서울뿐만 아니고 주변에 경기도에는 대기 수요가 있기 때문에 (서울은) 수요가 항상 있다고 봐야 돼요.

서울 마포구 공인중개사 (SBS뉴스)
"적당한 가격에 내놓으셨던 분들은 다 보류시켰습니다. 전셋값도 조금씩 오르고 매매가도 저가들이 다 빠졌으니까."

그러니까 서울하고 기타 다른 광역시하고 비교를 해서는 안 돼요. 다른 차원의 얘기입니다, 이건. 그러니까 서울이 만약에 싸진 것 같다, 자기들이 봤을 때. 물론 경기도보다 서울이 전세 가격 수준 자체는 비싸지만 이게 싸진다고 했을 때, 그리고 주변의 어메니티 같은 것들이 자기가 봤을 때 그걸 상쇄한다고 하면 경기도에 있는 사람들도 충분히 서울로 들어올 수가 있어요. 예를 들어서 직주 근접 같은 거. 경기도 신도시에 있는데 광화문까지 거리가 1시간인데, 은평구라든지 노원구, 상대적으로 서울에서 고가 아파트 지역은 아니지만 전세 가격이 어느 정도 떨어졌다고 했을 때 충분히 여기로 올 수 있는 거죠.

안전요원 (김포골드라인 출근길)
"안으로 들어가 주세요. 안쪽으로 좀 들어가 주세요. 앞에 서 계시면 못 탑니다."

그리고 특히 공급이 거기 된다고 하면 전세 가격이 더 떨어질 수 있는 거니까 그걸로 올 수 있는 유인이 생기죠. 그래서 이게 초기에는 공급을 많이 한다고 했을 때 서울 지역에 전세 가격이 일정 부분 떨어지는 건 맞겠습니다마는 서울은 이 클로스드 마켓이 아니고 오픈 마켓이기 때문에 외부에서 들어오는 것도 우리가 고민을 해야 돼요. 그렇게 한다면 계속 전세 가격이 떨어질 것이다, 그렇게 볼 수는 없어요.

(남은 이야기는 스프에서)

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

심영구 기자 so5what@sbs.co.kr

▶ 네이버에서 SBS뉴스를 구독해주세요!
▶ 가장 확실한 SBS 제보 [클릭!]
* 제보하기: sbs8news@sbs.co.kr / 02-2113-6000 / 카카오톡 @SBS제보

Copyright ⓒ SBS. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지