[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 제도개선, 규제완화 등을 통해 리츠(REITs) 시장의 활성화를 도모한다. 리츠 산업의 확대 뿐 아니라 미분양 축소 등 건설경기를 살리기 위한 조치로 풀이된다.

주택경기 위축과 세계 금융위기로 국내 건설시장이 빈사상태로 빠진 지난 2010년경과 유사한 시장흐름이 나타나자 이를 사전에 제어하겠다는 게 정부의 속내로 보인다. 특히 리츠 형태로 공적 자금을 투입한다는 게 그동안의 해법과 다른 모습이다.

17일 건설업계와 시장 전문가들에 따르면 정부가 이날 내놓은 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠(REITs) 활성화 방안'의 배경에는 확대되고 있는 국내 건설시장 난국을 타개하기 위해 유동성을 수혈하는데 목적이 있는 것으로 평가된다.

◆ 건설업 폐업 13년만에 최대...건설수주, 민간부문 침체로 전년비 10% 이상 격감 할 듯

정부의 리츠 활성화 방안에 PF 리스크가 완화되고 미분양이 일부 감소할 것으로 전망된다. 서울시내 아파트 모습. [사진=김학선 기자]

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정부의 이런 조치는 건설경기가 상당히 위축됐다는 판단했기 때문이다. PF 부실 문제로 지방 건설사의 부도가 늘고 있다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 들어 지난달까지 폐업 신고 공고(변경·정정·철회 포함)를 낸 종합건설사는 전국 240곳으로 집계됐다. 10여년 전인 2011년 1~5월(268건) 이후 가장 많은 수치다. 부도 난 건설업체는 총 14곳(종합 3곳, 전문 11곳)에 달했다. 이는 지난해 같은 기간(5곳) 대비 3배 정도 증가한 것으로, 2019년(25곳) 이후 최대치다.

지방 건설사들의 위기는 더 커지고 있다. 지방건설사들의 경우 시공능력평가 순위 100위권 내 중견건설사들에까지 부도 위기가 번지면서 위기감은 더해진다. 실제 노무현 정부 시절 위상이 탄탄했던 대한건설협회 회장을 지낸 남양건설이 8년만에 다시 법정관리를 신청하는 등 전남지역 건설업계의 위축이 심각한 실정이다.

일감 부족도 심화될 전망이다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 국내 건설수주액은 전년 대비 10.4％ 줄어든 170조2000억원으로 예상된다. 2022년 229조7000억원으로 역대 최고치를 기록한 후 지난해 17.4％ 하락한 189조8000억원을 보였고 올해도 2년 연속 감소세를 이을 것으로 예상되고 있다.

발주부문별로 보면 공공부문이 64조8000억원으로 지난해와 비교해 0.8％ 늘어날 것으로 예측됐다. 정부의 SOC(사회간접자본) 예산이 소폭 증가한 데다 GTX(수도권광역철도) 및 가덕도 신공항 등 대형 토목사업이 잇따라 추진되고 있기 때문이다. 하지만 민간부문은 주택경기 불황으로 인해 전년 대비 16.1％ 줄어든 105조3000억원으로 쪼그라 들 것으로 예측됐다.

공종별로는 토목공종이 63조8000억원으로 지난해과 비교해 8.4％ 줄어들 것으로 예상됐다. 건축부문은 106조3000억원으로 전년 대비 11.5％ 감소할 전망이다.

이지혜 건산연 연구위원은 "연중 고금리 상황이 이어지고, 하반기엔 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 구조조정까지 진행돼 건설업계에 자금조달 어려움이 여전할 것으로 보인다"며 "여기에다 높은 인건ㆍ공사비 상승으로 인해 건설사별 선별 수주에 돌입하면서 건설수주액은 줄어들 전망"이라고 말했다.

건설투자 역시 줄고 있다. 올해 국내 건설투자액은 전년 대비 1.3％ 감소한 302조1000억원을 기록할 전망이다. 선행지표인 2023년 건축착공면적이 전년 대비 31.7％ 줄어들면서 주거용과 비주거용의 건축투자가 모두 부진할 것으로 보인다.

◆ 리츠 활성화 대책 '타깃'은 미분양...미분양 위기 넘을까

미분양 확산도 건설업계의 자금난을 위협하는 부분이다. 신규 아파트를 분양했으나 미분양으로 남으면 원활한 공사비 조달이 어렵다. 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'으로 확산하면 할인분양, 금융비용 등으로 사업이 이익은커녕 손실로 이어지는 경우도 상당수다.

지난 4월 기준 전국 미분양 주택은 7만1997가구다. 이는 한 달 전보다 10.8% 늘어난 수준으로 5개월 연속 증가세다. '악성 미분양'은 지난해 8월 이후 상승세가 꺾이지 않고 있다. 같은 기준 준공 후 미분양은 1만2968가구로 한 달 전보다 6.3% 증가했다. 실제 미분양은 9만가구가 넘을 것이란 게 업계의 시각이다. 미분양을 파악하는 데 분양 사업자의 보고 내용을 토대로 취합하기 때문에 실제로는 더 많은 물량이 숨어있을 공산이 크다.

대형 건설사들의 주요 먹거리인 재건축·재개발 도시정비사업 수주도 최대 호황이었던 2022년 대비 큰 폭으로 줄었다. 10대 건설사들의 2022년 도시정비 사업 수주액은 42조 925억원이었으나, 지난해에는 20조1806억원으로 52% 감소했다.

올해는 지난해보다는 선전하는 분위기다. 정부의 정비사업 장려 정책에 따른 것으로 풀이된다. 올들어 지난 5월까지 주요 10대 건설사들의 도시정비 사업 수주액은 8조5658억원에 달했다. 지난 1분기(1~3월) 도시정비사업 수주액은 4조9884억원으로 지난해 같은 기간 기록한 6조5421억원에서 24%가량 감소했다. 도시정비 수주 규모가 지난해 3·4분기에 저점을 찍고 회복하는 수준임을 감안할 때 올해 수주액은 지난해 수준을 소폭 넘어설 것이란 관측이 많다.

이같은 상황에서 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기는 더 심화되고 있다. 한국신용평가에 따르면 국내 증권사가 보유한 브릿지론 중 최종 손실 위험이 높은 익스포져(위험 노출액)는 5조원에 달할 것이란 분석이 나왔다. 부동산 시장이 경착륙할 경우 최대 7조원의 손실이 예상된다. 주로 지방에 있는 중후순위 비중이 높은 중소형 증권사가 취약한 상태다. 중소형 증권사의 신용도 전망도 '부정적'으로 제시됐다.

정부의 이번 리츠 활성화 방안의 '타깃'이 바로 PF 부실과 미분양에 따른 유동성 문제 해결 부분이다. 국토부는 공공지원민간임대리츠를 확대해 본PF 전환 이전 브릿지론 단계에서 상환에 어려움을 겪고 있는 사업장을 인수한다는 방침이다. 또 미분양 CR리츠(Corporate Restructing REITs)를 재도입해 미분양 주택으로 인한 유동성 부족을 지원키로 했다.

이를 위해 주택도시기금을 비롯한 공적 자금의 리츠 출현을 추진할 방침이다. 이렇게 되면 리츠 활성화 방안이 건설시장의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 보인다. 다만 투자상품인 리츠의 근원 성격을 봤을 때 결국 사업성 있는 사업장만 구원하는 선에서 머물 것이란 진단이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리츠가 부동산자산의 개발에 적극적으로 참여할 수 있도록 관련 절차를 간소화하고 동시에 투자자 보호를 목적으로 주식공모 시기를 기존보다 더 길게 변경한다는 점 등은 시장 활성화에 긍정적인 부분"이라며 "리츠의 목적이 사회공헌이 아닌 수익창출이라는 점을 생각할 때 공공지원민간임대리츠, 미분양 CR리츠 도입 등은 우량 사업장 위주로 투자가 집중될 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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