더 에셋 강남[사진 출처=코람코자산신탁]

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올해 상업용 오피스 대어(大魚)로 꼽히는 ‘더 에셋 강남’ 인수전의 본격적인 막이 열렸다. 국내외 대형 부동산 운용사들을 포함한 다양한 원매자들이 이번 입찰에 참여했다.

1조원이 넘는 규모의 대형 딜인 만큼 누가 성공적으로 더 에셋 강남을 인수할지 부동산 투자업계의 이목이 집중되고 있다. 인수 측과 매각 측의 눈높이가 맞으면 올해 안으로 더 에셋 강남 거래가 이뤄질 것으로 예상된다.

1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 이날 더 에셋 강남의 매각 입찰이 진행했다. 이지스자산운용, 미래에셋자산운용, 교보AIM자산운용, KKR(콜버그크래비스로버츠) 등 8곳이 더 에셋 강남 입찰에 참여했다. 매각 주간사는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 세빌스코리아다.

더 에셋 강남은 올해 상업용 오피스 시장 최대 규모의 매물로 손꼽힌다. 서울 업무 핵심지역인 강남권역(GBD) 중심에 위치하고 지하철 2호선, 신분당선이 교차하는 강남역과 지하 보행로로 연결돼 있는 등 접근성이 우수하다는 평가를 받는다.

그만큼 이 자산은 3.3㎡당 4100만원, 총 1조원 이상의 매각가가 예상된다. 인수를 위한 대규모 조달비용이 예상되는 만큼 원매자들은 그간 자금 출자 방안을 적극적으로 마련했다.

이지스자산운용은 부동산 블라인드 펀드의 드라이파우더(미소진 약정액)와 함께 상장 리츠 자금 등을 활용하는 걸 고려한 것으로 알려졌다. 이지스자산운용은 2021년 교직원공제회로부터 만기 30년 부동산 블라인드 펀드를 위탁받았다. 당시 약정 규모는 4000억원 이상이다.

미래에셋자산운용은 우정사업본부로부터 출자받은 국내 부동산 블라인드 펀드를 활용해 더 에셋 강남 인수를 추진하는 것으로 전해졌다.

아울러 해외 운용사, SI(전략적투자자) 등도 이번 입찰에 참여했다. 1조원 이상으로 평가되는 대규모 자산이기에 그간 사옥 수요 등의 목적으로 SI가 더 에셋 강남 인수에 나설 것이란 예상이 나왔었다.

코람코자산신탁은 이번주 중으로 숏리스트(우선협상대상자 후보군)를 선정하고 인터뷰를 진행할 방침이다. 더 에셋 강남을 담고 있는 ‘코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙43호 리츠)’의 만기가 내년 하반기지만 코람코자산신탁은 올해 안으로 매각 작업을 마무리할 예정이다.

더 에셋 강남은 서울 서초구 서초대로74길 14에 소재한다. 서초동 삼성타운 A~C동 중 B동에 해당하는 오피스로 과거엔 삼성물산이, 현재는 삼성화재 본사가 더 에셋 강남을 쓰고 있다. 삼성그룹이 그간 이 건물을 사옥으로 썼다는 점에서 상징성이 있다.

더 에셋 강남은 지하 7층~지상 32층으로 이뤄져 있고 연면적 기준 8만1117㎡ 규모다. 지난 3월 시장에 매물로 등장, 30여곳이 넘는 원매자들이 더 에셋 강남 인수를 위한 현장 투어를 진행했다.

코람코자산신탁은 2018년 9월 삼성물산으로부터 더 에셋 강남을 매입했다. 매매가는 7484억원인데 당시 최초로 3.3㎡당 3000만원을 넘는 가격으로 거래돼 부동산 투자시장 업계의 주목을 받았다.

인수 당시 교보생명, 현대해상 등은 4500억원 규모의 선순위 대출 투자자로 참여했다. 주택도시기금, 농협중앙회 등은 3200억원 규모로 지분 투자를 했다.

더 에셋 강남을 필두로 하반기 상업용 오피스 거래시장이 활발해질 것으로 예상된다. CBD(도심권역)에 위치한 우량 오피스 자산인 ‘돈의문 디타워’는 투자자들의 주목을 받고 있다. 연면적(8만6000여㎡) 환산 시 9000억원 대에 거래될 가능성이 높은 자산이다.

GBD에선 엔씨타워1, 코레이트타워, F&F 사옥 등이 새 주인을 찾고 있다. 엔씨타워1과 코레이트타워는 GBD 핵심인 테헤란로에 위치하고 있어 3.3㎡당 3000만원 중후반~4000만원 초반 선에서 거래될 수 있다고 IB업계는 예상한다.

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