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2일 서울 영등포구 국회의사당 의원회관에서 패널토론이 진행되고 있다. /백윤미 기자 |
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2일 국회와 한국건설관리학회와 함께 ‘건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략 - 노후계획도시 이슈와 극복방안’ 세미나를 오후 2시 서울 영등포구 여의도동 국회의원회관에서 개최했다.
이날 이윤홍 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수는 공사비 분쟁이 발생하는 이유에 대해 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 어렵고 공사비도 늘어 사업비가 늘고 사업성이 안 나오는 등 배경이 있다고 발표했다. 또 지방 미분양이 계속 늘어 지역적 차별화가 심화되고, 착공·인허가물량이 줄어든 점도 들었다. 이 겸임교수는 “사업성이 수반되고, 조합원 분담금이 최우선돼야 조합원들이 정비사업을 도와준다”면서 “조합원 동의를 어떻게 하고 분담금을 줄일수 있는지가 먼저 의논돼야 한다”고 했다.
이어 김기두 삼성물산 강남정비사업소 프로는 전쟁, 전염병, 급격한 경제상황의 변동 등 불가항력적 요소로 인한 물가 상승 등을 공사비 상승 원인으로 꼽았다.
이어 공사비 분쟁 완화를 위해서는 ▲부동산 PF지원을 확대하고 자금조달 등 금융 지원 ▲공사비 검증 범위 확대를 통한 공사비 갈등 완화 ▲공사비 분쟁 중재 ▲물가지수 재검토 ▲착공후 물가상승 인정(물가상승 배제특약 무효) ▲적정 공사비 선정 - 한국부동산원 공사비 타당성 지원 ▲사업성 개선을 위한 분양가 상한제, 재건축 부담금 완화 ▲기부채납 완화와 용적률 추가 확대 ▲정부 규제 완화 등을 꼽았다.
다만 공사비 하락이 쉽지 않을 것이라는 관측도 나왔다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “레미콘 조달비용 상승과 주 52시간 시행, 건설근로자 수급 어려움, 안전관리 비용 증가 등 구조적·지속적 요인이 많아 유의미한 하락이 가능할지 의문”이라고 전망했다.
또 공사비 상승으로 인한 입주까지 추가로 부담해야 하는 분담금과 이주비 부담으로 고령 조합원의 ‘둥지내몰림’ 현상이 우려된다는 이야기도 나왔다. 이 때문에 사업 동의율이 떨어지는 등의 결과가 발생한다는 것이다. 이태희 부연구위원은 “총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 속에서 사업을 처분하거나 입주가 불가능해 불가피하게 전세를 줄 수밖에 없는 상황이 발생할 가능성도 높다”고 지적했다.
또 과도한 통합정비의 유도를 지양해야 한다는 주장도 나왔다. 취지는 좋지만 목적 달성에 있어 ‘구역간 통합’이 반드시 필요하지는 않다는 것이다. 주민 다수가 희망할 경우이거나 사실상 불가피할 시, 특별한 공익적 필요성이 인정될 시 등을 제외하면 제한적인 적용이 바람직하다는 주장이다.
발표 후 이어진 패널 토론에서 김승현 롯데건설 도시정비2팀 팀장은 “획일적 도시계획 체계 하에서만 생각하지 말고 규제 완화나 인센티브 등을 디테일하게 구분했으면 좋겠다”면서 “주택도시보증공사(HUG)의 역할도 좀 더 적극적이었으면 좋겠다”고 했다.
채용수 포스코이앤씨 도시정비영업팀 부장은 “시공사도 빨리 착공해 준공하는게 지상 과제”라면서 “인센티브 관련해서도 시나 지자체에서 유동적으로 봐줄 수 있도록 회사 차원에서 조합을 설득해 협조를 구하려고 하고 있다”고 했다.
권상균 한국토지주택공사(LH) 도시정비사업처 처장은 “정비사업은 분담금 등으로 사업이 장기화될 수밖에 없는 구조여서 이에 따라 원가도 상당히 올라간다”면서 “신탁방식이나 공공시행방식 영역에서는 조합을 설립하지 않는 방안도 있어 생각해볼 필요가 있다”고 했다.
이어 그는 “분당과 일산의 경우 계획 개발 도시여서 좋은 인프라를 가지고 있다”면서 “신도시 전체적으로 계획적인 지구단위계획을 수립하고, 이를 특별정비구역이라는 생활 구역으로 연계할 수 있었으면 좋겠다”고 했다.
백윤미 기자(yum@chosunbiz.com)
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