황성원 국세청 국세조사관(국세청 제공).

황성원 국세청 국세조사관 = 정부는 지난달 발표한 세법개정안에서 올해 말 종료 예정이던 '상생임대주택' 특례를 2026년까지 2년 연장하는 방안을 추진하기로 했다.

상생임대주택이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인의 주택이다. 조정대상지역 내 주택의 2년 이상 거주요건을 채우지 않아도 처분 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 이상 거주요건, 장기임대주택 보유자의 2년 이상 거주주택의 거주요건을 지키지 않아도 되는 혜택이 있다.

상생임대주택으로 인정받으려면, 주택임대 시 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 조건으로 임대차계약을 체결한 후 2년 이상 임대한 주택이어야 한다. 이와 동시에 직전 임대차계약이 존재하고 이 계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 한다.

직전 임대차계약의 사례를 들어보자. A 씨는 2020년 1월 1일, B 씨로부터 주택을 취득하기로 계약한 후 2020년 1월 10일 해당 주택에 대해 새로운 임차인 C 씨와 2020년 2월 1일부터 임대가 개시되는 2년 기간의 임대차계약을 체결했다.

이후 A 씨는 해당 주택의 잔금을 2020년 1월 31일에 지급한 후 같은 날 등기를 했다. 이 경우 2020년 1월 10일에 C 씨와 체결한 임대차계약은 해당 특례의 직전 임대차계약에 해당할까?

이는 직전 임대차계약에 해당하지 않고, 주택 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우다. 주택 취득일 이후 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것이다.

유사한 사례로 '주택법'에 따른 사업 주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정된 사람이 해당 주택을 취득하기 전 임차인과 체결한 임대차계약도 직전임대차계약에 해당하지 않는다.

상생임대차계약의 요건도 한 번 알아보자. D 씨는 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약(가)을 임차인 E 씨와 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 계약기간 2년으로 체결했다.

하지만 임차인이 개인적인 사정으로 계약 만료 전 이사를 하자 D 씨는 새로운 임차인을 구했다. 기존 계약과 비교해 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않은 새로운 임대차계약(나)을 2025년 1월 1일 이후 체결했다.

이 경우에는 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 일반적으로 상생임대차계약은 올해 12월 31일 이전에 계약해 계약금을 지급받고 임대가 개시돼야 한다. 하지만 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전·후 두 임대차계약(가, 나)에 따른 실제 임대한 기간을 합산해 2년 이상인 경우에는 상생임대차계약 요건을 충족하게 된다.

이처럼 상생임대차계약은 2년 이상 임대 기간을 충족한 후 양도해야 해당 특례가 적용된다. 임대기간 요건을 충족하지 못한 상태에서 해당 임대주택을 양도할 때는 일반적으로 해당 특례가 적용되지 않는다. 예외로 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않은 새로운 임대차계약을 체결할 경우 임대 기간을 합산할 수 있는 셈이다.

이외에 '묵시적 계약 갱신'으로 인한 상생임대차계약의 계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당 계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있다.

세법에 관한 궁금증이 있다면 국세청 '국세상담센터'에서 해결할 수 있습니다. 포털사이트에서 '국세상담센터'를 검색하거나, 전화상담(국번없이 126번)도 가능합니다.

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