■ 진행 : 정지웅 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
서울 아파트 전세 가격이 66주 연속 상승세입니다. 이달 말에 임대차 2법을 시행한 지 4년이 되면서 전세 수요가 크게 늘어날 것으로 보여 가을 이사철과 맞물려 걱정이 되는데요.

추후 전세와 매매 가격 추이 등 부동산 관련 내용을 김인만 부동산경제연구소 대표와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

서울 아파트 전세 가격이 1년이 훌쩍 넘게 계속해서 오르고 있습니다. 가장 큰 이유가 어디에 있을까요?

[김인만]
여러 가지 이유가 있는데요. 일단 금리가 작년보다는 안정된 부분이 좀 크고요. 입주 물량이 부족합니다. 공급이 부족한 상황. 그리고 비아파트, 빌라, 오피스텔 시장에 전세가 역전세, 깡통 전세, 전세 사기 우려로 안전한 아파트 시장으로 시장의 수요자들이 유입이 되면서 수요 증가가 맞물렸습니다. 거기에 가을 이사철과 2+2 계약갱신권 청구, 4년 만기가 이어지면서 여러 가지 상황이 다 맞물려서 전세 가격이 계속 상승하고 있습니다.

[앵커]
지금 서울 아파트 전세 매물이 크게 감소했다, 이런 말이 계속 들리는데 어느 정도로 줄어들었습니까?

[김인만]
전세 매물 많이 감소했습니다. 8월 25일 기준으로 2만 7000건 정도 되는데요. 6개월 전 2월하고 비교해보면 2월이 3만 3000건 정도 되거든요. 15% 정도. 굉장히 큰 폭으로 하락을 했는데 문제는 앞으로도 입주 물량이 계속 부족할 예정이기 때문에 이런 현상들은 앞으로 더 이어지면서 전세 매물 부족이 전세 가격 상승을 밀어올리는 걸 더 하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
이달부터 임대차2법에 따른 계약 갱신 기간이죠, 4년 기한이 맞물리면서 엎친 데 덮친 격으로 전세 가격 상승에 더 부채질을 한다, 이런 전망도 나오고 있거든요.

[김인만]
맞습니다. 하필이면 2+2 4년 기간이 됐는데요. 사람들이 전세 가격이 오르다 보니까 2+2 계약갱신 기간이 되면 일반적으로 전세 계약이 만료되면 다른 집을 알아보거나 이동을 해야 되는데 전세 가격이 올라가다 보니까 살던 집에 그냥 올려주고 눌러앉아버리는 현상들이 발생하니까 매물 순환이 안 됩니다. 매물이 안 나오고 입주 물량도 부족하기 때문에 엎친 데 덮친 격으로 전세 가격 계속 올라가고 있습니다.

[앵커]
이런 가운데 서울 아파트 가격도 상승하고 있거든요. 전세 가격을 얘기하자면 역대 최고가 대비 90%까지 매매가는 회복을 했다고 하는 상황인데. 지금 전세 가격이 이렇게 올라가다 보니까 차라리 전세를 비싸게 살 바에는 매매를 하자, 자가를 갖자, 이렇게 말하는 분들도 많이 있어요.

[김인만]
상당히 영향을 많이 주고 있습니다. 우리가 집을 언제 사느냐, 어떻게 사느냐라고 하면 대부분 분들이 여러 가지 타이밍이라든지 계산보다는 필요해서 사거든요. 필요할 때가 전세 가격이 올라가니까 집주인이 전세금을 올려달라고 하니까 속된말로 정말 힘들어서 못 견디겠다, 집 사버리겠다는 매매 수요가 늘어나고 있는데요. 이게 단순히 전세가격 상승만으로 집값이 올라간다기보다는 역시 공급이 부족합니다. 공급이 부족하고 전세 가격은 올라가고. 9월로 예정되어 있는 미국의 기준금리 내려갈 것 같은 기대감도 생기고 있고. 최근에 분양가도 많이 올라가니까 집값이 떨어지겠느냐. 이런 여러 가지 논리들이 맞물려지면서 전세 가격 상승과 합쳐져서 매매 가격 투자심리를 더욱 자극하고 있습니다.

[앵커]
전세 가격이 매매 가격의 상승하는 속도보다 빠르게 되면 갭투자를 부채질하지 않습니까?

[김인만]
갭투자를 부채질할 수가 있죠. 우리가 전세를 금융학적으로 보면 무이자 대출하고 똑같습니다. 우리가 은행에 돈을 빌리면 이자를 내야 되는데 세입자한테 전세금을 받게 되면 무이자죠. 세입자가 빈집에 살고 있는 되기 때문에. 전세 가격이 올라간다는 얘기는 무이자 대출 한도가 늘어난다는 거고요. 매매 가격과 전세 가격 차이가 줄어들게 되면 결국 갭투자하기 좋은 환경이 만들어지게 되면서 투자 수요들이 많이 유입되고 또 집값이 올라가는 이런 부작용들이 생길 수 있습니다.

[앵커]
이런 악순환을 막으려면 어떤 방법이 없나요?

[김인만]
정부도 고민이 많이 있을 텐데요. 일단 왜 집을 사느냐라고 물어보면 불안하다고 그러거든요. 집값이 더 올라갈 것 같은 불안한 마음. 이 불안한 마음을 잠재워줘야 되는데 정부는 공급 물량을 확대해서 불안심리를 잠재우려고 8.8 대책을 발표했는데 사실상 효과가 미비합니다. 지금 당장 집을 사야 돼, 말아야 돼를 고민하고 있는데 그린벨트 풀어서 10년 후에 공급하겠다고 하니까 시장의 불안심리를 잠재우기는 어려울 것 같고요. 정부에서 대출규제로 다시 선회를 해서 9월부터 스트레스 DSR도 강화하고 여러 가지 규제들을 하고 있는데 이게 불안심리를 잠재울 수 있을지에 대해서는 좀 불안한 마음도 있고요. 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
이런 가운데 서울과 수도권 주변 청약시장이 꿈틀대고 있습니다. 올해 서울 1순위 청약 경쟁률이 약 148:1 정도 기록했다고 하고요. 또 다들 아시겠지만 최근에 있었던 동탄에서 수백만 대 1의 청약 열풍이 불지 않았습니까? 지금 이와 같은 로또 청약 열풍은 어떻게 보고 계세요?

[김인만]
로또 청약 열풍은 두 가지로 봐야 될 것 같습니다. 전반적으로 시장 분위기가 좋아졌다. 집값 상승에 대한 분위기가 무르익은 부분이 있고요. 두 번째는 저는 제도적인 문제를 지적을 하고 싶은데요. 첫 번째는 분양가 상한제입니다. 분양가 상한제가 적용되는 지역들은 규제지역이거나 공공택지인데요. 주변 시세 대비 30% 정도 저렴하게 책정하다 보니까 일단 집값이 그렇게 올라가지 않는 상황에서 주변 시세 대비 30% 정도 안전 마진, 갭을 가지고 있다는 얘기는 굉장한 시세차익을 의미하는 거고요.

굳이 그 집에 청약을 할 생각이 없던 분들도 몇 억짜리 로또가 발생하고 있기 때문에 관심 없던 분들도 나도 청약 해봐야지라는 생각이 들고 있고요. 청약제도도 가점제 같은 경우 도저히 내가 점수가 나올 수가 없는데 다른 아파트들은 안 되겠고 이렇게 줍줍이라든지 분양가상한제 아파트 이거라도 해보자 많이 몰리면서 결국에는시장 분위기에 청약 제도에 대한 불확실성이 맞물리면서 청약시장은 과열되고 있습니다.

[앵커]
제도적으로 빈틈이 있다, 이런 부분도 언급을 해 주셨는데. 정부 차원에서도 이걸 들여다보고 있죠?

[김인만]
정부 차원에서도 들여다보고 있습니다. 앞서 말한 동탄 롯데캐슬 같은 경우에는 294만 명이 몰렸거든요. 어떻게 그게 수치가 가능하냐라고 하면 작년 1.3대책 때 풀어줬습니다. 이게 무순위 줍줍이 발생하게 되면 전국에 있는 집이 있는 사람들도 청약을 할 수 있게 풀어주다 보니까 한마디로 부산에 계시는 분들, 제주도에 계시는 집 있는 사람들도 청약을 할 수가 있었는데요. 국토부에서 이거 문제가 있다라고 판단을 하고 있고 전국이 아닌 해당 지역 거주자들, 무주택자들이 청약 기회를 가질 수 있도록 제도적 보완을 검토하고 있는 상황입니다.

[앵커]
아까 전에 금리 얘기 잠깐 나왔었습니다. 9월 정도에 금리 인하를 미국이 할 것이 거의 확실시되고 있고요. 우리나라도 이에 발맞춰서 금리를 내리지 않을까 이렇게 전망이 되는데 만약에 금리를 내리게 되면 집값에도 영향을 주지 않습니까?

[김인만]
영향을 주겠죠. 금리 인하에 대한 기대감이 굉장히 크고요. 한국은행 총재께서도 아마 이 부분에 대해서 가장 많은 고민을 하고 있는 것 같습니다. 서울 집값 상승이 금리 인하의 발목을 잡고 있는데 미국이 얼마나 많이, 얼마나 빨리 내리느냐가 가장 중요한 포인트가 될 것 같고요. 미국이 0.5%포인트, 50BP 정도 내리면 한국은행은 0.25%, 25BP 정도 내릴 수 있는데. 그 정도는 우리가 예상한 부분이기 때문에 크게 영향을 받지 않을 것 같습니다마는 생각보다 많이 내렸다. 한국은행이 0.5%포인트 정도 내렸다고 하면 시장의 투자심리를 더욱 자극할 우려가 있습니다.

[앵커]
이런 가운데 대출을 해서 부동산을 구매를 하자, 이런 영끌족들도 더 많아지고 있는 것 같습니다. 대출규제 강화하겠다, 이렇게 말하기도 하는데 영끌족들은 어떻게 대처를 해야 될까요?

[김인만]
지금 굉장히 불안해하고 있거든요. 왜냐하면 9월부터 다시 대출 문턱을 올린다고 하니까 차라리 9월이 되기 전에 집을 빨리 사야겠다는 생각을 하면서 8월 거래량도 늘어나고 있는데 결국에는 불안심리입니다. 이 불안심리를 잠재워줘야 되는데 단순히 은행들 압박을 해서 대출 문턱을 올리게 되면 일시적으로 거래량이 줄어들고 주춤할 수는 있으나 구매 욕구 자체가 오히려 더 자극을 받기 때문에 저는 근본적으로 불안심리를 잠재울 수 있도록 안정적인 공급 확대 정책과 지나치게 과열된 지역에 대해서는 강한 규제도 같이 병행 정책을 해야 될 것 같습니다.

[앵커]
올해 하반기에서 내년 상반기 서울을 비롯한 수도권에 아파트 입주물량도 줄어들 것으로 전망되고 있습니다. 이 부분도 역시 추후에 아파트 가격 상승에 영향을 미치겠죠?

[김인만]
여러 가지 요인 중 하나인데요. 입주물량이 부족하다는 얘기는 전세 가격을 압박할 수도 있고요. 또 매매 시장의 절대 공급 물량 자체를 줄이는 역할도 하기 때문에 아마 정부도 가장 고민되는 부분인데. 당장 아파트 입주 물량을 늘릴 수가 없기 때문에 비아파트, 빌라, 오피스텔의 규제를 풀어서 이 빈틈을 메우려고 하는데 그 시장의 수요자들이 원하는 게 비아파트가 아니기 때문에 얼마나 효과가 있을지는 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
전국적인 아파트 가격도 물론 중요하겠지만 아무래도 많은 사람들이 모여 사는 서울과 수도권 아파트나 빌라의 가격 전망은 어떻게 보십니까?

[김인만]
많은 분들이 그렇게 생각하고 있습니다. 지금 규제가 정부 정책이 공급 확대에서 수요 억제, 규제로 전환됐는데요. 문재인 정부 시절에 규제가 나와도 집값이 올랐기 때문에 규제가 나와도 집값이 올라가지 않을까라고 말씀하시분들이 있는데 시작점이 다릅니다. 문재인 정부 시절에는 저평가에서 집값이 고평가로 간 상태이고 지금은 집값이 올라간 상태이기 때문에 규제가 나오면 문재인 정부처럼 그렇게 추세 상승, 5년 정도 상승하기는 어려울 것 같고요. 여러 가지 상황에 따라서 올해 말이나 내년 정도는 상승세를 유지할 수 있겠으나 그렇게 폭등할 가능성은 높지 않을 것 같습니다.

[앵커]
아직도 내집 마련의 꿈을 가지고 상당히 이런 부분들을 귀 기울여 보고 듣는 분들이 많을 텐데 이런 분들을 위해서 조언 같은 게 있을까요?

[김인만]
저는 실수요자들 있잖아요. 무주택자들이 집을 많이 사고 있는데 무주택자들 중에서 자금이 되고 필요하신 분들이라면 내집 마련해도 좋겠으나 단기 흐름, 올해 말에 집값이 오르느냐, 내년에 오르느냐, 내리느냐를 너무 일희일비할 필요는 없을 것 같습니다. 지금 집을 사서 올해 말에 집을 팔 것도 아니기 때문에 내가 필요하냐, 내가 자금이 되느냐 시장 흐름에 휘둘리지 마시고 본인만의 상황, 판단에 따라 결정하시기 바랍니다.

[앵커]
본인의 맞춤형 전략을 세우기를 조언을 해 주셨습니다.

신중하고 현명하게 대응할 수 있도록 저희가 추이를 지켜보는 게 관건인 것 같습니다.

김인만 부동산경제연구소 대표와 함께 부동산 관련된 전반적인 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

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