사울시내 한 부동산 중개업소에 임차인이 애타게 매물을 구하고 있다는 안내문이 부착돼 있다. [한주형 기자]

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다음달부터 강화되는 대출 규제가 거래량 추이에 영향을 미칠지 시장의 관심이 쏠리는 가운데, 서울 아파트 전월세 시장과 매매 시장 거래량이 상반된 모습을 보이고 있다.

31일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 서울 아파트는 실수요자 위주인 전월세 시장이 지난 5월 기점으로 거래량이 쪼그라든 와중 매매거래량은 고공행진하는 중이다. 서울 아파트는 5월까지는 월별 매매 거래량이 전월세 거래량에 미치지못했지만, 6월 7502건을 기록하며 2020년 이후 처음으로 월세 거래량(6676건)을 추월한 바 있다.

지난달에는 이 격차가 더 벌어졌다. 매매 거래량이 월세 거래량을 큰 차이로 뛰어넘어 전세 거래량을 턱밑까지 추격하는 모습이다. 지난달 매매 거래량은 8599건으로 월세 거래량(6052건)과 격차가 더욱 커졌다.

실거래 신고기한이 계약일로부터 30일임을 감안할 때 수치가 늘어날 가능성은 있지만 월세 거래량이 매매 거래량을 웃돌기는 어려워보인다. 전세거래량은 9840건으로 매매 거래량과 격차가 좁혀졌다.

부동산R114 자료를 보면 서울 아파트 매매 가격은 2주 연속으로 0.02% 오르며 상승 폭을 유지했다. 일반아파트가 0.02% 뛰었고, 재건축은 보합(0.00%)을 기록했다. 반면, 전세시장은 가을 이사철을 앞두고 잠시 숨 고르기가 이어지고 있다. 서울 전셋값은 0.02%로 소폭 올랐는데, 외곽지역 내 중소형 아파트가 상승세를 견인했다.

이같은 추이는 실수요자들이 전월세가 오르는 상황에서 매수로 방향을 트는 현상이 가속화된 영향으로 보인다. 지난달 서울 생애 첫 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등) 매수자는 지난 27일 기준 5182명으로 조사됐다. 월별 생애 첫 주택 매수자는 2021년 11월(7886명) 이후 가장 많은 상황이다.

다음달부터 강화되는 대출 규제가 지금의 매매 흐름에 영향을 미칠지에 대해서는 “현재 흐름에는 큰 영향이 없을 것”이라는 의견과 “가격과 거래량이 둔화될 수 있다”는 의견으로 나뉜다. 다만, 자치구별로 시장 상황이 다를 수 있고 거래량이 단숨에 꺾이진 않을 것이라는 의견에는 대체로 공감하고 있었다.

일각에서는 향후 전셋값은 전세대출 규제 여파로 상승세가 일시적으로는 둔화 될 것으로 보이지만 결과적으로 일부 물량에 대한 전세 수요를 더욱 부추길 우려가 있다는 견해를 보이고 있다.

전세대출 한도 제한이나 조건부 전세자금대출 중단 조치가 은행권 전반에 확산될 경우 수도권 아파트 전세 수요는 전세대출이 가능한 매물을 찾기 어려워 반전세 또는 월세 시장으로 전환하는 사례가 늘어날 것이라는 것이다.

한편, 금융당국은 오는 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 적용할 예정이다. 스트레스 DSR은 은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다. 미래 금리 변동성 리스크를 반영한 스트레스 금리가 붙으면 대출 한도가 줄어든다.

2단계 조치는 은행권 주택담보대출·신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 적용되며, 특히 은행권의 수도권 주담대에 대해서는 1.2%포인트로 스트레스 금리가 상향조정된다.

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