경기도 성남시 분당구 서현동 시범 아파트 단지 전경. 매경DB

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1기 신도시 재건축 과정에서 분당만 평가 기준이 유독 많고 까다롭다. 일산 등 다른 4개 1기 신도시는 대체로 주민동의율 외에 통합구역 내 주차 대수와 통합정비 참여 주택 단지·가구 수로만 평가한다.

하지만 분당은 100점 만점 가운데 주민동의율 60점과 통합정비 참여 주택 단지 수 4점, 참여 가구 수 15점을 제외하고 정주환경 개선 시급성(상한 6점), 도시기능 활성화 필요성(15점)을 세세한 항목으로 평가한다. 정주환경 개선 시급성에만 주차 대수와 소방활동 불편성, 구역 내 주택 단지 평균 건령, 엘리베이터 유무, 복도식 여부, PC(사전제작)공법 구조 등 6개 항목이 있고 이들은 2점씩 배치됐다. 모두 충족하면 12점이지만 상한 6점으로만 평가한다.

도시기능 활성화 필요성 부문도 6개 항목이다. 이건 합계 상한 점수가 따로 없어 일일이 평가 대상이다. 이주대책 지원 여부와 근린상업지역을 포함하는지 여부, 소규모 단지(빌라)를 결합한 재건축 유무, 장수명 주택 인증, 공공기여 추가 제공 등을 2~6점씩 평가한다.

분당의 한 통합재건축 조합 준비위원회 관계자는 “평가 배치표상 주민동의율 60점은 대다수 신청 단지가 충족할 것이라 가구 수와 단지 수를 비롯해 추가 공공기여율, 인근 소규모 단지(빌라) 결합 등 ‘도시 기능 활성화 필요성’의 평가 요소에서 1점 이내로 결과가 판가름 날 것”이라고 전했다.

분당 재건축의 공공기여율은 통합정비 단지의 현재 용적률과 기준용적률 315%(아파트 326%·단독 연립주택 250%)간 차이의 10%다. 여기에 추가로 용지 면적의 1~5%를 공공기여로 하겠다고 조합이 결의하고 신청하면 그에 따라 점수를 받는다. 1%가 1점, 5%가 6점 만점이며 그 사잇값은 직선보간법으로 소수점 자리까지 매긴다.

다른 조합 관계자는 “서울은 공공기여율이 대체로 15%인데 분당에는 10%로 낮게 적용하는 건 일종의 혜택”이라며 “하지만 5%를 추가로 내면 6점을 얻는다는 사실 때문에 공공기여 추가를 포기할지, 6점을 받을지 주민 간에 이견과 갈등이 적지 않다”고 말했다.

오히려 공공기여율을 서울처럼 15%로 정하고 이에 대한 배점 평가를 따로 하지 않으면 갈등 요소가 발생하지 않는다는 지적이다. 조합 관계자는 “결국 성남시가 나서서 공공기여 추가라는 높은 배점 평가 항목을 설정하고 주민 간 갈등을 조장하는 것 아니냐”고 반문했다.

고층 신축 아파트촌이 들어설 분당에 교통과 상하수도 등 기반 시설 확충 필요는 절대적이다. 이를 위해서는 공공기여율이 높아야 한다는 지적도 나온다. 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 “분당의 기준 용적률 315%를 달성하려면 공공기여를 확대해 상하수도 시설과 초등학교 등을 대폭 늘려야 한다”며 “다른 1기 신도시보다 공공기여율이 낮은 분당이 향후 과연 그러한 기반 시설을 제대로 갖출 수 있을지 의문”이라고 말했다.

이주대책 지원 여부 2점 역시 주민들에게 고민거리다. 새로 지을 주택 12% 이상을 차후 재건축 단지 주민들 이주용 주택으로 내놓으면 2점을 얻는다. 한 조합 관계자는 “12%만큼 일반분양 분을 줄일 수밖에 없어 재건축 사업성이 뚝 떨어질 수 있다”며 “공공기여 추가 제공뿐 아니라 장수명 주택 인증 등에도 기회비용이 크게 발생하는 만큼 이 평가항목을 두고 주민들 간 이견이 분분하다”고 전했다.

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