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서울 동남부 공공택지에 자리 잡은 위례새도시에서 분양전환을 앞둔 중형 임대아파트의 분양가(분양전환가격)를 둘러싸고 입주민과 임대사업자가 맞서고 있다. 수도권 공공택지 내 임대아파트에서 분양전환가격 논란이 빚어지기는 2018~2019년 경기 판교새도시 이후 5년 만이다. 당시 논란을 계기로 정부가 분양전환 공공임대 제도를 폐지한 터라, 이번 위례 임대주택은 마지막 분양전환 단지가 될 전망이다.

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최근 분양전환가격을 놓고 갈등이 빚어진 곳은 경기 성남시 수정구 창곡동 위례지구 A2-13블록 ‘위례포레스트부영’이다. 이 임대주택은 올해 4월로 임대 의무기간의 50%(5년)를 넘겨 사업자가 분양 전환을 추진 중이다. 입주민은 분양전환가격에 분양가상한제를 적용해야 한다고 주장하는 데 반해 사업자인 부영주택은 상한제 대상이 아니라는 입장이다. 이 단지는 최고 14층, 14개 동 전용면적 85~134㎡ 566가구 규모의 10년 공공임대아파트다. 지난 2019년 초 임차인을 모집한 뒤 그해 4월 입주했다. 당시 임대료는 전용 85㎡가 보증금 4억3천만원에 월 임대료 21만원, 134㎡는 전세로 6억6천만원이었다.

입주민들이 분양전환가격 기준으로 분양가상한제를 적용해야 한다고 주장하는 것은 이 택지의 매각 안내문에서 비롯됐다. 2013년 한국토지주택공사(LH)가 해당 토지를 판매하기 위해 공고한 ‘위례지구 공동주택용지 공급 안내문’을 보면, “본 사업지구의 공동주택은 주택법 제38조의2(현재는 57조) 등 관련 법령에 따라 분양가상한제 적용을 받는다”고 적시했다. 위례포레스트부영 임차인대표회의 쪽은 “입주자 모집 당시 부영이 분양전환가격에 대해 따로 안내한 적이 없고, 입주민들은 당연히 엘에이치의 매각공고 등을 근거로 분양가상한제가 적용되는 것으로 알고 있었다”고 주장한다.

정작 엘에이치는 2013년 당시 위례A2-13블록 토지매각 안내문에 분양가상한제 조항이 들어간 이유에 대해 정확히 설명하지 못하고 있다. 엘에이치 관계자는 “오래전 일이라 명확히 확인되지는 않지만 분양가상한제 부분은 당시 매각토지 대부분이 분양주택용지였던 상황에서 통상적으로 들어갔던 문구로 파악된다”면서 “엘에이치가 임대주택을 수요자에게 공급하는 계약 당사자가 아니어서 분양전환가격 기준을 언급할 이유는 없었다”고 말했다.

임대사업자는 입주자들의 주장이 어불성설이라는 태도다. 부영주택은 최근 위례포레스트부영 입주자 대표에게 보낸 회신에서 “(엘에이치의 토지매각 안내문에 기재된) 주택법 제38조의2 규정은 분양주택에 대한 분양가상한제 적용 규정으로 임대주택의 분양전환에는 해당하지 않는다”면서 “당사의 입주자 모집공고와 계약서 등에서는 이 임대아파트 분양전환가격이 관련법의 규제 대상이 아니라고 명시한 바 있다”고 밝혔다. 당시 임대주택법은 전용면적 85㎡ 초과 공공임대주택의 분양전환가격은 따로 규제할 대상이 아닌 것으로 돼 있었고 이후 임대주택법을 승계한 공공주택 특별법도 그 부분은 같았다는 설명이다.

국토교통부의 법령 해석도 나왔다. 위례포레스트부영 임차인의 민원 질의에 대해 국토부는 “위례 공공임대주택은 주택법이 아닌 ‘공공주택 특별법’ 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등)에서 정하는 규정을 적용한다”고 밝혔다. 현행 공공주택 특별법의 관련 규정에 따르면, 전용면적 85㎡ 이하 공공임대주택 중 5년 임대주택은 감정가와 건설원가의 산술평균으로 분양전환가격을 결정하고 10년 임대주택은 분양전환 시점의 감정가로 결정하게 돼 있다. 그러나 전용면적 85㎡ 초과 공공임대에 대해선 따로 분양전환가격 기준을 정하지 않고 있다. 국토부 주거복지지원과 관계자는 “당시 엘에이치의 위례지구 토지매각 안내문에 분양가상한제 조항이 들어간 이유는 정확히 파악되지 않지만, 정황상 ‘단순 착오’일 가능성이 커 보인다”고 말했다.

국토부의 설명과 ‘공공주택 특별법’ 관련 규정을 종합해보면, 위례포레스트부영의 분양전환가격은 별도의 제한 규정을 적용받지 않는 것으로 확인된다. 또 2019년 입주자 모집 당시 부영주택이 구체적인 분양전환가 기준을 제시하지 않은 점도 분명하다. 이는 종전 다른 중대형 임대주택의 계약 사례와도 차이가 있다. 2009년 판교새도시에서 전용면적 85㎡ 초과 10년 임대아파트(동양엔파트)를 공급했던 동양메이저는 5년 뒤 분양전환가격으로 최초 공급 시점 주택가격에서 당시 보금자리론 금리(6.6%)의 이자를 더한 7억4800만원(전용 108㎡)과 감정가 중 낮은 가격을 적용하기로 한 바 있다. 또 판교새도시에 중대형 공공임대를 공급했던 엘에이치는 분양전환가격 기준을 아예 처음부터 분양전환시점의 감정가로 못 박고 입주자를 모집하기도 했다.

현재 위례포레스트부영 임차인대표회의 쪽은 국토부와 성남시가 임대주택용지 매각 조건이었던 ‘분양가상한제’ 조항을 무시하는 것은 무책임하다고 주장한다. 또 부영주택이 A2-13블록 아파트 사업승인 신청을 한 뒤 성남시의 협의 의견 요청에 대해 엘에이치 위례사업본부가 “분양공고문, 용지매매계약서 및 토지사용 승낙조건 등을 준수해야 한다”고 회신했던 사실도 있다고 지적한다. 아울러 위례포레스트부영은 임대료 규제를 받지 않는 터라 임차인들이 지불한 비싼 보증금으로 사업이 가능했으며, 만일 시세의 80~90%인 감정가로 분양전환을 하게 되면 임대사업자만 엄청난 폭리를 얻게 된다고 주장한다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면, 인근 ‘위례역푸르지오 4단지’ 전용 83㎡(12층)는 지난달 14억원에 매매신고가 이뤄졌다.

전문가들은 엘에이치가 뒤로 숨어서는 안 된다고 지적한다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “법적으로는 분양가상한제 적용 대상이 아니지만 엘에이치의 공문인 토지매각 안내문을 완전히 무시하기도 적절치 않아 보인다”면서 “엘에이치가 책임감을 갖고 임차인들에게 설명하는 게 필요하고 주택 공급을 승인했던 성남시도 중재에 나서야 할 것”이라고 말했다. 앞서 판교새도시 중대형 임대주택은 분쟁 끝에 임차인 쪽이 추천한 감정평가사가 산정한 감정가로 분양전환이 이뤄졌다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr