주택 보유자 '노후생활' 위한 주택연금
국가가 보증…매달 많게는 200만원 수령
집값 상승에 망설여…"섣부른 해지는 손해"

우리 사회가 점점 고령화하면서 안정적인 노후를 위한 준비에도 관심이 높아지고 있습니다. 근로 소득이 급격하게 줄어드는 노후에는 안정적인 수입이 필요하기 때문이죠. 이 때문에 금융회사에서는 국가가 공인한 연금 외 추가로 퇴직연금 등을 팔고있죠.

여기에 더해 집을 가지고 있다면 기대할 수 있는 또 하나의 연금상품이 있습니다. 바로 주택연금인데요. 가지고 있는 집을 담보로 내어주고 이 담보에 대한 대가로 매달 '이자'를 지급받는 겁니다.

다만 주택연금 가입에 대해서는 고민을 갖는 사람도 많습니다. 주택가격이 지속해서 상승하는 추세가 이어지고 있어서 주택연금을 가입해야할지, 가입했다면 유지해야할지 해지해야 할지에 대한 결정을 내리기 쉽지 않아서입니다.

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주택연금이 뭔데?

주택연금은 말 그대로 주택을 통해 '연금'을 받는 것을 말합니다. 주택을 주택금융공사에 담보로 제공하면 주택금융공사는 이에 대한 이자를 가입자에게 지급하는 구조입니다. 가입 시점에 약정한 연금이 사망시까지 지급되는 구조입니다. 주택금융공사가 취급하고 이를 금융위원회에서 관리·감독하기 때문에 국가에서 보증하는 셈인지라 한 번 가입하면 매우 안정적으로 연금을 지급받을 수 있죠.

'집'만 있다고 가입할 수 있는 건 아닙니다. 해당 집의 소유자가 만 55세 이상, 즉 연금수령 개시일이 지나야만 가입할 수 있고요. 담보로 내어줄 주택의 가격이 공시지가 12억원 이하여야만 가입이 가능합니다. 다주택자의 경우는 어떻게 될까요? 보유한 주택의 합산 공시지가가 12억원 이하라면 가입이 가능하지만, 12억원을 초과한다면 초과분을 추후 3년 이내에 상환한다는 조건이 붙게 됩니다.

해당 집에 대출이 있어도 주택연금을 신청할 수 있습니다. 받을 연금에서 미리 '목돈'을 수령받아 대출을 갚고 나머지 잔액을 받을 수 있도록 돼 있기 때문입니다.

연금이 개시된 이후 가입자가 사망한다면 어떻게 될까요?

일단 배우자가 있는 경우에는 연금 승계에 대한 절차를 받으면 배우자가 계속해서 연금을 지급받을 수 있습니다. 국민연금과 달리 주택이라는 담보물이 설정돼 있기 때문에 연금수령액은 줄어들지 않습니다.

가입자와 배우자가 모두 사망한 경우 자녀 등에게 상속될 때에는 따져볼 것이 많습니다. 그간 가입자가 받은 연금 원금이 주택가격을 초과했는지, 현재 주택가격이 담보로 설정했을 당시보다 상승했는지 혹은 하락했는지 등을 따져봐야 하죠. 이러한 요건을 따져본 이후 상속인은 주택에 대한 권리를 결정할 수 있습니다.

주택연금 얼마 받는데?

주택연금은 매달 '얼마'를 받을 수 있을까요. 주택 연금을 수령하는 기준은 담보물의 가치, 신청자의 연금 수령 연령, 연금 수급 방식 등에 따라 달라집니다. 다만 매달 가장 많이 받을 수 있는 연금 수준, 즉 상한선을 알아두면 가입 여부를 따져기가 더 수월하겠죠. 매달 고정으로 들어오는 수익을 대략적으로나마 가늠할 수 있으니까요.

일단 따져볼 것은 수급 방식입니다. 주택연금은 크게 3가지로 구분해 연금을 지급받을 수 있습니다. 평생 일정한 금액을 받는 '정액형', 가입 초기에는 수령액을 높게 설정하고 점점 낮아지는 '초기증액형', 매년 마다 일정 비율 이상 증가한 금액을 수령하는 '정기증가형' 등 입니다.

일단 가장 따져보기 쉬운 정액형에 공시지가 12억원짜리 주택을 담보로 가입했다고 따져볼게요. 가입자의 나이는 만 55세입니다. 이 사람은 매달 174만7390원 가량을 수령받게 됩니다.

초기 증액형은 연금이 감소되는 시점을 3년, 5년, 7년, 10년으로 나눌 수 있는데요. 3년의 경우 초기 3년은 230만원가량 받던 것을 4년차부터는 163만원을 받게됩니다. 5년의 경우 최초 5년은 224만원 가량을 수령하다가 이후 6년차부터는 157만원 수준을 지급받습니다. 7년은 초기 7년 217만원 이후 151만원, 10년은 초기 10년 208만원 이후 145만원 등을 수령하게 되죠.

정기 증가형의 경우 최초 가입 이후 3년은 142만원을 수령하다가 매 3년 마다 4.5%씩 증액됩니다. 평균은 어떻게 될까요? 주택금융공사는 평균 연령은 72세, 평균 월지급금은 122만원이라고 밝힌 바 있습니다.

우상향하는 주택가격…주택연금 가입? 유지? 해지?

사실 주택연금은 주택만 보유하고 있다면 매우 우수한 연금수단으로 평가받습니다. 다만 우리나라에서는 가입률이 높다고 보기는 어렵습니다.

주택연금은 지난 2007년 도입 된 이후 가입가능연령 하향(60세→55세), 가입 가능 주택 공시지가 상향(9억원 12억원) 등으로 가입 요건이 완화되면서 가입자가 꾸준히 늘어나고 있습니다. 지난 2007년 도입 당시에는 단 515명만 가입했던 것이 지난해에는 12만1476명까지 늘었죠. 하지만 우리나라 인구 대비 가입자는 낮은 수준입니다.

특히 최근에는 해지율도 높아지고 있습니다. 특히 가입자의 '자연사망'으로 인해 연금 계약이 종료되는 것보다 인위적으로 해지하는 비율이 더 높아지는 추세라고 합니다.

이유는 무엇일까요? 간단합니다. 주택가격이 꾸준히 상승하고 있어서죠. 주택 연금 가입 시점보다 주택가격이 높아진다면 연금을 받지 않고 주택을 매각하는 것이 더욱 이득이라고 가입자들이 판단하는 겁니다.

특히 주택연금 가입자들이 담보로 내건 주택의 67.6%가 수도권(서울, 경기, 인천)에 몰려있습니다. 수도권의 아파트 가격이 계속해서 상승하고 있다는 점이 주택연금의 해지로 이어진다는 판단입니다.

다만 금융권 관계자들은 섣부르게 주택연금을 해지하지는 말아야 한다고 조언합니다. 오히려 금전적인 손해를 입을 수도 있기 때문입니다.

은행 한 연금사업부 관계자는 "주택연금을 해지하면 보증료, 받은 연금액, 연금과 함께 받은 대출 등을 모두 토해내야 한다"라며 "매각까지 고려한다면 각종 세금도 붙기 때문에 집값이 오른다고 주택연금을 해지하면 오히려 큰 손해를 볼 수도 있다"고 말했습니다.

이어 "집값 상승은 주택연금 해지 사유로만 볼게 아니라 신규 가입의 이유로 볼 수도 있다"고 조언했습니다. 집 값 상승으로 공시지가도 동시에 상승했다면 매달 수령받을 수 있는 연금액 역시 늘어날 수 있다는 이유에서입니다.

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