서울시가 땅값이 낮은 지역의 재건축·재개발 사업성을 높여주는 보정계수를 도입하기로 했다. 사업성 개선이 기대되는 노원구 상계동 일대 전경. [매경DB]

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서울 노원·도봉·강북(노도강) 등 땅값이 낮은 지역의 재건축·재개발 사업성이 대폭 개선된다. 서울시가 임대주택 물량을 줄이고 일반분양 물량을 눌려주는 인센티브를 대부분 최대치로 부여받기 때문이다. 이와 함께 역세권 단지의 경우 ‘준주거’까지 용도지역 상향 적용을 받아 정비사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

12일 정비업계에 따르면 지난달 말 서울시는 정비사업의 사업성 개선을 위해 도입한 ‘보정 계수’ 산정에 필요한 서울 평균 공시지가를 공개했다. 사업성 보정계수는 단지나 지역 간 정비사업의 사업성 편차를 줄여주기 위한 도구다.

용적률 체계는 크게 4단계로 나뉜다. 3종 일반주거지역은 기준 용적률(210%)→허용 용적률(230%)→상한 용적률(250%)→법적 상한 용적률(300%)이다. 이전에는 보정계수가 1.0까지만 적용돼 얻을 수 있는 허용 용적률 인센티브 최대치가 20%포인트에 불과했다. 여기에 공공기여를 하면 상한 용적률인 250%까지 높일 수 있다. 법적 상한 용적률까지 높이려면 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 채워야만 했다.

하지만 서울시가 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비안을 고시하며 보정 계수가 2.0까지 확대돼 조합은 3종 일반주거지역 기준 허용 용적률을 230%가 아닌 250%까지 확보할 수 있게 된 셈이다. 허용 용적률이 높아진 만큼 임대주택 물량은 줄어들고, 일반분양 물량은 늘어나게 돼 사업성이 개선되는 효과가 발생한다.

허용 용적률은 기본적으로 서울 평균 공시지가를 개별 사업장의 평균 공시지가로 나눈 값(최대 2.0)으로 계산한다. 즉 땅값이 낮을수록 보정계수가 높아져 사업성 개선 효과가 더 두드러지는 셈이다.

매일경제신문이 재건축 단지들 평균 공시지가를 활용해 직접 보정계수를 산정해본 결과 노·도·강 등 서울 외곽 지역 상당수 단지들이 허용 용적률 인센티브 최대치를 확보하게 되는 것으로 나타났다. 서울시가 공개한 평균 공시지가는 재건축은 1㎡당 719만2258원, 재개발은 1㎡당 586만1129원이다.

이를 서울 노원구 상계동에서 정비사업 속도가 가장 빠른 상계주공 5단지(평균 공시지가 1㎡당 380만8000원)에 적용하면 보정계수는 1.89로 산정된다. 여기에 대지면적 보정계수를 추가로 적용받으면 최대치인 2.0을 거의 확보할 수 있게 될 전망이다. 조합 관계자는 “이번 보정계수 적용을 통해 일반분양 물량이 100가구가량 늘어나는 등 상당한 사업성 개선 효과가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

노원구의 또 다른 대표 재건축 단지인 월계 미륭아파트의 보정계수는 2.0, 강북구 번동주공1단지는 1.91, 도봉구 창동주공 3단지 보정계수는 2.0으로 산정됐다. 즉 노도강 지역 재건축 단지들 대다수가 허용 용적률 인센티브를 대부분 최대로 적용받을 수 있게 되는 셈이다.

서울 주요 재건축 단지 보정계수 서울 주요 재건축 단지 보정계수. 보정계수는 서울 평균 공시지가를 단지 공지시자로 나눈 값으로 추정

이와 함께 서울시는 기반 시설 여건이 양호한 역세권(승차장 350m 내외) 지역은 ‘준주거’까지 용도지역 상향도 검토할 예정이어서 허용 용적률 인센티브와 함께 시너지를 낼 것으로 기대된다. 조례상 준주거지역의 경우 용적률을 400%까지 높일 수 있기 때문이다.

다만 정비업계에서는 외곽지역의 경우 주변 시세를 고려해 분양가를 높이는 데 한계가 있기 때문에 이번 용적률 인센티브는 단지 규모에 따라 사업성 개선 효과가 다를 것으로 예상했다. 송승현 도시와경제 대표는 “분양가가 낮은 지역은 일반 분양으로 높아진 공사비를 충당하기 어렵다”며 “분양 물량을 늘릴 수 있는 대단지의 경우 이번 보정계수 혜택을 볼 수 있지만, 규모가 작은 단지는 사업성이 획기적으로 개선되기 어렵다”고 평가했다.

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