내년 부동산 시장은 제한적인 상승세를 보이면서 지역별 가격 상승과 하락 차이가 극명한 장세가 가속화될 것이란 전망이 나왔다.

서울 남산에서 바라본 도심 아파트. /뉴스1

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NH투자증권은 ‘2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족’ 보고서를 출간했다고 19일 밝혔다. 해당 보고서는 올해 부동산 시장을 점검하고 수요 및 공급, 경제 변수에 따른 내년 부동산 시장 전망을 담았다.

NH투자증권은 올해 부동산 시장은 전세가율 회복과 분양가 상승으로 거래량이 증가하고 가격이 상승했다고 진단했다. 실수요 시장은 공고했지만, 상급지·정비사업장의 신고가 거래가 속출했다.

올 4분기 들어 기준금리가 내려가고 있지만, 대출 규제와 높아진 매도호가로 부동산 시장은 정체된 모습이다. NH투자증권은 이러한 현상이 일시적일지는 내년 1분기까지 지켜봐야 한다고 분석했다.

내년 부동산 시장은 강보합세를 보이면서 상승과 하락 지역이 상존하는 차별화·국지화된 모습이 가속화될 것으로 예상된다. 전·월세 상승과 금리 인하 기대감, 선호 지역의 공급 부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용하며 국지적인 상승 흐름이 지속되는 것이다. 부동산 시장의 주요 변수로는 대출 관련 추가 규제, 기준금리 방향성이 꼽힌다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 “올해 들어 전셋값 상승, 분양시장 열기, 정비사업 기대감으로 인한 영향으로 아파트 매매시장 분위기가 고조됐다”고 평가했다.

실제로 서울 평균 전셋값은 올해 3월부터 이미 전고점을 넘어서서 꾸준히 상승 중이고, 전국도 지난 9월 기준 2021년 11월 고점의 98% 수준까지 회복한 것으로 조사됐다.

올해 분양 물량은 지난해보다 증가했지만, 입주 물량은 지난해보다 감소했다. 올 9월 누계 전국 인허가 물량은 약 19만1000호로, 2021년부터 지난해 같은 시기의 인허가 물량보다 적다. 착공 물량은 전년보다 늘었지만, 2021년, 2022년과 비교 시 56~74% 수준이다. 향후 공급 부족이 예상된다.

수요 측면에서는 가구별 소득 격차가 벌어졌지만, 1인당 국민총소득(GNI)은 꾸준히 오른 것으로 집계됐다. 최근 대출 규제로 거래량이 줄었음에도 대출 규제로 인한 수요 감소 효과는 단기적일 것으로 정 연구원은 판단했다.

정 연구원은 “단기적으로 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커질 것”이라며 “국내 부동산 시장의 주요 변수로는 대외 변수 및 금리 방향성 등 금융 여건이 크게 작용할 전망”이라고 말했다. 또 “그 이후에는 공간환경의 수급 여건(선호지역의 공급 부족)이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요는 위축되지만, 대출 한도 회복 및 정책 모기지 효과로 하락 가능성은 크지 않은 것으로 판단한다”며 “지방 미분양 및 수도권 매물 증가는 예의주시해야 한다”고 했다.

강정아 기자(jenn1871@chosunbiz.com)

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