부동산 시장 전문가인 이상우 인베이드투자자문 대표는 지난 20일 서울 강남구 사무실에서 가진 본지 인터뷰에서 “내년에는 부동산 시장에서 양극화가 더욱더 심해질 것”이라고 전망했다. /박상훈 기자

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“부동산 시장 양극화, 내년엔 더욱더 심해질 겁니다. 이 간극을 메꿀 방법은 없어 보입니다. 결국 아이 키우기 좋은 상급지 아파트들만 불패 신화를 이어갈 겁니다.”

이상우 인베이드투자자문 대표는 지난 20일 인터뷰에서 “이전 대비 가격이 떨어져 있는 적당한 아파트가 아니라 앞으로 계속 오를, 누구나 원하는 ‘좋은’ 아파트를 사야 돈을 벌 수 있다”고 강조했다.

서울 강남 3구의 상급지 대장 아파트들은 대부분 전고점을 돌파한 상태라 가격 부담이 적지 않다. 그는 “다른 자산을 정리해 (거기 입성할) 입장료를 만들면 큰돈을 벌고, 그게 아니라면 다른 곳에서 답을 찾아야 할 것”이라고 했다.

이 대표는 2017년부터 5년 연속 집값 방향을 정확하게 맞혀 유명세를 탔다. 많은 전문가각 부동산 하락을 예상했던 2019년에도 상승을 주장해 맞혔다. 20~30대 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)을 부추겼다며 ‘영끌 5적’이라고도 불린다. 그는 다음 달 20~21일 열리는 ‘2025 대한민국 재테크 박람회’ 첫날에 ‘내년에도 부동산으로 돈 버는 법’을 주제로 강연에 나선다.

그래픽=김현국

◇”누가 봐도 좋은 것을 가져야”

-최근 서울 아파트의 거래 절벽 현상이 심화되는데.

“정부가 은행 대출 총량을 정해 놓으니 나타나는 현상이다. 은행들이 대출 한도를 다 채우는 연말로 갈수록 대출이 안 나와 부동산 거래가 감소하고 있다. 이번 정부 들어 반복되는 계절성이다. 하지만 지금 거래량은 적어도 실거래가는 나쁘지 않다.”

-내년 초 은행들이 대출에 적극 나서면 다시 집값이 오를까.

“은행 대출이 관대해지면 전체적으로 오를 것이란 희망고문을 하고 있는데 그렇지 않다고 본다. 서울과 지방이 다르고 강남 상급지에서도 ‘좋은 것’만 오를 것이다. 예컨대 요즘 서울 12억원짜리 아파트를 소유한 사람은 돈 3억원이 생겼을 때 갭투자로 집 한 채를 더 사는 게 아니라 대출을 끌어모아 25억원짜리 아파트로 가는 걸 선호한다.”

-왜 상급지 아파트로 갈아타려는 수요가 늘었나.

“정부가 다주택자를 규제하니 똘똘한 1채를 가지려는 것이다. 또 대기업 다니는 맞벌이 부부의 경우 합산 소득이 높다 보니 대출을 많이 받아도, 대출금리가 올라도 감당 가능하다는 것을 깨달았다. 다들 현재 집보다 두세 단계 상급지로 점프하려는 욕구를 갖게 됐다. 비싸도 사는 ‘트로피 자산’이기도 하다.”

-어떤 아파트가 ‘좋은 것’인가.

“그간 평당 4000만원이 넘는 아파트를 강조해왔지만 이번 서울교육감 선거를 보며 ‘학군지’의 중요성을 절실하게 깨달았다. 투표율이 높았던 서초, 강남, 송파와 달리 뉴타운 지역같이 15억원대 아파트가 많은 지역은 집값은 어느 정도 높아도 투표에 무관심했다. 자녀 교육에는 별 관심이 없는 것이다. 이는 자산을 보는 관점을 그대로 드러내고 있다고 생각한다.”

◇”무주택자들 더 초조해질 것”

-1만 가구가 넘는 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)이 입주를 앞두고 있다.

“대단지 입주장 효과를 기대했지만 인근 전셋값이 내리지 않고 있다. 그만큼 시장에 전세가 없기 때문이다. 요즘엔 큰 아파트 단지도 전세 매물이 하나씩만 있는 경우가 많다.

문재인 정부 때부터 8년째 다주택자를 규제하고, 여기에 전세 사기 이슈를 키워 다주택 임대인을 사기꾼으로 의심하는 분위기까지 생긴 탓이다. ‘임대인이 임대를 포기한다’는 게 내년의 핵심 이슈다. 서울에 6억~7억원대 전세 사시는 분들은 내년에 갈 곳이 없을지 모른다.”

-무주택자들은 어떻게 대응해야 할까.

“현재 전세 사는 집을 집주인에게서 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 매수하는 분이 많아질 것 같다. 아니면 서울 외곽으로 이동하거나···. 정부가 서울을 집주인들의 도시로 만들고 있다는 생각이 들어 안타깝다.

요즘 고분양가 논란이 있긴 하지만, 청약에 적극 도전해보는 것도 추천한다.”

-추가로 내년에 걱정되는 부분은?

“실거래가 없는 단지가 많아질 것이란 점이다. 다주택 규제로 지난 2년간 실거주로 입주한 분이 많아서 잘 팔려 하지 않는다. 지금 매도 호가가 없다. 1주택을 강요하면 이렇게 된다.”

[김은정 기자]

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