R.A에 따르면, 2024년 3분기 서울 오피스 매매 지수는 486.0포인트로 전 분기 대비 1.4% 상승했다./자료제공=알스퀘어

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올해 3분기 서울 오피스 시장이 반등에 성공한 것으로 나타났다. 특히 매매 지수는 전 고점을 목전에 둘만큼 장기 정체 국면 탈출이 가시화되는 분위기다.

28일 상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)에 따르면, 2024년 3분기 오피스 매매 지수는 486.0포인트를 기록했다. 이는 전 분기(477.1포인트) 대비 1.4% 상승한 수치다. 2022년 3분기 전 고점(488.5포인트)에도 근접했다.

주목할 점은 캡레이트 스프레드(캡레이트와 무위험자산 수익률 차이)가 190bps로 전 분기 대비 70bps 커졌다는 것이다. 알스퀘어 리서치센터는 이를 시장 정상화의 핵심 지표로 해석했다.

실거래 시장도 활기를 되찾고 있다. 올해 1~3분기 서울·분당 오피스 거래 규모는 8조8000억원으로, 전년 동기(7조4000억원) 대비 19% 증가했다. 투자 심리가 점차 회복되고 있다는 의미다.

류강민 R.A 리서치센터장은 "높은 임대료와 금리 인하 호재가 맞물리며 시장이 상승 전환점을 맞이했다"며 "특히 캡레이트가 4.8%를 기록하며 투자 매력도가 개선된 점이 긍정적"이라고 분석했다.

실제로 서울 주요 업무 권역내 오피스 임대료는 3년 만에 최고 수준으로 상승했다. 글로벌 부동산 서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 최근 발간한 보고서에 따르면, 서울 3대 업무권역의 지난 3분기 오피스 평균 임대료는 3.3㎡당 약 12만원으로 전년 동기 대비 3.4% 올랐다. 이는 2021년 3분기 이후 가장 높은 수준이다.

권역별 3.3㎡당 평균 임대료는 GBD(강남업무지구)가 12만7000원으로 전년 동기 대비 5.0% 상승했다. 광화문 등 CBD(도심업무지구)는 12만원으로 1.7%, YBD(여의도업무지구)는 10만5000원으로 5.1% 각각 올랐다.

특히 GBD 임대료는 지난해 2분기 CBD를 제치고 3대 권역 중 가장 높은 수준으로 올라간 이후 계속 상승하는 추세다. 공급이 제한적인 가운데 임차공간이 부족해 임대료가 오르는 것이다.

3대 권역의 3분기 오피스 공실률은 3%대로 자연공실률을 밑돌았다. 공실률이 가장 낮은 곳은 GBD로 3.0%였다. 이어 CBD 3.1%, YBD 3.4%순이었다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr

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