입주를 앞두고 막바지 공사가 한창인 세종시 내 한 아파트 단지 옆 신호등에 일제히 빨간불이 켜져 있다. [사진 = 연합뉴스]

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정부가 대출 규제의 강화와 유예를 오락가락하는 사이 수도권 신축 아파트마저 입주가 어려워지고 있다.

더욱이 비상계엄 선포·해제 후폭풍과 그에 따른 정국 혼란으로 부동산 시장의 불확실성이 더욱 커지면서 입주에 어려움을 겪는 수분양자들이 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

11일 주택산업연구원(주산연)의 이달 전국 아파트 입주전망지수는 88.6로, 지난달(93.8)보다 5.2포인트 하락했다. 아파트입주전망지수는 아파트 공급자 관점에서 입주가 계획됐거나 입주 중인 단지에 대한 입주 여건을 조사한 지표다. 지수가 100보다 높으면 입주 전망이 긍정적이라는 뜻으로, 공급자가 향후 해당 지역에 주택공급을 할지 여부를 결정하는 요소가 된다.

지역별로는 수도권의 하락폭이 컸다. 광역시는 8.3포인트(98.5→90.2), 도 지역은 0.5포인트(87.1→86.6) 하락할 때 수도권은 11.3포인트(101.9→90.6)나 떨어졌다. 수도권 중 서울의 입주전망지수는 지난달 105.2에서 이번 달 100으로 5.2포인트 하락하는 것에 그친데 비해, 인천과 경기는 각각 17.2포인트(103.4→86.2), 11.3포인트(97.0→85.7)로 낙폭이 컸다.

지난 9월부터 시작된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제의 여파를 서울 외 수도권이 더 크게 받는 것으로 해석할 수 있다. 다만 입주 전망 자체는 수도권보다 지방이 훨씬 부정적이다. 대출 규제 전까지는 분양 시장이 활발했던 수도권과 달리, 지방은 이미 적체된 미분양 물량이 많아 신규 분양이 위축된 상황이다.

주산연 관계자는 “가계대출 총량 관리 기조 속 제한된 대출 한도가 입주 전망에 부정적인 영향을 미치고 있다”며 “대출 규제 및 트럼프발 경기 불안 심리에 이어 비상계엄 선포와 해제로 인한 금융시장의 불확실성 확대가 예상되는 만큼 주택사업자들의 시장회복에 대한 관망세가 짙어질 것”이라고 말했다.

지난달 전국 입주율(입주 지정 기간이 도달한 아파트 가운데 잔금을 완납한 가구 비중)은 69.0%로, 10월(67.4%)보다 소폭 올랐다. 수도권은 0.7%포인트(81.6%→82.3%), 지방은 1.8%포인트(64.4→66.2%) 올랐다. 다만 대출 규제로 자금 조달이 어려워지면서 ‘마이너스피’ 매물을 내놓는 사례가 서울과 경기도에서도 나타나고 있다.

실제 제실미입주 원인별 비율을 보면 ‘잔금대출 미확보’가 30.9%에서 37.9%로 급등했다. ‘분양권 매도 지연’도 1.8%에서 5.2%로 급상승했다.

입주전망지수 악화는 신축 공급 위축을 알리는 신호로 여겨진다. 입주를 앞두고 잔금을 납부하지 못하는 수분양자가 증가한다는 의미이지만 입주가 지연되면 미래 수요·공급이 함께 줄어들 수 있다. 잔금 미지급→실질적 미분양 물량 증가→실수요 위축→공급 위축 현상이 연쇄적으로 나타나는 것이다.

수도권 집값 상승세도 둔화하는 추세다. 서울 아파트 가격 상승폭(한국부동산원 자료)은 8월 둘째 주 올해 최고점(0.32%)을 찍더니 차츰 낮아져 이달 첫 주(2일 기준)에는 지난주와 같은 0.04%를 기록했다. 한국은행 금리 인하에도 상승폭은 그대로였다. 특히 강동구는 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 아파트 가격이 떨어졌다(-0.02%). 서울 자치구 아파트 가격 하락은 5월 둘째 주 이후 처음이다.

업계와 시장에서는 정부가 정책을 예측 가능하게 운영해야 한다는 제언이 나온다. 한 주택업계 관계자는 “입주율 저하를 막으려면 실수요자와 수분양자에 대한 잔금 대출을 조속히 정상화시켜야 한다”며 “중도금·잔금 대출을 제한하는 것은 미분양 해소 불가, 공급 위축 부작용을 수반하기에 신중하고 정밀한 검토가 필요하다”고 말했다.

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