부동산 시장에서는 지난 14일 윤석열 대통령의 탄핵 여파로 단기적으로는 시장 침체를 피할 수 없을 것으로 전망했다. 적어도 헌법재판소 심판(사건 접수 후 180일내)이 나오는 시기까지는 수요자들이 관망세를 보이며, 거래량이 줄어들 것으로 봤다. 서울·수도권의 집값도 현재의 둔화 추세를 유지할 것이란 의견이 대부분이었다.

조선비즈가 16일 부동산 전문가 10인에게 설문조사를 한 결과 탄핵 정국으로 부동산 시장은 ‘단기 침체·장기 상승’으로 보는 시각이 많았다. 정치적 불확실성이 다소 잦아들 수 있는 내년 하반기부터는 ‘공급 부족’ 문제가 두드러지면서 서울·수도권을 중심으로 집값이 상승할 우려가 있다는 전망에 힘이 실렸다.

그래픽=정서희

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◇전문가 80% “정치적 불확실성에 공급정책 차질”

전문가들 10명 중 8명은 이번 탄핵 여파로 현 정부가 추진해온 주택 공급 정책을 추진하는 데 차질이 불가피할 것으로 내다봤다. 한덕수 국무총리가 대통령을 대행하는 체제가 한동안 이어지면서, 국토교통부, 기획재정부 등 연관 부처가 부동산 정책에 쏟을 여력이 없을 것이란 얘기다. 정부가 지난 8월 발표한 8·8대책만 보더라도 ▲재개발, 재건축 사업의 절차 간소화 ▲비아파트 시장 활성화 ▲서울 그린벨트 해제 등 공급 확대안을 주요 내용으로 담고 있다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “이번 정권의 부동산 정책이 대통령 권한대행 체제에서는 힘을 받기 어렵다”면서 “정책적 시선이 모두 탄핵 여부에 쏠려 동력이 상실될 것”이라고 했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “공급대책은 모두 장기적으로 추진되야 하는 것”이라면서 “정권 교체의 가능성까지 염두에 둬야 해 다주택자 규제완화를 포함에 법안 개정을 요구하고 있는 사안들도 추진이 원할하지 않을 것으로 본다”고 했다.

특히 현재 경기불안과 대출 규제로 시장의 거래량, 가격의 둔화 추세가 감지되고 있는 상황이다. 한국은행은 비상계엄 사태 전 내년 경제성장률 전망치를 1.9%로 하향 조정했다. 또 금융당국은 지난 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행했고, 은행들은 당국 기조에 맞춰 가산금리를 높여 대출금리를 올렸다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “경기 침체에 정국 불안까지 겹쳐 구매수요가 더욱 위축될 것”이라면서 “서울을 포함해 전국적인 집값 하락까지 내다보고 있다”고 했다.

반면 일부 전문가들은 국회에서 탄핵소추안이 가결된 이후 오히려 정치적 불확실성이 이전보다 줄었다고 봤다. 헌재의 심판을 기다리는 기간 동안 기존의 정책 추진은 무리가 없을 것이라는 의견이다. 또 서울시, 경기도 등 지방자체단체 수준에서 추진되는 공급정책들도 큰 영향을 받지 않을 것으로 예상했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “단기적으로는 1차 불확실성이 해소된 측면이 있다고 봐야 한다”면서 “여전히 불안정한 상태이지만 새로운 정책을 추진하지는 못해도 기존에 발표됐던 정책은 추진할 수 있을 것”이라고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “이제는 정치적 불확실성이 더 증폭될 가능성은 없어 보인다”면서 “금융시장의 불안감도 잦아들 것으로 보이고, 부동산 시장에서는 오히려 금융 규제 측면을 눈여겨 봐야 한다”고 했다.

서울 여의도 63아트에서 바라본 도심 아파트 단지 모습./뉴스1

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◇”내년 하반기부터 ‘공급부족’ 문제 두드러진다”

전문가들 7명은 내년 하반기부터는 주택공급 감소 문제가 부각될 것으로 내다봤다. 헌재의 심판과 그 이후정치적인 사안들은 상반기면 잦아들 것으로 본 것이다. 주택 착공이 올해까지 3년 연속 줄어들어 그 여파가 내년부터 시작될 것으로 전망된다. 내년부터 2026년까지는 신규주택 수요 대비 공급규모가 10만가구 가량 부족할 것으로 예상되며, 2026~2027년에는 공급이 신규주택 수요의 절반에도 못 미칠 가능성이 크다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “2027년이면 주택공급이 신규수요의 반토막에 그치게 된다”면서 “내년 상반기가 정치의 논리로 움직인다면 하반기에는 시장의 논리로 움직여 집값 상승의 요소가 될 것”이라고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “헌재 심판을 포함해 7~8개월 이후에는 거래량이 회복될 수 있는 시점”이라면서 “장기적으로는 서울·수도권과 지방이 구분되면서 양극화 현상이 일어날 것”이라고 했다.

전문가들 중 일부는 최근의 전셋값 상승 현상을 눈여겨 보고 있다. 대출규제로 내 집 마련이 어려워진 수요자들이 전세시장으로 옮겨가면서 전세가격이 오르고 있어서다. 한국부동산원에 따르면 12월 둘째주 서울 아파트 전세가격은 전주대비 0.01% 오르면서 82주 연속 상승세를 이어가고 있다. 상승폭 또한 매매가격 상승폭을 훌쩍 뛰어넘었다. KB부동산에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 전세가격 상승률은 6.3%로 매매가격 상승률(2.6%) 대비 두 배 이상 높았다.

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산 팀장은 “입주물량이 줄어드는 가운데 매매가 늘지 않으면 전세 수요가 증가하게 된다”면서 “전세가격 오름세가 지속될 경우 결국 다시 매매가격을 밀어올릴 가능성이 크다”고 했다.

내년 대출규제가 심화된다는 전제 아래 전세·매매가격이 박스권을 형성할 것이라는 시각도 있다. 한은이 기준금리를 2~3차례 인하하더라도, 대출 규제가 강화된다면 시장에 유동성이 공급되기가 어렵다. 정부는 내년 7월 모든 가계대출에 가산금리를 부여하는 스트레스 DSR 3단계를 시행할 예정이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리인하가 부동산 시장에 유동성을 공급하는 것이라면 대출규제는 돈줄을 죄는 격으로 내년에는 두 금융변수의 힘겨루기가 진행될 것”이라면서 “내년에는 전체적인 시장 위축으로 전세, 매매가격 모두 큰 폭의 상승이나 하락이 없는 박스권을 유지할 것”이라고 했다.

조은임 기자(goodnim@chosunbiz.com)

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