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비상계엄에 이은 탄핵 정국으로 부동산 시장이 위축됐지만 부동산 전문가 5명 중 4명 가까이는 내년 서울 아파트값 상승을 예측했다. 다만 올해에 이어 내년도 지방 아파트 가격은 하락세를 면치 못할 것이라는 의견이 우세해 양극화 현상이 뚜렷해질 것이라는 진단이 나왔다.

16일 매일경제가 컨설팅·학계·시행사·금융권 등 부동산 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2025년 부동산 시장 전망' 설문조사 집계 결과에 따르면 응답자의 76%(38명)가 내년 서울 아파트값이 상승할 것이라고 전망했다. 최근 서울에서는 아파트 가격이 내림세로 돌아선 구가 늘어나는 추세고, 인천·경기 등 수도권은 30주 만에 가격 상승이 멈췄다. 하지만 계엄령 사태 직후 진행된 이번 설문에서도 전문가들 사이에선 지금 분위기가 내년까지 계속 이어지지 않을 가능성이 높다는 의견이 많았다.

이 같은 전망은 금리가 정점을 찍었다는 인식과 불안한 모습을 보이는 전월세 가격 때문이다. 지금은 정치 불확실성 때문에 투자 심리가 위축된 상황이지만 부동산 가격을 결정하는 요소 중 '상승 압력'이 상당해 분위기를 결국 전환시킬 것이라는 분석이다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장은 "내년 초까지는 '거래 절벽'으로 인한 소폭 하락 흐름이 예상되지만 상황이 수습되면 매수 심리가 회복되면서 시장 분위기가 돌아설 가능성이 높다"고 분석했다.

현재로선 대선 일정이 아직 불확실하지만 올해와 마찬가지로 상반기에는 다소 관망세를 유지하다 하반기 들어 다시 상승세를 탈 것이란 예측이다. 내년 집값의 향방을 결정하는 가장 중요한 요소로는 '대출규제'(복수 응답·58%)와 '대통령 탄핵 등 정국 불확실성'(46%)이 꼽혔다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "계엄령 사태로 정치적 혼란이 커지면서 (시장 참여자들이) 선택을 유보하고 있는데, 기간이 길어질수록 시장 회복 시기는 뒤로 늦춰질 것"이라고 관측했다. 경기침체 우려(40%)와 금리(34%) 등의 답변이 그 뒤를 이었다.

구체적인 내년 서울 아파트값 상승률 전망을 살펴보면 연 1~3% 상승할 것이라는 응답이 62%(31명)로 가장 많았다. 연 3~5% 오른다는 답변도 10%(7명)나 나왔다. 보합을 예상한 전문가는 8%(4명), 하락은 16%(8명)였다. 서울을 제외한 수도권(경기·인천) 전체 가격은 '상승'이 42%(21명), '보합'이 36%(18명)로 팽팽하게 나왔다.

전문가들은 국내외 정세가 불안정한 상황일수록 주식 등 다른 자산보다 부동산 매력이 높아질 수 있다고 답변했다. 최근 계엄·탄핵 정국이 지속되면서 국내 주식 시장이 요동치고 환율도 불안정한 상황이다. 내년 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 두 번째 임기가 시작되면 경제 전반의 불확실성은 더욱 확대될 것으로 보인다. 그러나 부동산 시장은 다른 자산보다 경기 호흡이 긴 만큼 변동성이 낮고, 거시 경제와 디커플링(탈동조화)도 일부 가능하다는 평가다. 이 같은 이유로 설문 응답자의 절반이 넘는 56%(28명)가 '현재 부동산이 주식 등 다른 투자자산에 비해 매력적'이라고 답했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "필수 재화인 주택은 실수요자의 수요가 지속될 수밖에 없어 다른 자산에 비해 단기 변동성이 작다"며 "탄핵 정국 등 정치 리스크에도 불구하고 투자자산으로서 가치 보전 및 자산 선호도는 유지될 것으로 판단된다"고 답했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "해외 투자자 영향을 많이, 또 즉각 받는 주식과 달리 부동산 시장은 수요와 공급 등 국내 내부 요인이 어느 정도 작용한다"며 "핵심 지역 공급 부족과 건설원가 상승이라는 명제가 앞으로도 여전할 것"이라고 내다봤다.

전문가들은 혼란스러운 정국에서 실수요자들의 주거 안정을 위해서는 재건축 규제 등의 추가 완화가 절실하다고 입을 모았다. 2025년 주택 공급 확대를 위해 가장 필요한 것으로 '재건축초과이익환수제 폐지 등 재건축 규제 추가 완화'(복수 응답·44%)와 '공사비 갈등 정비사업 현장 지원책 확대'(44%), '정부의 부동산PF 지원 확대'(42%) 등이 꼽혔다.

탄핵 정국 이전에 유지되던 정부 정책 기조가 유지돼야 한다는 뜻으로 해석 가능하다.

이승화 포애드원 이사는 "문재인 정부 시기에 내세웠던 3기 신도시가 윤석열 정부에서 제대로 탄력을 받지 못한 것처럼 1기 신도시 재건축 및 각종 공급 대책들이 정치 상황 변화에 따라 무산될 위험이 있다"며 "탄핵 정국으로 부동산 정책이 한동안 뒷순위로 미뤄지면 주거 안정성은 더욱 떨어진다"고 답했다.

설문 대상 전문가 50인(가나다순) 강은현 법무법인 명도 경매연구소 소장, 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 연세대 상남경영원 주임교수, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김규정 한국투자증권 부동산전문위원, 김근용 한국부동산원 부동산연구원장, 김기원 리치고 대표, 김승배 피데스개발 대표, 김윤수 빌사남 대표, 김인만 부동산경제연구소 대표, 김재록 대한건축사협회 회장, 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 김지엽 성균관대 건축학과 교수, 노지영 더피알커뮤니케이션 이사, 두성규 목민경제정책연구소 대표, 박명주 한국공인중개사협회 정책특보, 박용석 알투코리아부동산투자자문 부동산경제연구소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박지민 월용청약연구소 대표, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 배상열 신한리츠운용 리서치팀 팀장, 백준 제이앤케이도시정비 대표이사, 서정렬 영산대 부동산대학원 교수, 서종대 주택산업연구원 대표, 서진형 광운대 부동산법무학과 교수, 송인호 KDI 경제교육·정보센터 소장, 안명숙 루센트블록 부동산총괄이사, 안시권 대한건설협회 상근부회장, 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀장, 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 부동산전문위원, 유선기 아르고대부투자연구소 대표, 윤지해 부동산R114 리서치팀장, 이상영 건축사사무소다연그룹 대표이사, 이상우 인베이드투자자문 사장, 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트, 이승화 포애드원 이사, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이주현 지지옥션 전문위원, 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장, 이호상 주택건설협회 기획본부장, 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원, 장재현 리얼투데이 이사, 정보현 NH투자증권 부동산 연구위원, 정수민 부동산플래닛 대표, 정지영 '아임해피' 아이원 대표, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 황규완 하나금융연구소 연구위원

[박재영 기자 / 손동우 기자]

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