"부자들의 포트폴리오에는 반드시 상업용 부동산과 빌딩이 포함됩니다. 조각투자 플랫폼을 활용하면 일반인들도 쉽게 소액으로 부동산에 투자할 수 있습니다."

홍재근 카사코리아 대표는 최근 한양대에서 열린 매경CEO특강에 연사로 나서 이같이 설명했다.

그는 "부동산 시장은 실물자산을 거래하기에 안정적인 흐름을 보이며 정보 비대칭성도 낮다"며 "반면 주식 시장은 미공개 정보 등에 따른 가격 변동성이 매우 크고, 따라서 투자 시 어느 정도 손실 위험을 감수해야 한다"고 설명했다.

하지만 일반적인 상업용 부동산 투자는 투자금액이 너무 크고 건물 매입부터 엑시트(Exit)까지 5년 이상의 시간이 소요되는 만큼 진입장벽이 높다. 증시에 상장된 리츠나 부동산 펀드는 증권 애플리케이션 등을 통해 편리하게 거래할 수 있지만 투자자들이 부동산 매각 차익을 직접 향유하기는 어렵다.

국내 최초 부동산 조각투자 플랫폼 기업 카사코리아는 증권사 모바일트레이딩시스템(MTS)과 유사한 방식의 부동산디지털수익증권(DABS) 거래 플랫폼을 개발해 일반인들도 쉽게 건물에 투자하고 지분을 거래할 수 있도록 했다. 조각투자란 부동산이나 미술품, 음악 저작권 같은 고가(高價) 자산을 여러 조각으로 나눠 다수의 투자자가 공동 출자하고 이익도 공동 배분받는 방식이다.

2020년 설립 이후 꾸준히 성장해온 카사코리아는 현재 18만7000명의 회원을 보유하고 있다. 누적 공모 총액은 582억4000만원, 누적 매각 금액은 507억원에 달한다.

카사코리아에서는 1DABS(약 5000원) 단위부터 부동산 투자가 가능하다. 커피 한 잔 가격에 건물주가 되는 경험을 할 수 있는 것이다. 건물별 1DABS 가격에 거래 수수료를 합산한 금액이 최소 투자금이 된다. 투자자는 임대수익에 따른 배당과 DABS 매매 차익, 건물 매각 차익 등으로 수익을 얻을 수 있다. 카사코리아에서 상장한 건물 가운데 '역삼 한국기술센터'는 5개월 만에 12.24%의 수익률을 기록했다. '역삼 런던빌'도 17개월 만에 14.76%의 수익률을 달성했다.

상업용 부동산 유동화 시도가 어떻게 가능했는지에 대해 홍 대표는 "기존 법률 체계 안에서는 불가능했지만 금융위원회의 규제 샌드박스 혁신금융서비스로 지정됨에 따라 플랫폼 내에서 DABS 거래가 가능해졌다"고 설명했다.

투자 프로세스에 대해서는 "먼저 건물을 매입한 다음 부동산 관리와 처분을 맡기기 위해 신탁 회사와 계약을 체결한다. 이를 바탕으로 수익증권을 발행해 투자자들이 이에 투자할 수 있게 하고 향후 건물 매각 차익이 발생하면 투자자들이 배당받는 구조"라고 설명했다. 이어 "일반적 부동산 거래는 세금 부담이 크지만 조각투자는 차익에 대한 배당소득세만 납부하면 되기 때문에 절세에도 유리하다"고 강조했다.

부동산 투자 시 가장 중요하게 생각하는 요소에 대해 묻자 홍 대표는 입지와 임차인, 매각 가능성을 꼽았다. 그는 "상업용 건물을 분석할 때 임차인을 중요하게 본다"면서 "아무리 입지가 좋은 건물을 잘 선택했다 하더라도 임차인 유지가 어렵다면 수익을 내기 어렵다"고 설명했다.

또 "신도시 상권에는 유사한 스펙의 상업용 부동산이 많아 매물 간 차별화가 안되고 매도가 어려운 경우가 많다"며 "경기가 좋을 때도 매각에 어려움을 겪을 수 있어 차익 가능성을 고려해 건물을 매입한다'고 말했다. 홍 대표는 "꼬마빌딩이나 상업용 부동산 투자에 대해 일일이 알려줄 수 있는 사람은 아무도 없다"며 "투자자들이 관심을 갖고 직접 경험해보고 공부해야 한다"고 덧붙였다.

사회 진출을 앞둔 대학생들에게 홍 대표는 "성공만을 목표로 하지 말고 일단 도전해보길 바란다. 단기 성과에 연연하기보다는 중장기적으로 바라보아야 한다"고 조언했다. 그는 "세상은 빠르게 변하는데 이를 따라가기만 하면 벅찰 수밖에 없다"며 "자기 주관을 갖고 자신의 미래 모습을 그려보라. 여유를 갖는 것이 중요하다"고 강조했다.

[김혜순 기자 / 김민성 인턴기자]

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