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지난달 1기 신도시 선도지구 발표 후 선정된 곳들은 쾌재를 불렀다. 일부 선도지구 단지들은 발표 당일 기존에 내놨던 매물의 호가를 4억원이나 올리기도 했다. 대출 규제 강화로 부동산 거래가 주춤한 상황에서 일부 단지는 신고가를 경신하기도 했다. 하지만 재건축 사업이 현실화하며 분담금을 둘러싼 잡음이 벌써부터 발생하고 있다. 1기 신도시 선도지구에 처음으로 선정된 점이 과연 호재로만 작용할까. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 1기 신도시 선도지구 아파트들의 현황을 알아봤다.

하반기에는 은행 대출이 어려워졌죠. 금융당국이 가계부채 증가 속도를 조절하려고 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화했습니다. 은행들은 자체적으로 전세대출을 막거나 대출한도를 줄였습니다.

이런 악조건 속에서도 1기 신도시 선도지구에 선정된 단지의 아파트들은 최근 신고가를 경신했습니다. 국토교통부는 지난달 27일에 샛별마을, 양지마을 그리고 시범단지(우성·현대)를 선도지구로 정했습니다. 이 분당 선도지구 아파트들의 가격을 보면요.

우선 분당의 양지마을 5단지 한양아파트에서 지난 2일에 18평 아파트 2층이 10억6000만원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 선도지구 발표 당일에 같은 평형 2층 매물이 10억5000만원에 거래됐는데요, 이거보다 1000만원 더 높아졌습니다. 작년 거래부터 보면 보통 9~10억원 대 가격으로 매매계약이 이뤄졌습니다.

신고가는 아니지만 이전 거래보다 높은 가격으로 거래된 단지들도 있습니다. 샛별마을 삼부아파트를 보면요, 22평 3층 매물이 지난 5일에 9억7500만원에 거래됐습니다. 직전 거래가 1층이긴하지만 8억3000만원이었구요, 2023년부터 거래를 봐도 7억대 후반부터 8억대에 거래가 이뤄졌습니다. 이 평형의 이전 최고가는 9억8000만원으로 2022년 4월에 거래가 있었는데요, 이번 거래가격이 최고가격과 비슷합니다.

분당뿐만 아니라 일산에서도 선도지구로 선정된 백송우성 아파트를 보면요, 지난 4일에 21평 7층이 3억3500만원에 거래가 됐습니다. 이게 직전 거래보다 3500만원 높은 가격입니다. 2023년부터 보면 가장 높은 가격입니다.

그런데 1기 신도시 선도지구들이 마냥 웃을 수만은 없는 상황입니다. 우선 분담금이 가장 큰 걱정인데요, 우선 분당 선도지구 중에서는 양지마을이 처음으로 주민설명회에서 추정분담금을 발표했습니다.

용적률을 350% 적용받을 경우와 400%를 적용받을 경우를 나눠서 분담금을 계산했는데요, 우선 용적률이 350%일 때는 기존에 31평에 살던 조합원이 34평짜리 새 아파트를 받을 때 2억4000만원을 추가로 내야 하는 걸로 분석됐습니다. 용적률을 400%로 높였을 땐 2억600만원 가량을 부담해야 하는 걸로 전해집니다.

이 금액을 갖고도 조합 내부에서는 분담금이 과도하다는 의견이 나오고 있다고 하는데요, 문제는 실제 분담금은 추정분담금보다 훨씬 높아질 가능성이 크다는 데 있습니다. 서울 재건축만 봐도 이제는 공사비가 평당 1000만원에 가깝게 상승하면서 정비사업에 대한 부담이 커지고 있습니다.

갈수록 공사비가 오르고 있기 때문입니다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 10월 기준 건설공사비 지수는 130.32로 전년 동기보다 0.92% 증가했습니다. 이 지수는 2020년을 100으로 잡았을 때 공사비의 추이를 나타내는 수치인데요, 4년 전과 비교해보면 30% 가까이 올랐다는 뜻입니다.

부동산업계에서도 분당 선도지구 아파트들이 실제 착공에 들어갈 땐 지금 추정한 금액보다 분담금 규모가 훨씬 커질 것으로 보고 있습니다. 일반 분양가를 어느 정도 수준으로 책정할지에 따라 달라지겠지만, 같은 평형으로 이동하더라도 적어도 5억원 정도는 내야 할 것으로 보고 있습니다. 재건축이 다른 1기 신도시 아파트보다 빠르게 추진될 순 있어도 현실로 다가오는 분담금 문제가 큰 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 나옵니다.

탄핵 정국 속에서 1기 신도시 재건축이 제대로 추진될 수 있을지에 대한 불안도 여전합니다. 국토교통부는 지난 19일에 이런 우려를 없애고자 이주대책을 발표했는데요, 우선 이주수요 흡수만을 위한 이주단지를 짓지는 않기로 했습니다. 하지만 대통령 탄핵과 맞물려 조기 대선 이야기까지 나오는 상황에서 현 정권의 정책이 제대로 추진될 수 있을지에 대한 의문은 여전히 해소되지 않고 있습니다.

출연 이용안 기자

촬영 김아연 PD

편집 김아연 PD

디자이너 신선용



이용안 기자 king@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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