올해 초고가 주택 감정평가 과세 확대
거래 급감·집값 약세에 증여 몰려
서초구 10월 55%·, 11월 44% 증여
송파구도 11월 증여 36%
거래 급감·집값 약세에 증여 몰려
서초구 10월 55%·, 11월 44% 증여
송파구도 11월 증여 36%
서울 용산세무서 앞 세무사무소에 상속 증여 문구가 적혀있다. [김호영 기자] |
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최근 증여세에 대한 감정평가 과세가 확대된 가운데 지난해 9월 이후 아파트값이 주춤한 틈을 타 증여 수요가 눈에 띄게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 서울의 증여 거래의 경우 강남지역이 증가세를 견인했다.
6일 한국부동산원의 아파트 거래 원인별 통계 자료에 따르면 작년 10월 거래된 서울 아파트 6926가구 가운데 1000가구(14.4%)가 증여 거래였다. 이 같은 증여 비율은 2023년 10월(7.9%)의 1.8배로, 2022년 12월(29.9%) 이후 가장 높은 수준이다.
서울 25개 구 중 증여 비율이 가장 높은 곳은 서초구였다. 지난해 10월 서초구 전체 거래 776가구 중 427가구(55%)가 증여였다. 이어 광진 26.7%, 강동 21.2%, 강남 20%, 송파 17% 순으로 증여 비율이 높았다.
아파트 증여거래 증가는 11월까지 이어졌다. 서울 아파트 전체 증여 비율은 13.6%로 지난해 10월과 비슷한 수준이었다. 특히 초고가 아파트가 몰려 있는 한강변 위주로 증여 비율이 높았다.
서초구의 지난해 10월과 11월 증여 비율은 각각 55.0%, 40.0%에 달했다. 강남구는 9월 거래 아파트의 7.7%가 증여였으나 10월 20.0%, 11월 14.5%로 비율이 확대됐다. 송파구는 9월 1.4%에 그쳤던 증여 비율이 10월 17.0%, 11월에는 36.0%로 급증했다.
강동구도 10월과 11월의 증여 비율이 21.2%, 24.0%로 높았고, 강북에서는 고가 아파트가 많은 성동구의 증여 비율이 11월 들어 22.2%로 증가했다.
반면, 중저가 아파트가 몰려 있는 노원구·도봉구·강북구 등지의 증여 비율은 10월과 11월에 2∼5%대에 그쳤다.
이처럼 증여 비율이 늘어난 원인으로는 올해부터 강화된 증여세 산정 방식이 지목된다. 증여세는 부동산의 시세를 기준으로 산정하지만, 거래가 드문 초고가 주택처럼 시세를 파악하기 어려운 경우 예외적으로 공시가격을 기준으로 증여세를 매긴다.
이에 따라 서울 일부 초고가 아파트나 호화 단독주택은 실제 거래가 많지 않고 거래가 비교 대상을 찾기 어렵다는 이유로 공시가격으로 증여세를 신고하는 경우가 많았다. 이 때문에 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세를 낮아지는 역전현상이 발생한다는 지적이 제기되기도 했다.
국세청은 올해부터 관련 예산을 확대해 ‘꼬마빌딩’ 등 상업용 부동산처럼 초고가 아파트와 호화 단독주택 등에 대해서도 감정평가 과세를 확대했다. 산정 기준도 올해부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가를 하도록 강화했다. 종전에는 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정했다.
지난해 9월 이후 대출 규제 강화 등으로 거래량이 감소하고, 실거래가 하락 단지가 늘고 있다는 점도 증여 거래 증가에 영향을 미쳤다는 분석도 있다. 지난해 7월 9216건까지 증가했던 서울 아파트 거래량(서울부동산정보광장 자료)은 9월 들어 3148건으로 감소했고, 10월과 11월에도 각각 3782건, 3296건 거래에 그치고 있다.
한 세무업계 관계자는 “강남 3구 등 규제지역은 증여자가 1주택자인 경우를 제외하고는 증여 취득세까지 중과되기 때문에 감정평가 과세 강화 전에 증여를 마치려는 수요자들이 몰렸을 것으로 보인다”면서 “올해부터는 증여 수요 감소가 예상되나 향후 집값 변동과 보유세·양도소득세 등 세금 정책 변화에 따라 증여 거래도 증감할 수 있다”고 내다봤다.
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