[MT리포트] 위기의 중견 건설사(上)

[편집자주] 건설 경기침체와 아파트 미분양, 공사비 증가, 탄핵 정국 불확실성까지 겹치면서 건설사들이 '복합 위기'에 빠졌다. 63빌딩을 지었던 중견건설사 신동아건설마저 자금난에 법정관리를 신청하자 건설업계 전반으로 위기가 확산할 수 있다는 두려움이 커지고 있다.

━
신동아건설은 신호탄?…"작년 29곳 부도" 건설업 줄도산 공포
━

신동아건설 사옥 전경 /사진제공=신동아건설

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

신동아건설 발(發) '줄도산' 공포가 재점화됐다. 중견 건설사 신동아건설의 자금난이 드러나면서 건설업계 전반에 대한 위기감이 커진다. 건설경기 침체가 길어지는 가운데 신동아건설의 기업회생절차(법정관리)가 중소·중견 건설사 경영난의 '신호탄'이 될 수 있다는 우려가 나온다.

건설산업은 말 그대로 '복합 위기'에 처했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 여파로 유동성 우려가 채 가시지 않는 상황에서 원자재 인상, 고환율, 탄핵정국까지 얽히면서다. 지난해 부도 건설업체가 코로나19(COVID-19) 이후 5년 만에 최대로 늘어났다.

7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 신동아건설이 시공하는 분양보증 사업장은 '검단신도시 파밀리에 엘리프' '평택 고덕 미래도파밀리에' 등 평택·인천·화성·의정부 등 수도권 7개 단지 2899가구다. 전체 보증금액은 총 1조1695억원이다. 일부를 제외하면 모두 신동아건설이 공동 시행사나 공동 시공사를 맡고 있다.

사업장 규모는 지난해 '줄도산' 우려를 키웠던 태영건설 사태 때보다는 작다. 태영건설의 경우 전국 22개 단지, 총 1만9869가구 분양을 진행했다. PF 사업장은 태영건설(60곳)의 5분의 1 수준인 13곳이다. 협력 업체 수도 약 280곳으로 태영건설(580여곳) 대비 절반 정도다. 해당 주택 사업장에서 공사가 완전히 중단될 가능성도 작다. HUG 분양 보증을 받은 현장은 사업자가 부도나 파산 등으로 공사를 마치지 못할 경우 HUG가 계약금과 중도금 등을 대신 지급하거나 시공사를 교체해 공사를 마친다.

그러나 업계에서는 불안감을 감추지 못한다. 태영건설과 달리 신동아건설 자금난의 원인이 업계 전반적인 공통 상황이어서다. 최근 지속되는 건설시장 침체가 결정적인 영향을 미쳤다는 것이다. 신동아건설은 지난해 2월 금호건설과 함께 공동 시공에 나섰던 세종 리첸시아 파밀리에의 입주가 지연되며 손실을 봤다. 인천 서구 검단신도시 파밀리에 엘리프 사업장 등 연이어 대규모 미분양이 발생하면서 상황이 급격하게 나빠졌다. 건설업계 관계자는 "길어지는 분양시장 침체에다 타운하우스 등 비아파트 수요 급감, 공사비 상승 등 최근 업계에서 겪는 문제가 종합적으로 드러난 것"이라고 지적했다.

건설업체 부도 현황/그래픽=이지혜

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

신동아건설을 신호탄으로 건설업계 전반의 경영난이 본격화할 수 있다는 관측이다. 지난해 부도가 난 건설업체는 모두 29곳으로 2019년 이후 최대를 기록했다. 부도 건설업체 수는 2021년 12곳, 2022년 14곳, 2023년 21곳, 2024년 29곳으로 4년 연속 증가했다. 부도 업체 86%(25곳)는 지방 건설사다.

상대적으로 자금력과 경쟁력이 약한 지방 중소건설사부터 타격을 받는 모습이다. 지난달 초에는 전북지역 건설업체 4위 규모인 제일건설이 부도 처리됐다. 제일건설은 주거래은행인 NH투자은행에 7억원짜리 어음을 결제하지 못했다. 박철한 건설산업연구원 연구위원은 "건설 경기 침체가 길어지면서 자금난이 특정 회사 한두곳에 국한된 문제가 아닌 것으로 보인다"며 "자금력이 부족한 중소건설사는 더 어려울 수 있다"고 말했다.

━
알짜 사업지는 언감생심, 지방 '미분양' 떠안은 중견건설사
━

(서울=뉴스1) 이승배 기자 = 건설경기 침체가 장기화하며 올해 1분기건설업 폐업 건수가 지난해와 비교해 30% 이상 늘었다. 지방 소규모 건설업체를 중심으로 폐업이 증가하는 추세며, 신규 등록까지 줄었다. 또한 공사비 상승에 따른 원가 비용 증가, 미분양 발생 등의 이유로 주요 건설사들의 1분기 현금흐름 적자 폭 또한 늘어나고 있어 건설업 전반의 불황의 골이 깊어지는 상황이다. 사진은 22일 서울 시내의 한 공사현장. 2024.5.22/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 이승배 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

중견 건설사들이 심각한 경영난에 직면했다. 최근 몇 년 간 이어진 공사비 상승과 고금리 기조, 미분양 적체로 인해 건설사들의 수익성이 급격히 악화됐다. 첩첩산중에 놓인 건설업계 전반에 경고음이 울린다. 지난 6일 '시공순위 58위' 신동아건설의 법정관리 신청은 이같은 상황을 보여주는 사례다.

일단 공사비가 계속해서 오르고 있다. 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수는 2020년 8월 99.4에서 지난해 10월 130.32로 31.1% 올랐다. 원자재 가격 인상과 인건비 증가 등으로 건설 비용이 대폭 늘었다. 금리까지 높아지면서 건설사들의 자금 조달 비용 부담이 커졌다. 매출원가율이 높아지고, 부채비율도 높아져 재무 구조가 악화될수밖에 없는 상황이다.

대형 건설사들과 중견 건설사들의 상황은 조금 다르다. 대형사들은 서울 등 알짜 사업지에만 집중하는 '선별수주' 전략을 쓰고 있다. 사업성이 좋은 알짜 사업지들에선 대형 건설사 간 혈투가 펼쳐진다. 한 중견 건설사 관계자는 "서울 주요 정비사업지에서는 언감생심, 중견사 브랜드로는 대형 브랜드에 밀려 명함도 못내민다"며 "그래도 정비사업 담당 직원들이 놀고 있을 순 없으니 지방 사업지나 상대적으로 수익성이 낮은 프로젝트라도 수주할 수밖에 없는 상황이 이어졌다"고 설명했다.

중견 건설사들이 주로 사업을 진행하는 지방 사업지는 서울이나 수도권에 비해 수요가 낮아 미분양 위험이 크다. 실제로 최근 몇 년간 지방을 중심으로 미분양 물량이 급증하며 건설사들의 자금 부담이 심화되고 있다. 이는 결국 중견 건설사들의 경영난으로 이어진다. 신용도가 떨어진 기업들이 도산 위기에 처하는 사례가 늘어난다.

중견건설사들이 직면한 또 다른 문제는 미청구 공사금 증가다. 미청구 공사금이란 발주처로부터 공사 대금을 아직 수령하지 못한 금액이다. 지방 청약 미달 물량이 많은 중견건설사들의 미청구 공사금이 크게 늘고 있다. 서희건설의 경우 지난해 3분기 누적 공사미수금이 3481억원에 달했다. 전년 동기(2421억원) 대비 44% 증가한 것이다.

일례로 서희건설은 지난해 3월 경기 이천에서 분양한 '이천 서희스타힐스 SKY'가 343가구 모집에 23명만 청약을 접수해 평균경쟁률 0.06대 1을 기록했다. 지난해 4월에는 '평택화양 서희스타힐스 센트럴파크 2차'도 390가구 모집에 29명만 청약을 신청하는 데 그쳤다. 이밖에도 지방 현장 여러곳에서 미분양 물량이 쌓였다.

국토교통부에 따르면 지난해 10월 말 기준 전국미분양 주택은 전월(1만7262가구) 대비 1045가구(6.1%) 증가한 1만8307가구로 2020년 7월(1만8560가구) 이후 4년 3개월 만에 최대치로 집계됐다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 15개월 연속 증가세다. 지방에만 1만4464가구, 수도권에도 3843가구가 있다. 미분양 주택은 계약금, 중도금이 유입되지 않아 공사비 회수가 어렵다.

업계에선 미청구 공사금 증가가 단순한 대금 지연 문제가 아니라 업계 전반의 유동성 악화를 상징하는 지표라는 지적이 나온다. 미청구 공사금이 증가하면 건설사는 자체 자금으로 공사비를 충당해야 하며, 이는 결국 부채 증가와 재무 구조 악화를 초래한다.

특히 지방 사업지에서의 미분양 문제는 중견건설사들의 발목을 잡는 주요 요인으로 작용한다. 지방 아파트 시장의 경우, 인구 감소와 지역 경기 침체로 인해 수요가 크게 줄어들고 있어 앞으로도 미분양 사태가 더욱 심각해질 가능성이 크다.

정치적 불안정 역시 건설사들에게 부정적인 영향을 미치고 있다. 주요 정책의 변화나 불확실성이 커지면서 투자자와 소비자 모두가 시장에서 한 발 물러서 관망하는 모습이다. 이같은 상황은 부동산 거래 절벽으로 이어졌다. 결과적으로 부동산 시장에 악영향을 미칠 전망이다.

최근 국토교통부가 발표한 '11월(2024년) 주택통계'에 따르면 지난해 11월 전국 아파트 거래는 3만6399건으로 전월보다 15.2% 줄어들었다. 서울도 아파트 거래 건수가 3773건(5.7%) 감소하며 4개월째 거래량이 줄었다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이민하 기자 minhari@mt.co.kr 김평화 기자 peace@mt.co.kr

ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지