서울 시내 상업지구 개발 사업 시 상가 의무 비율 폐지로 주택 비중을 100%로 재건축할 수 있게 된 여의도 광장아파트 전경. [한주형 기자]

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서울 도심지에서 개발 사업을 진행할 때 비주거시설(상가)을 의무적으로 짓지 않아도 되게 되면서 여의도 재건축 단지들이 계획 수정에 속속 착수하고 있다. 단지 대부분이 상업지역, 준주거지역인 지역 특성상 사업 최대 리스크로 떠올랐던 상가 미분양·공실 부담을 줄일 수 있게 됐기 때문이다. 수혜 단지들을 중심으로 매매 가격도 꿈틀거리고 있다.

8일 정비 업계에 따르면 여의도 광장아파트 1·2동은 주택 비중을 100%까지 높이는 방안을 검토하고 있다. 상업지구로 종상향된 단지라 연면적의 20%는 비주거시설로 지어야 했지만, 지난 5일 서울시가 ‘상가 의무 비율 축소안’을 발표하면서 이 비중을 0%까지 낮출 수 있게 됐기 때문이다. 상가를 짓지 않는 대신 해당 면적만큼 임대주택이나 공공기숙사를 도입해야 한다.

조합 관계자는 “여의도 광장은 단지 규모가 작아 대규모 상업시설을 넣을 수 없을뿐더러 상권이 활발한 지역도 아니다”며 “상가는 분양이 잘 안 되니 차리리 주거를 더 많이 넣는 것이 이득”이라고 말했다. 이어 “고급 주거 단지를 지향하는 곳에 임대주택이 들어서는 것은 부담이 있긴 하지만 그냥 주거 전용으로 추진하는 게 더 낫다”고 말했다.

여의도 삼부아파트와 공작아파트는 일반상업지역 내 재건축 단지의 상가 비율이 연면적의 20%에서 10%로 완화된 점을 고려해 정비계획 변경을 추진하기로 했다. 여의도 공작의 재건축 사업 시행자인 KB부동산신탁 측은 “상업지역에 대한 규제가 완화되며 사업 안정성이 개선되는 상황”이라고 밝혔다. 여의도에서는 이외에 서울·수정·목화·한양·은하·진주·미성·삼익아파트도 상업지역 규제 완화 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다.

3종 주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 이뤄지는 여의도 장미·대교·화랑·시범아파트도 혜택을 받을 수 있다. 준주거지역의 경우 상가 등 비주거시설이 용적률의 10% 이상 들어서야 하지만, 서울시가 이달 중 지구단위계획 수립 기준을 개정해 이 같은 규제를 폐지하겠다고 밝혔기 때문이다. 여의도 대교 조합 관계자는 “서울시의 규제 철폐를 긍정적으로 받아들인다”고 말했다.

다만 여의도 재건축 단지 전체가 계획 변경에 유리한 것은 아니다. 이미 지정된 정비계획을 다시 변경하면 그만큼 재건축 사업 속도가 더뎌질 수 있고, 임대주택이나 공공기숙사를 도입하면 사업성이 떨어지기 때문이다. 또한 서울시가 도입한 신속통합기획(신통기획) 사업지로 지정된 재건축 단지에는 이미 비주거시설 비율 완화 혜택(상업지역 10%, 준주거지역 5%)이 적용되는 상황이다. 이 때문에 신통기획 통합심의를 통과한 여의도 한양은 정비계획 변경 없이 재건축 사업을 추진할 계획이다.


최근 여의도 주요 단지들에서는 신고가 행진이 잇따르고 있다. 지난 3일 여의도 서울 전용 139.31㎡와 대교 전용 95.5㎡가 각각 52억1000만원, 24억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난달에도 여의도 한양 149㎡, 여의도 시범 전용 79㎡가 각각 33억원, 22억8000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 최근 1개월간 여의도에서 거래된 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 6095만원에 달한다.

여의도 외에도 상가 의무 비율이 폐지되면서 서울시 전체 역세권 개발 사업이 활발해질 것이라는 전망이 나오고 있다. 서울시가 철도 지하화 계획을 발표하면서 일부 역세권을 일반상업지역이나 준주거지역으로 종상향하는 방안을 검토하겠다고 밝혔기 때문이다. 준주거지역으로 종상향을 추진하는 노원구 일대 재건축 단지들도 수혜를 받을 것으로 예상된다.

대표적으로 최근 신통기획안을 접수한 하계장미아파트는 비주거시설 비율을 10%로 적용해 계획서를 제출한 것으로 알려졌다. 재건축추진준비위원회 관계자는 “현재 상가 면적의 3배 이상 규모로 상가를 건설해야 하는 상황이라 서울시의 발표안을 매우 반긴다”면서도 “당장 상가 비율을 낮춰 재접수하기보다는 세부 규정을 확정한 뒤 수정하는 것이 효율적일 것”이라고 말했다.

지난해 신통기획 자문 사업을 신청한 상계주공6단지는 지역 내 상가 수요가 충분할 것으로 보고 비주거시설 비율을 조정하지 않을 계획이다. 재건축 예비추진위원회 관계자는 “노원도 재건축·재개발된다면 가구 수가 늘어날 텐데 상업 용지가 부족하지 않을까 판단이 든다”며 “창동 역세권 개발 사업이 가시화되는 점도 고려해야 한다”고 말했다.

서울시는 올해 상반기 중에 상가 비율 규제 완화가 완료되면 이미 제출한 정비계획안이라도 상가 비율을 변경할 수 있다는 입장이다. 서울시 관계자는 “개정이 완료되면 기존에 결정된 정비계획, 현재 입안 중인 정비계획에도 완화된 규제 적용이 가능하다. 통합심의 과정에서 일률적으로 적용해 심의하니 건축계획을 변경할 수 있다”고 설명했다.

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