서울 아파트 전세가 86주만에 하락

[서울=뉴시스] 황준선 기자 =사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.01.08.

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서울 아파트 전세가가 2023년 5월4주차 이후 86주 만에 하락 전환했다. 매매가 변동을 전세가가 선행한다고 분석되는 만큼 2주 연속 보합하며 하락 압박을 견디는 서울 아파트 매매가도 내림세로의 전환을 장기간 버티긴 어려울 전망이다.

9일 한국부동산원에 따르면 1월 첫째 주(1월 6일 기준) 서울 아파트 전세가가 0.01% 하락했다. 2023년 5월4주차에 상승한 이후 1년 반 동안 지속된 상승세는 지난해 12월16일 보합으로 전환됐고 3주간 버티던 전세가 변동률도 하락으로 꺾여버렸다.

전세시장은 흔히 매매시장의 선행시장이라고 평가한다. 2023년부터 이어진 전세가 오름세는 당시 역전세 우려와 논란을 뒤로 한 채 주택 시장의 반전을 이끌었다.

당시 아파트 전세시장은 전세사기 피해를 회피하기 위한 비(非)아파트 임차인과 아파트 매매가 하락을 우려한 실수요자들이 전세 수요로 전환하면서 전세가 상승을 부추겼다. 계절의 영향을 많이 타는 전세시세임에도 물량은 줄어들고 가격은 오르며 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 전세가는 치솟았다.

전세가 오름세가 이어지자 2024년 상반기부터 서울 주요 지역의 매매시장도 변화하기 시작했다. 여전히 '제로(ZERO)금리' 시절보다 훨씬 높은 금리였음에도, 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구의 아파트 가격이 오르기 시작했다.

서울 아파트 매매가는 전세가가 상승하기 시작한 뒤 약 1년 만에 상승하기 시작해 전주 보합으로 전환되기까지 40주 동안 오름세를 기록했다.

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하락 시작된 서울 아파트 전세시장…매매가도 오래 못 버틴다?
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(서울=뉴스1) 황기선 기자 = 29일 서울 강북구의 한 공인중개사 사무소에 전·월세 매물 전단이 붙어있다.

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지난해 9월부터 시작된 정부의 가계대출 관리와 금융권의 대출 옥죄기로 주택 시장의 침체 분위기가 역력했다. 즉각 전세 상승세부터 꺾이기 시작했다. 결국 해를 넘기기 전 지난해 12월16일 서울 아파트 전세가 변동률은 0%, 보합을 기록했다. 이어 매매가는 전주(12월30일 기준) 보합으로 전환됐다.

이 같은 서울의 전세가 하락은 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온의 입주가 지난해 11월부터 시작돼 올해 3월까지 이어지는 상황에서 강남권 주변 지역에까지 '입주장' 역할하고 있기 때문이다. 이외에도 동대문구 답십리·회기동 입주 아파트로 인해 전세 매물이 쏟아지는 만큼 주변의 수요를 다 흡수해 하방 압력을 주는 것이다.

매매시장은 전세시장에 후행한다. 이번 주 서울 전세가 하락세 전환이 서울 매매시장의 하락 반전을 선행해 보여주고 있으며 매매시장의 내림세 현실화도 멀지 않았다는 전망이 나오는 이유다.

이미 일부 지역에서는 하락상황이 벌어지고 있다. 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡는 지난해 31일 11억7500만원에 거래됐다. 같은 타입 직전 거래는 28일 14억8000만원으로 일주일도 안 돼 3억500만원이 저렴하게 거래가 이뤄졌다. 이전 거래들도 같은 타입은 14억원대에 거래된 데 비해 큰 하락을 기록한 것이다.

여전히 지표상으론 하락하는 것으로 기록된 지역도 일부 아파트에서의 하락 거래는 마찬가지다. 용산구 이촌동 동부센트레빌 전용 100㎡는 지난해 12월20일 19억5000만원에 거래됐다. 직전 같은 타입 거래는 지난해 11월30일 21억원에 손이 바뀌었다. 이 아파트 최고가 거래는 같은 해 5월21일로 25억5000만원에 거래됐다. 직전 거래 대비 1억5000만원, 최고가 대비해선 6억원 하락한 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울과 인천 등 지난해 말부터 올해 상반기까지 계속해서 나오는 입주 물량들이 전세가를 조정하고 있다"며 "전세시장의 하락 전환 이후 서울 아파트 시장도 조만간 조정 국면으로 접어들 수 있다"고 전망했다.

혼란스러운 정국에서 전세·매매 모두 관망세가 짙어져 보합세가 길어질 것이란 전망도 있다. 김인만 부동산경제연구소는 "전세와 매매시장의 상호 간 영향을 주는 요인도 있지만, 현재 관망세는 정국불안, 경기둔화, 비수기 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 것"이라며 "상반기는 떨어지다가 중순 이후 보합이나 상승으로 전환될 가능성이 크다"고 전했다.

조성준 기자 develop6@mt.co.kr

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