서울 주요 권역별 오피스 공급 예정 리스트[사진 출처=젠스타메이트]

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서울 도심지역의 대규모 오피스가 공급된다. 광화문 일대로 형성됐던 오피스 권역이 을지로로 확대되면서 새로운 대형 업무지구가 탄생할 것으로 예상된다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 2026년부터 2030년까지 서울 을지로 지역의 오피스 예정 공급량은 약 55만5370㎡(16만8000평)로 집계된다.

연면적 43만9000㎡에 달하는 세운지구의 경우 2027년 30만9658㎡, 2028년 17만243㎡, 2029년 52만4759㎡가 순차적으로 공급된다.

을지로 지역은 현재 서울 업무 핵심권역인 도심권역(CBD)과 거리가 있지만 세운상가 일대 재개발이 시작되면서 ‘범 도심권역’으로 묶이는 곳이다.

지하철 2, 3호선이 교차하는 을지로3가역은 유동인구가 일평균 7만명에 달하는 만큼 임차 수요도 높을 것으로 전망된다.

공급 예정인 가장 대표적인 신규 오피스로는 ‘ONE X(원엑스)’가 꼽힌다.

ONE X는 수표구역 도시 정비형 재개발 사업의 일환으로 만들어지는 오피스다.

연면적 17만1900㎡, 지하 7층~지상 33층 규모의 초대형 오피스로 단일 오피스 기준 강북 최대 규모이자 최고층 오피스로 만들어질 예정이다.

부동산 밸류업 플랫폼 기업인 이도가 ‘클래스X(Class-X)’ 컨셉으로 개발 중인 이 오피스엔 프리미엄 업무 공간과 몰입형 예술 공간인 라이트 룸 등의 특화된 공간과 하이엔드 어메니티 서비스가 함께 조성될 방침이다.

ONE X는 올 2분기 착공, 2028년 준공될 계획이다. 인근 지역에서 추진되고 있는 많은 사업이 2030년이나 그 이후로 밀리는 가운데, 가장 빠른 행보를 보이고 있다.

이외에도 세운 재정비촉진구역 3-2, 3구역, 세운재정비촉진지구 5·1·3구역 도시정비형 재개발사업등은 빨라야 2030년경 공급될 예정이다.

ONE X 조감도

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글로벌 부동산 솔루션 업체인 CBRE코리아에 따르면 서울 3대 업무 권역 내 42개의 오피스 개발 사업 중 37개가 CBD에 집중돼 있다.

1990년대 준공된 광화문 종로 중심의 오피스가 플라이 투 퀄러티(Flight to Quality), 즉 신축 오피스로 투자 및 임대가 몰릴 것으로 보여 을지로가 새로운 오피스 권역을 조성할 가능성이 높다.

또한 제한적인 오피스 공급으로 임대인 우위 시장이 형성되면서 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질 임대료도 지난해 대비 약 13% 상승했고, 이는 신규 오피스 개발을 부추기는 요인으로 작용했다.

대형화 트렌드에 맞게 임차 환경에도 변화가 있어 향후 CBD 프라임급 오피스 비중은 더욱 크게 늘어날 것으로 예상한다.

CBRE코리아 관계자는 “CBD를 중심으로 상당량의 공급이 지속되며 외형적 성장이 이뤄질 것”이라며 “향후 CBD가 프라임 중심의 오피스 시장으로 재편될 것”이라고 했다.

공사비, 금융비융 증가 증으로 인한 개발 원가 상승은 향후 임대료 상승 압력으로 이어지고 거래가격 상승에도 영향을 줄 것으로 보인다.

부동산 솔루션 업체인 젠스타메이트에 따르면 CBD를 포함한 전체 서울 오피스 거래가격은 올해 3.3㎡당 3107만원, 내년 3345만원으로 7.8% 상승할 전망이다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “CBD 지역에 공급이 많았던 시기 연평균 상승률이 7%로 최근 15년간의 연평균 상승률보다 높은 수준”이라고 했다.

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