아파트 낙찰 시 토허제 규제 적용 안 받아
실거주 불가 외지인 등 투자수요 몰릴 듯
정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대하면서 시장에 혼란이 더해지고 있는 20일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 주택시장 안정화 방안 안내문이 붙어있다. [연합] |
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[헤럴드경제=신혜원 기자] #. 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡는 다음달 1일 최저입찰가 40억8000만원에 두 번째 경매가 이뤄질 예정이다. 지난달 말 감정가 51억원에 첫 경매가 이뤄졌지만 유찰됐다. 한강 조망권을 갖춘 중층 가구로 같은 타입 한강뷰 매물은 현재 시장 호가가 48억~55억원 수준으로 형성돼 있다. 다음달 1일 기준 서초구 전체 아파트는 매매 시 토지거래허가를 받아야 하지만 경매 낙찰은 예외다.
#. 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 98㎡는 이달 31일 감정가 27억7000만원에 첫 경매가 이뤄진다. 낙찰자가 인수할 권리상 하자가 없는 물건으로 같은 타입 호가는 36억 중반대~38억원대다. 송파구 또한 오는 24일부터 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이지만 이번 경매 매물을 낙찰받는 응찰자는 해당 규제를 적용받지 않는다.
21일 부동산업계에 따르면 내주부터 강남3구(서초·강남·송파구), 용산구 소재 2200개 아파트(약 40만가구)가 토지거래허가제(토허제) 적용 대상이 되면서 해당 지역 매수를 고려하고 있던 투자 수요가 경매시장으로 이동할 것이라는 관측이 나온다. 기존에도 토허제 지역 아파트를 실거주 의무가 없는 경매를 통해 매수하려는 수요가 있었는데 이번에 서울시 전체 면적의 27%가량이 토허제로 묶여 이 같은 양상은 더욱 두드러질 것이란 전망이다.
그러나 경매의 경우 이러한 절차와 요건이 모두 면제된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조에는 ‘민사집행법에 따른 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외된다’고 규정하고 있기 때문이다. 낙찰자가 매각대금을 전부 납부한 뒤 세입자를 받을 수 있어 처음부터 전세를 끼고 대금을 치를 순 없지만 자금력을 갖춘 외지인 투자자들에게는 토허제 지정 이후 남은 유일한 대안이라는 게 전문가들의 의견이다.
강은현 법무법인 명도 경매연구소장 또한 “토허제 아파트를 경매에서 낙찰받을 시 자금 소명을 하지 않아도 되고 거주 의무가 없기 때문에 오히려 경매시장은 (토허제 지정으로) 반사이익을 볼 확률이 높다”고 말했다.
토허제 지정으로 부동산 시장이 위축돼 거래가격이 하락하면 경매시장 낙찰가율도 그러한 흐름을 따라갈 수 있지만 현재로서는 그런 가능성이 희박하다는 게 전문가들의 분석이다. 단기적으로 이들 지역의 거래량이 줄어들 순 있지만 서울시가 이번 토허제 확대 지정을 통해 되레 강남3구와 용산의 투자가치를 재확인해준 셈이라는 시장의 평가도 나오는 상황이다.
이 선임연구원은 “강남권 아파트들은 원래부터 타 지역 대비 낙찰가율이 높았고 지난달 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 토허제 해제 이후 호가가 올라가며 낙찰가율도 더욱 올랐다”며 “재지정이 됐지만 호가가 급격하게 떨어지지 않는 한 낙찰가율이 떨어질만한 요인은 없다”고 설명했다.
다만 강 소장은 “추후 토허제 지역의 아파트 낙찰가율 흐름을 단정짓기에는 이르다”며 “전체 시장 분위기가 침체되면 경매 낙찰가만 독야청청할 수는 없기 때문에 추이를 조금 더 지켜볼 필요가 있다”고 했다.
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